Korzystanie z nieruchomości wspólnej

W jaki sposób współwłaściciele mogą korzystać z nieruchomości wspólnej? Czy można uregulować posiadanie i korzystanie z nieruchomości wspólnej w inny sposób niż przewiduje to kodeks cywilny? Co to jest podział quod usum? Jak zapewnić, aby ustalony między współwłaścicielami sposób korzystania z nieruchomości wspólnej był wiążący mimo zmiany osoby współwłaściciela nieruchomości?

Analiza

W przypadku gdy każdemu z właścicieli lokali przypisany jest określony udział we własności nieruchomości wspólnej (na przykład własności klatek schodowych, miejsc postojowych, ogrodu przydomowego) to prawo takie przyjmuje formę współwłasności w częściach ułamkowych. Pojęcie współwłasności dopuszcza różne sposoby posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli. Można bowiem przyjąć albo bezpośrednie i wspólne posiadanie całej rzeczy oraz korzystanie z niej przez współwłaścicieli albo bezpośrednie i wyłączne posiadanie oraz korzystanie przez współwłaścicieli z wydzielonych im części rzeczy wspólnej lub też pośrednie posiadanie i korzystanie przez współwłaścicieli z całej rzeczy wspólnej przez pobieranie pożytków cywilnych, przykładowo gdy rzecz wspólna została oddana w najem lub dzierżawę.

Gdyby jednak określony sposób posiadania i korzystania z nieruchomości wspólnej nie został ustalony umową współwłaścicieli (ewentualnie orzeczeniem sądowym) zastosowanie znajdowałby w tym wypadku model ustawowy, przewidziany w kodeksie cywilnym.  Zgodnie rozwiązaniem kodeksowym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to więc wspólne i bezpośrednie posiadanie całej nieruchomości wspólnej oraz korzystanie z niej przez każdego ze współwłaścicieli, z uwzględnieniem uprawnień pozostałych.

Uregulowanie kwestii współposiadania rzeczy jest zagadnieniem kompleksowym. Mamy bowiem w takim przypadku do czynienia z jedną rzeczą i wieloma współuprawnionymi, których interesy w tym zakresie niekiedy są trudne do pogodzenia. Należy podkreślić, iż unormowanie kodeksowe nie przewiduje, aby współwłaściciel miał uprawnienie do korzystania tylko z takiej części wspólnej rzeczy, która odpowiada wielkości jego udziału. Prawo właściciela lokalu do korzystania z nieruchomości wspólnej dotyczy więc jej całości i jest ograniczone jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Rozwiązanie takie zakłada konieczność pogodzenia (zredukowania) wzajemnych uprawnień (i obowiązków) wszystkich współwłaścicieli. Bez konkretnych ustaleń w tym zakresie wyważenie nieraz przeciwstawnych interesów i ułożenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób harmonijny może jednak okazać się niezwykle kłopotliwe.

Dla uniknięcia wątpliwości i konfliktów celowe może być wówczas umowne ustalenie między współwłaścicielami, w jaki sposób będą korzystać z posiadanej nieruchomości. Znajduje to wyraz w aktualnej praktyce obrotu nieruchomościami – obecnie w aktach notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali częściej spotkać można klauzule ustalające sposób korzystania z nieruchomości wspólnej odmiennie od sposobu przewidzianego w kodeksie cywilnym.

Należy bowiem zauważyć, iż nieruchomość wspólna coraz częściej  pełni dodatkowe, rekreacyjne i użytkowe funkcje. Nowoczesne budynki mieszkalne posiadają nie tylko parkingi wielostanowiskowe ale też siłownie, baseny i sauny. Urządzenia te umieszczane są w obrębie nieruchomości wspólnej, w związku z czym coraz częściej pojawia się konieczność ustalenia innego niż określony kodeksem cywilnym sposobu korzystania z tych urządzeń, a niekiedy nawet celowe okazuje się dokonanie umownego podziału nieruchomości wspólnej w zakresie korzystania z niej, zwanego podziałem quoad usum, polegającego na wydzieleniu każdemu ze współwłaścicieli, albo tylko niektórym z nich, fizycznej części nieruchomości do wyłącznego posiadania i użytku.

Umowne ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości dotyczyć może na przykład ogródka położonego przy budynku bądź też strychu lub piwnicy. Często przedmiotem umów o korzystanie z nieruchomości wspólnej stają się miejsca postojowe położone na parkingu. Zgodnie umową przypisuje się określone miejsca postojowe właścicielom konkretnych lokali, w ten sposób, że właściciele ci mogą z nich korzystać z wyłączeniem innych osób. Rozwiązanie to zakłada najczęściej, że osoba, której miejsce postojowe przydzielono, ma prawo z niego korzystać z wyłączeniem innych osób i powstrzymuje się jednocześnie od korzystania z miejsc postojowych przydzielonych pozostałym współwłaścicielom.

