Postępowanie egzekucyjne z nieruchomości

Czy można przejąć na własność nieruchomość rolną bez przeprowadzenia licytacji komorniczej? Czy dopuszczalne jest przejęcie takiej nieruchomości pomimo braku nabywców na licytacji? Kto posiada uprawnienie do przejęcia nieruchomości? Sprawdź, jakie warunki należy spełnić, aby przejąć nieruchomość rolną w trakcie postępowania egzekucyjnego.

Wszczęcie egzekucji i zajęcie nieruchomości rolnej

Egzekucja z nieruchomości rolnej wszczynana jest na wniosek wierzyciela dysponującego tzw. tytułem wykonawczym wydanym przeciwko dłużnikowi, np. prawomocnym wyrokiem lub nakazem zapłaty. Wniosek o wszczęcie egzekucji składa się do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu położona jest nieruchomość dłużnika. Po złożeniu wniosku, komornik dokonuje w pierwszej kolejności tzw. zajęcia nieruchomości. Wzywa on mianowicie dłużnika do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni, pod rygorem przystąpienia do tzw. opisu i oszacowania nieruchomości. Komornik składa także do Sądu Rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą nieruchomości, wniosek o wpis w tej księdze ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji. Od tego momentu dłużnik nie może zbyć nieruchomości, ustanowić na niej hipoteki, ani oddać jej w dzierżawę. Ewentualne działania tego typu są nieważne bądź bezskuteczne.

Opis i oszacowanie nieruchomości

Jeżeli dłużnik nie uiści należności po otrzymaniu wezwania, komornik na wniosek wierzyciela przystąpi do opisu i oszacowania nieruchomości rolnej. Dokonywany jest on na podstawie operatu szacunkowego nieruchomości, który sporządzony zostaje przez biegłego sądowego będącego rzeczoznawcą majątkowym. Jednocześnie komornik wzywa wszystkie osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości, aby przed ukończeniem takiego opisu i oszacowania zgłosiły swoje prawa.

Kto może nabyć nieruchomość rolną w toku egzekucji

Po zmianie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która nastąpiła w dniu 30 kwietnia 2016 roku, nie każdy podmiot może nabyć nieruchomość rolną. W tym zakresie wprowadzono bowiem znaczne ograniczenia, które stosuje się także w postępowaniu egzekucyjnym. Co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny. Za takiego rolnika uważa się wyłącznie osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Osoba taka, musi również posiadać kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkiwać w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, musi także przez ten okres osobiście prowadzić takie gospodarstwo. Poza rolnikiem indywidualnym, nabywcą nieruchomości rolnej mogą być jedynie osoby bliskie zbywcy, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa oraz kościoły i związki wyznaniowe. Inne podmioty mogą nabyć nieruchomość rolną wyłącznie za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) wydaną w drodze decyzji administracyjnej.

Przejęcie nieruchomości rolnej przed licytacją komorniczą

Po uprawomocnieniu się postanowienia komornika w zakresie opisu i oszacowania, wyznacza on termin licytacji nieruchomości. Informacja w tym zakresie ogłaszana jest publicznie w budynku sądu i urzędu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

W tym miejscu zauważyć należy, że co do zasady, nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji sprzedawana jest właśnie na takiej licytacji. W określonych przypadkach dopuszczalne jest jednak nabycie tej nieruchomości w innym trybie niż poprzez sprzedaż licytacyjną. Mianowicie, z chwilą obwieszczenia o licytacji nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, każdemu z jego współwłaścicieli, przysługuje prawo przejęcia nieruchomości na własność. Odbywa się to za zapłatą ceny nie niższej niż suma oszacowania nieruchomości. Uprawnienie do przejęcia przysługuje tym współwłaścicielom, którzy nie są dłużnikami osobistymi oraz spełniają warunki wynikające z nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, o których była mowa powyżej.

W przypadku, gdy współwłaścicieli spełniających powyższe wymagania jest kilku, pierwszeństwo do przejęcia nieruchomości przysługuje temu, który to gospodarstwo prowadzi lub w nim pracuje. O ile ten warunek spełnia kliku z nich lub żaden, sąd przyznaje pierwszeństwo temu, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia takiego gospodarstwa. W razie przejęcia nieruchomości w tym trybie, wyznaczona licytacja zostaje odwołana.

Przejęcie nieruchomości rolnej w trakcie licytacji komorniczej

Możliwa jest sytuacja, w której podczas pierwszej i kolejnej licytacji nikt nie zakupi nieruchomości rolnej. Sytuacja taka stwarza kolejną możliwość przejęcia jej przez współwłaścicieli, tym razem w niższej cenie niż suma oszacowania. Po pierwszej licytacji współwłaściciele mają możliwość nabycia nieruchomości za kwotę stanowiącą 3/4, a na kolejnej (możliwe są dwie licytacje) za 2/3 sumy oszacowania. Gdy współwłaścicieli jest kilku, stosuje się takie same zasady pierwszeństwa, jak te opisane wyżej. Jeżeli żaden z nich nie skorzysta z tego uprawnienia, możliwość przejęcia nieruchomości przysługuje w takim wypadku wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu.

Jeżeli nikt nie nabędzie nieruchomości na licytacji lub w drodze przejęcia, komornik umorzy egzekucję. Nowe postępowanie będzie można wszcząć najwcześniej po 6 miesiącach.

Wykup nabytej nieruchomości rolnej przez Agencję Nieruchomości Rolnych

Po nabyciu nieruchomości w drodze jej przejęcia sąd zawiadomi o tym fakcie Agencję Nieruchomości Rolnych. W takiej sytuacji Agencji przysługuje bowiem uprawnienie do złożenia w terminie jednego miesiąca oświadczenia o nabyciu takiej nieruchomości od nowego właściciela. Cena nabycia nieruchomości przez Agencję jest wówczas równa cenie, po której przejęto nieruchomość w toku egzekucji. W przypadku, gdy Agencja nie skorzysta z możliwości nabycia nieruchomości w opisanym powyżej trybie, jej właścicielem pozostaje podmiot, który przejął ją w toku egzekucji.

Wnioski

Każdemu ze współwłaścicieli nieruchomości rolnej, przysługuje prawo przejęcia nieruchomości na własność, jeżeli nie są oni dłużnikami osobistymi oraz spełniają warunki wynikające z nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgodnie z nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Osoba taka, musi również posiadać kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkiwać w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, musi także przez ten okres osobiście prowadzić takie gospodarstwo. Poza rolnikiem indywidualnym, nabywcą nieruchomości rolnej mogą być jedynie osoby bliskie zbywcy, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa oraz kościoły i związki wyznaniowe. Inne podmioty mogą nabyć nieruchomość rolną wyłącznie za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) wydaną w drodze decyzji administracyjnej.

Co do zasady nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji sprzedawana jest na licytacji. Jednak w określonych przypadkach dopuszczalne jest nabycie tej nieruchomości przez współwłaścicieli, którym przysługuje prawo przejęcia nieruchomości na własność. Odbywa się to za zapłatą ceny nie niższej niż suma oszacowania nieruchomości. W razie przejęcia nieruchomości w tym trybie, wyznaczona licytacja zostaje odwołana.

Jeżeli podczas pierwszej licytacji nikt nie zakupi nieruchomości rolnej, możliwe jest jej przejęcie przez współwłaścicieli za kwotę stanowiącą 3/4 sumy oszacowania.

Jeżeli podczas drugiej licytacji nikt nie zakupi nieruchomości rolnej, możliwe jest jej przejęcie przez współwłaścicieli za kwotę stanowiącą 2/3 sumy oszacowania.