Naruszenie prawa własności nieruchomości

Co może zrobić właściciel, gdy ktoś narusza prawo własności nieruchomości? Czy można użyć przemocy w celu przywrócenia naruszonego prawa własności i wyrzucenia naruszyciela? Jak szybko należy przeciwdziałać nieuprawnionym ingerencjom w nieruchomość?

Naruszenie prawa własności nieruchomości

Naruszenie prawa własności nieruchomości (gruntowej, budynkowej, lokalowej) może polegać w szczególności na nieuprawnionym wejściu na jej teren, zawłaszczaniu, czy eksploatacji. Zasadą nowoczesnego państwa prawa jest zakaz samowolnego wymierzania i egzekwowania sprawiedliwości, jednakże dochodzenie naruszonych praw przed sądami jest czasochłonne, a przy tym niejednokrotnie  kosztowne. Pod pewnymi warunkami dopuszcza się jednak możliwości samodzielnego usunięcia naruszyciela przez właściciela (a także np. najemcę, dzierżawcę) nieruchomości. Niezbędnym jest jednak szybkie i zdecydowane działanie.

W celu odparcia zamachu na prawo własności nieruchomości w zakres dozwolonych prawem samodzielnych działań  wchodzą środki ochrony posesoryjnej własnej, na którą składa się obrona konieczna i dozwolona samopomoc.

Obrona konieczna

Obrona konieczna jest możliwa wyłącznie w czasie, gdy naruszyciel jest „w trakcie” niedozwolonej ingerencji w nieruchomość. Na przykład stawia płot, przesuwa jej granice (np. przebija ściany działowe oddzielające lokale, przenosi znaki graniczne), zaczyna wnosić rzeczy do budynku, czy w inny sposób inicjuje jej nieuprawnioną eksploatację. W takiej sytuacji dopuszczalne jest samodzielne odparcie takiego zamachu, przy użyciu wszelkich dostępnych środków – nie wyłączając siły. Stopień reakcji musi jednak być odpowiedni do sytuacji, zaś użycie przemocy fizycznej będzie uzasadnione tylko w ostateczności: jeżeli nie ma możliwości na szybką interwencję Policji lub gdy zwłoka skutkować by miała utratą możliwości zastosowania środków obrony koniecznej. Istotnym jest bowiem, że zastosowanie obrony koniecznej jest dopuszczalne tylko do momentu, gdy nie doszło jeszcze do sfinalizowania naruszenia prawa własności, a więc jedynie w toku działania naruszyciela.

Samodzielne przywrócenie swojego posiadania

Gdy doszło już do naruszenia prawa własności właściciel (najemca, dzierżawca) ma prawo do samodzielnego przywrócenia swojego posiadania. Niezbędnym warunkiem jest jednak działanie niezwłoczne, co nie oznacza konieczności natychmiastowego przeciwdziałania skutkom naruszenia, ale działania bez zbędnej zwłoki, w krótkim czasie – z uwzględnieniem okoliczności danego przypadku. W ramach dozwolonej samopomocy właściciel może samodzielnie usunąć skutki naruszenia: wynieść rzeczy przywiezione na nieruchomość, zdemontować ogrodzenie, przenieść na miejsce znaki graniczne, czy wyprowadzić przybyłe osoby. W tej sytuacji, w odniesieniu do samodzielnego przywrócenia posiadania nieruchomości, wykluczone jest już jednak użycie przemocy. W tej sytuacji właściciel może jednak, a wręcz powinien, przywołać do pomocy Policję, domagając się przymusowego usunięcia przez nią naruszyciela, gdy ten odmawia zastosowania się do żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem.

Podsumowanie

Właściciel (ale również najemca, dzierżawca) nieruchomości może bronić się przed naruszeniem prawa własności nieruchomości za pomocą instrumentu prawnego jakim jest ochrona posesoryjna.

W ramach ochrony posesoryjnej wyróżnić należy środki ochrony własnej: obronę konieczną i  dozwoloną samopomoc oraz sądową ochronę posesoryjną.

Obrona konieczna dopuszczalna jest wyłącznie w trakcie  naruszania prawa własności. Właściciel ma prawo aktywnie przeciwdziałać takiemu działaniu i samodzielnie (bez oczekiwania na wyrok sądu) przywrócić swoje posiadanie – nie wyłączając użycia siły.

Jeżeli już doszło do naruszenia prawa własności nieruchomości właściciel może niezwłocznie odwrócić skutki niedozwolonego działania – jednakże zabronione jest już użycie siły.