Umowa o zastępstwo inwestycyjne

W toku procesu budowlanego inwestor zobowiązany jest do podjęcia szeregu czynności związanych z jego przygotowaniem i przeprowadzeniem. Gdy inwestor nie posiada czasu, odpowiedniego doświadczenia lub wiedzy, może on powierzyć wykonanie tych obowiązków tzw. inwestorowi zastępczemu. Czym jest umowa o zastępstwo inwestycyjne? Jakie wyróżnia się rodzaje umowy o zastępstwo inwestycyjne? Jaka jest odpowiedzialność inwestora i inwestora zastępczego względem kontrahentów (np. projektantów, wykonawców)? Czy inwestor może dochodzić roszczeń względem tych podmiotów?

Analiza

Umowa o zastępstwo inwestycyjne nie została uregulowana ani w Kodeksie cywilnym, ani w innym akcie prawnym, stąd zalicza się ją do kategorii tzw. umów nienazwanych. Umowa o zastępstwo inwestycyjne kwalifikowana jest jako umowa zlecenia lub umowa o świadczenie usług, do której stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. Brak powszechnie obowiązujących uregulowań powoduje, że treść umowy o zastępstwo inwestycyjne kształtowana jest przez jej strony, które mogą ustalać dowolnie jej warunki na zasadzie swobody umów, o ile nie będą one sprzeczne z prawem lub z zasadami współżycia społecznego. Ustalenie istotnych elementów umowy jest wskazane i konieczne, gdyż prawa i obowiązki stron nie wynikają z żadnego aktu prawnego rangi ustawowej. Przyjmuje się, że w ramach omawianej umowy inwestor zastępczy zobowiązany jest do dokonania czynności prawnych lub faktycznych w zakresie:

  1. zorganizowania i przeprowadzenia inwestycji,
  2. czuwania nad sprawnym przebiegiem inwestycji,
  3. dokonania rozliczenia inwestycji.

Za wykonane przez inwestora zastępczego czynności inwestor (bezpośredni) zobowiązany jest z kolei zapłacić umówione wynagrodzenie.

Liczy się staranne działanie, a nie – rezultat

Istotnym jest, że omawiana umowa ma charakter umowy starannego działania, a nie umowy rezultatu. Obowiązkiem inwestora zastępczego jest bowiem wyłącznie podjęcie czynności koniecznych do zrealizowania inwestycji i działanie w określony sposób. Działanie to zazwyczaj sprowadza się do negocjowania i zawarcia umów z innymi podmiotami (np. projektantami i wykonawcami) oraz ich egzekwowania, tak aby zapewnić prawidłową realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego. Inwestor zastępczy wyręcza inwestora przy czynnościach, które ten powinien sam wykonać w myśl przepisów odnoszących się do procesu budowlanego. Nie ponosi on jednak odpowiedzialności za efekt tych prac, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie inwestycji jest wynikiem niezachowania przez inwestora zastępczego należytej staranności. Rolę inwestora zastępczego mogą pełnić osoby fizyczne, osoby prawne (np. spółka z o.o.) lub tzw. ułomne osoby prawne (np. spółka jawna), zajmujące się zastępowaniem inwestorów w procesie inwestycyjnym.

W praktyce gospodarczej i orzeczniczej wyróżnia się dwa rodzaje umowy o zastępstwo inwestycyjne: umowę typu powierniczego oraz umowę typu przedstawicielskiego.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego

Umowa typu powierniczego zakłada, że inwestor zastępczy działa w imieniu własnym, lecz na rachunek inwestora bezpośredniego. Oznacza to, że inwestor zastępczy zawiera we własnym imieniu wszelkie umowy konieczne do realizacji inwestycji – ich stroną nie jest inwestor. W konsekwencji, egzekwowanie tych umów, dochodzenie roszczeń z nich wynikających, czy też dokonywanie zapłaty na rzecz kontrahentów pozostaje z reguły w gestii inwestora zastępczego. Fakt, że w tym wariancie inwestor związany jest umową wyłącznie z inwestorem zastępczym powoduje, że tylko względem niego zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia oraz że nie odpowiada za opóźnienie lub ewentualny brak płatności ze strony inwestora zastępczego względem podmiotów trzecich, z którymi zawarł on umowy. Ze względu na dużą samodzielność inwestora zastępczego i wiążące się z tym ryzyko, że wskutek jego zaniedbań inwestycja nie zostanie w terminie zrealizowana, w praktyce w umowach tego typu stosuje się różne klauzule mające zabezpieczyć interes inwestora bezpośredniego. Umowa może np. przewidywać, że inwestor zastępczy obowiązany jest uzyskać zgodę inwestora na zawarcie umowy z kontrahentem, może ją zawrzeć wyłącznie z podmiotem wskazanym lub zaakceptowanym przez inwestora, albo że inwestor będzie bezpośrednio regulował należności względem kontrahentów inwestora zastępczego, pomniejszając tym samym przysługujące mu wynagrodzenie. Inwestor powinien rozważyć zastosowanie tego rodzaju ograniczeń swobody inwestora zastępczego, uwzględniając swoje doświadczenia w zakresie realizowania inwestycji, charakter przedsięwzięcia inwestycyjnego oraz zaufanie do danego inwestora zastępczego.

