Prawo nieruchomości 2017 – podsumowanie zmian

Rok 2017, podobnie jak poprzednie lata, obfitował w nowości legislacyjne. Zmiany dotyczyły wielu dziedzin prawa. Tradycyjnie nie ominęły również szeroko pojętego prawa nieruchomości. Poniższy artykuł stanowi podsumowanie najważniejszych zmian prawnych, które dotyczą tej branży.

Liberalizacja prawa budowlanego

Rok 2017 wiązał się z istotnymi nowelizacjami prawa budowlanego. Chodzi przede wszystkim o zmiany, które weszły w życie 1 stycznia 2017 roku. Nowelizacja powyższa poszerzyła katalog robót budowlanych możliwych do realizacji bez pozwolenia na budowę (np. w zakresie wolnostojących wiat o powierzchni zabudowy do 35 m2), a także tych, na których realizację nie jest potrzebne nawet zgłoszenie. Skrócony został również czas, w ciągu którego organ administracji architektoniczno-budowlanej może złożyć sprzeciw przeciwko zgłoszeniu robót budowlanych (z 30 dni do 21 dni).

Obecnie istnieje także możliwość wydania przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, przed upływem terminu do zgłoszenia sprzeciwu, zaświadczenia o braku podstaw do zgłoszenia sprzeciwu, co uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych. W prawie budowlanym znalazła się także definicja nieistotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

Nowy rodzaj najmu nieruchomości

W związku z nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów (zmiany wprowadzone ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości) w polskim systemie prawnym pojawił się nowy rodzaj najmu, to jest tzw. najem instytucjonalny. Najem ten przeznaczony jest jedynie dla podmiotów profesjonalnych (przedsiębiorców), zawodowo zajmujących się najmem lokali.

Konstrukcja najmu instytucjonalnego oparta jest zasadniczo na przepisach o funkcjonującym od 2010 roku najmie okazjonalnym, z pewnymi jednak zasadniczymi różnicami, m.in. brakiem obowiązku wskazywania przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Nowe zasady ustanawiania odrębnej własności lokali

Istotne zmiany dotyczą również ustanawiania odrębnej własności lokali. Zgodnie z nowelizacją ustawy o własności lokali, która weszła w życie 11 września 2017 roku ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego ma następować zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto musi ono pozostawać w zgodności z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, a także z pozwoleniem na użytkowanie. Nowelizacja przewiduje również, że odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Podwykonawcy po nowemu

Ważna dla rynku budowlanego jest zmiana kodeksu cywilnego, dotycząca podwykonawców w procesie budowlanym. Przedmiotem nowelizacji (zmiany, które weszły w życie w czerwcu 2017 roku) był kontrowersyjny art. 647[1] k.c. regulujący kwestie udzielania przez inwestora zgody na zaangażowanie podwykonawców. Wprowadzony został nowy termin na wyrażenie przez inwestora sprzeciwu wobec podwykonawcy, to jest 30-dniowy (dotychczas 14) od dnia doręczenia zgłoszenia.

Dodatkowo dla zgłoszenia podwykonawcy oraz sprzeciwu przewidziano formę pisemną pod rygorem nieważności, która z kolei dla umowy podwykonawczej nie jest już wymagana. Szczegółowy przedmiot prac powierzonych podwykonawcy powinien zostać zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że zakres ten został określony w umowie pomiędzy inwestorem a wykonawcą.

Ustawodawca ograniczył również odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie należne podwykonawcy do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika ze zgłoszenia albo z umowy o roboty budowlane zawartej pomiędzy inwestorem a wykonawcą.

Szerzej na ten temat pisaliśmy w naszym artykule.

Wycinka drzew bez pozwolenia

Kontrowersyjną zmianą, która weszła w życie z początkiem 2017 była nowelizacja ustawy o ochronie przyrody w zakresie wycinki drzew. Kwestia wycinki została w istotny sposób zliberalizowana, przede wszystkim znaczenie poszerzony został katalog przypadków, w których nie jest wymagane pozwolenie na wycinkę.

Na fali krytyki społecznej wprowadzonych przepisów ustawodawca dokonał jednak w połowie roku kolejnej zmiany, która częściowo zaostrzyła zliberalizowane przepisy (de facto po części przywracając ich pierwotne brzmienie).

Orzecznictwo w sprawach nieruchomościowych

Oprócz zmian legislacyjnych warto wspomnienia są również orzeczenia zapadłe w 2017 roku, które mają istotne znaczenie dla wykładni przepisów z zakresu prawa nieruchomości.

W pierwszej kolejności należy wskazać na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2017 roku (III CZP 13/17), w myśl której do egzekucji z nieruchomości rolnej wszczętej przed dniem 30 kwietnia 2016 roku nie stosuje się ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych wynikających z art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu ustalonym przez ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Podobne stanowisko Sąd Najwyższy powtórzył w uchwale z dnia 24 sierpnia 2017 roku (III CZP 35/17). Powyższe stanowisko wyjaśnia jedną z kolejnych (i na pewno nie ostatnią) wątpliwości, które nasuwają się przy stosowaniu znowelizowanych przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które weszły w życie 30 kwietnia 2016 roku.

Ważna dla praktyki jest również uchwała Sądu Najwyższego (siedmiu sędziów) z dnia 25 sierpnia 2017 roku (III CZP 11/17), zgodnie z którą upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie. Uchwała ta rozstrzyga bardzo kontrowersyjne zagadnienie bytu prawnego odrębnej własności lokalu w przypadku, gdy budynek położony jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, a prawo to wygasa. W takim to bowiem wypadku udział w użytkowaniu wieczystym jest prawem związanym z odrębną własnością lokalu, a nie odwrotnie. W doktrynie prawa nie było dotychczas zgodności czy odrębna własność lokalu utrzymywałaby się w przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Powyższa uchwała „siódemkowa” na pewno pomoże w interpretacji takich stanów faktycznych.

Znacząca dla stosowania przepisów o zasiedzeniu nieruchomości jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2017 roku (III CZP 49/16), zgodnie z którą samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie. Zagadnienie zasiedzenia nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste stanowi nadal kwestię sporną, tak w doktrynie prawa jak i w orzecznictwie. Powyższa uchwała stanowi ugruntowanie linii orzeczniczej, w myśl której zasiedzenie prawa własności jest w takim wypadku możliwe. Odmienny pogląd opowiada się bowiem za stanowiskiem, że w tym wypadku możliwe jest jedynie zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego, ale już nie własności nieruchomości.

Na koniec należy wspomnieć o wyroku Trybunał Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2017 roku (SK 39/15) dotyczącym wywłaszczenia. W powyższym wyroku TK uznał za niezgodny z konstytucją art. 136 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie, w jakim wyłącza prawo do żądania przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę zwrotu nieruchomości nabytej przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego w drodze umowy na podstawie  art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdy nieruchomość stała się zbędna na cel publiczny uzasadniający jej nabycie. W konsekwencji – jeżeli nieruchomość uzyskana w drodze umowy cywilnoprawnej nie zostanie wykorzystana na cel publiczny, to poprzedni właściciele lub ich spadkobiercy będą mogli domagać się zwrotu tej nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Szerzej na ten temat pisaliśmy w naszej poradzie.