Aby umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej miała charakter trwały powinno się ją ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej przez wpis roszczeń wynikających z tej umowy. Ujawnienie ustaleń współwłaścicieli nie jest obowiązkowe, jednak może mieć kluczowe znaczenie dla istnienia określonego umową prawa korzystania z nieruchomości wspólnej w sytuacji przeniesienia własności lokalu. Zasadniczo bowiem umowa odnosząca się do korzystania z nieruchomości wspólnej wiąże tylko jej strony a przeniesienie własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej nie oznacza jeszcze, że jego nabywca przystępuje automatycznie do umowy między dotychczasowymi współwłaścicielami.  Należy jednak mieć na uwadze, iż zgodnie z kodeksem cywilnym czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.  W rezultacie, umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej będzie wiążąca także dla jej przyszłych współwłaścicieli, pod warunkiem jednak, że jej istnieniu wiedzieli lub z łatwością mogli się dowiedzieć. Aby uznać, iż warunek ten się ziścił, wystarczy ujawnić ustalenia współwłaścicieli w księdze wieczystej. Księgi wieczyste są bowiem jawne dla wszystkich  i nie można zasłaniać się nieznajomością ich treści. Wobec tego każdoczesny właściciel lokalu, będący jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, zobowiązany jest do przestrzegania ujawnionego w księdze wieczystej sposobu korzystania z tej nieruchomości.

Ujawnienie umowy o korzystanie z nieruchomości wspólnej w księdze wieczystej okazuje się więc niezwykle przydatne, ponieważ pozwala na poinformowanie o dokonanych ustaleniach osób trzecich, np. przyszłych nabywców lokali położonych w danym budynku, którzy w przeciwnym wypadku mogliby negować przyznane zgodnie z umową uprawnienia, powołując się na brak wiedzy w tym zakresie.

Można wyobrazić sobie sytuację, w której nabywca lokalu, któremu nie przysługuje prawo do miejsca postojowego, gdyż nie przysługiwało ono również jego poprzednikowi, parkuje swój samochód na cudzym miejscu postojowym, utrzymując, że prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej przysługuje wszystkim współwłaścicielom, a zatem i jemu, a nie są mu wiadome jakiekolwiek odmienne ustalenia w tym zakresie. Podkreślić trzeba przy tym, że nabywcom lokali, zwłaszcza na rynku wtórnym, nie są zwykle znane postanowienia umów wyodrębniających poszczególne lokale, a właśnie w tych umowach regulowane są najczęściej klauzule o korzystanie z nieruchomości wspólnej.

Na koniec warto zaznaczyć, iż prawa i obowiązki wynikające z umowy określającej sposób korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej są prawami majątkowymi niezwiązanymi ściśle z osobą współwłaściciela, lecz z udziałem w tej rzeczy. Roszczenia z nich wynikające mogą być ujawnione w księdze wieczystej, ale nawet w braku ujawnienia, odnoszą skutek także wobec nabywcy, o ile o nich wiedział. Co istotne, prawa te nie gasną z chwilą śmierci współwłaściciela, lecz przechodzą na jego spadkobierców.

Wnioski

Zgodnie z modelowym uregulowaniem zawartym w kodeksie cywilnym współwłaściciele mogą wspólnie i bezpośrednio posiadać całą nieruchomość wspólną oraz korzystać z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Możliwe jest jednak także uregulowanie posiadania i korzystania z nieruchomości wspólnej w inny sposób, niż to przewiduje kodeks cywilny, na przykład w zawartej między współwłaścicielami umowie.

Podział quoad usum polega na wydzieleniu każdemu ze współwłaścicieli, albo tylko niektórym z nich, fizycznej części nieruchomości do wyłącznego posiadania i użytku. Możliwe są także inne umowne regulacje korzystania z nieruchomości wspólnej. Stronami umowy o korzystanie z nieruchomości wspólnej powinni być wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej.

Aby zapewnić skuteczność ustalonego między współwłaścicielami sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej wobec każdoczesnego współwłaściciela (nabywcy nieruchomości) celowe jest wpisanie roszczeń wynikających z zawartej wcześniej umowy współwłaścicieli do księgi wieczystej.