Inwestor bezpośredni w tym wypadku nie jest związany stosunkiem umownym z kontrahentami, wobec czego mogą oni dochodzić zapłaty wyłącznie od inwestora zastępczego, z którym zawarli umowę. Brak jest regulacji prawnej zakładającej solidarną odpowiedzialność inwestora i inwestora zastępczego za takie zobowiązania, tak jak ma to miejsce w przypadku odpowiedzialności inwestora oraz wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawców przy umowach o roboty budowlane.

Zawarcie umowy typu powierniczego skutkuje tym, że co do zasady roszczenia odszkodowawcze w stosunku do kontrahentów mogą być dochodzone przez inwestora zastępczego, albowiem to on związany jest z nimi umową. W umowie o zastępstwo inwestycyjne należy jednak przewidzieć zobowiązanie inwestora zastępczego do przeniesienia w drodze cesji (art. 509 Kodeksu cywilnego) na inwestora bezpośredniego wszelkich wierzytelności i uprawnień wynikających z umów z kontrahentami, co umożliwi mu dochodzenie w przyszłości ewentualnych roszczeń (np. z tytułu gwarancji, rękojmi, kar umownych). Taki przelew praw i wierzytelności nie jest konieczny w razie zawarcia umowy typu przedstawicielskiego, bowiem inwestor zastępczy może realizować te uprawnienia z tego względu, że jest stroną zawartych umów.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne typu przedstawicielskiego

Przy umowie typu przedstawicielskiego inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego, będąc jego pełnomocnikiem. W konsekwencji, w takim ujęciu umowy zawarte przez inwestora zastępczego są wiążące dla inwestora bezpośredniego, bowiem stroną tych umów jest on, a nie inwestor zastępczy jak w przypadku umowy typu powierniczego. Z jednej strony oznacza to, że inwestor bezpośredni zobowiązany jest spełniać wszelkie obowiązki wynikające z zawartych w jego imieniu umów, w tym regulować należności względem kontrahentów, z drugiej zaś, że oni odpowiadają względem niego za właściwe wykonanie świadczeń wynikających z umowy, a dochodzenie roszczeń w stosunku do nich nie wymaga uprzedniej cesji praw z umów, tak jak ma to miejsce w umowach typu powierniczego. Istotnym jest, że inwestor zastępczy nie musi legitymować się pełnomocnictwem do działania od inwestora bezpośredniego, albowiem umocowanie do podejmowania czynności w jego imieniu wynika wprost z przepisów prawa.

Podsumowanie

Umowa o zastępstwo inwestycyjne może stanowić wygodne narzędzie dla inwestorów, którzy nie dysponują odpowiednim doświadczeniem, wiedzą, kadrą pracowniczą lub czasem, aby aktywnie uczestniczyć w procesie inwestycyjnym.

Istotą umowy o zastępstwo inwestycyjne jest wyręczenie inwestora przy wykonywaniu czynności koniecznych do zrealizowania inwestycji. Zakres tych czynności, sposób ich wykonania oraz uprawnienia i obowiązki stron omawianej umowy powinny być w sposób precyzyjny uregulowane w jej treści, gdyż nie wynikają one z Kodeksu cywilnego lub innego aktu prawnego.

Decydując się na umowę typu powierniczego, należy pamiętać, że w takim wariancie inwestor zastępczy co do zasady dysponuje dużą swobodą działania, dlatego inwestor bezpośredni powinien rozważyć wprowadzenie do umowy mechanizmów zabezpieczających jego interes i ograniczających inwestora zastępczego – np. obowiązek konsultacji istotnych kwestii przez inwestora zastępczego lub możliwość uregulowania należności przysługujących podmiotom trzecim uczestniczącym w inwestycji bezpośrednio przez inwestora.

W razie zawarcia umowy o zastępstwo inwestycyjne typu przedstawicielskiego inwestor bezpośredni jest uprawniony do samodzielnego dochodzenia roszczeń w stosunku do podmiotów uczestniczących w procesie inwestycyjnym (np. projektantów, wykonawców), a jednocześnie bezpośrednio odpowiada za zapłatę wynagrodzenia należnego im za wykonane prace.