Właściciel nieruchomości, czy to gruntowej czy lokalowej może swobodnie nią rozporządzać bez ograniczeń, nawet jeśli jest ona przedmiotem najmu lub dzierżawy. Tym samym, w trakcie trwania umowy najmu lub dzierżawy może dojść do sprzedaży takiej nieruchomości. Jak wówczas kształtują się roszczenia najemcy (dzierżawcy) z tytułu poczynionych na taką nieruchomość nakładów? Czy przysługują mu nadal roszczenia o ich zwrot? Do kogo można kierować takie roszczenia – do zbywcy czy nabywcy nieruchomości?
Sprzedaż nieruchomości w trakcie umowy najmu
Okoliczność, że nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy, nie wyklucza możliwości jej sprzedaży. Najemca lub dzierżawca nie mogą się takiej sprzedaży sprzeciwić. W wyniku sprzedaży, umowa najmu nie wygasa i co do zasady, trwa przez okres ustalony z pierwotnym wynajmującym (wydzierżawiającym), choć w pewnych przypadkach, nabywca takiej nieruchomości może ją wypowiedzieć wcześniej, z zachowaniem ustawowych terminów. W wyniku sprzedaży nieruchomości, w miejsce dotychczasowego wynajmującego wchodzi nabywca. Dlatego sprzedaż nieruchomości w czasie trwania umowy może rodzić wątpliwości w zakresie poczynionych przez najemcę lub dzierżawcę nakładów na taką nieruchomość. Skoro bowiem nieruchomość została zbyta wraz z nakładami, a co do zasady roszczenia z tytułu poczynionych ulepszeń zgłaszać można po zakończeniu umowy i wydaniu właścicielowi przedmiotu najmu lub dzierżawy, to oczywistym wydaje się, że podmiotem, do którego należy je kierować, będzie nabywca takiej nieruchomości. Jak się jednak okazuje, wybór podmiotu, do którego należy kierować takie roszczenia, zależy wyłącznie od rodzaju nakładów.
Kodeks cywilny wyróżnia dwa rodzaje nakładów: konieczne i ulepszenia, a doktryna i orzecznictwo dopuszczają jeszcze trzeci rodzaj nakładów mających charakter zbytkowy.
Nakłady konieczne
Przez nakłady konieczne rozumie się takie nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej, jak np. remonty i naprawy, bieżące podatki i inne publiczne daniny. Przypomnieć należy, że obowiązek utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez okres trwania najmu (dzierżawy) spoczywa na wynajmującym. Tym samym, skoro najemca czyni na rzecz nakłady, które powinien ponieść wynajmujący (wydzierżawiający), to roszczenia o ich zwrot powstają z chwilą ich poczynienia. Najemca nie musi zatem czekać aż do zakończenia umowy najmu ze zgłoszeniem żądania zwrotu mu równowartości poczynionych nakładów koniecznych. Skoro tak, to wszelkie roszczenia o zwrot nakładów koniecznych, w przypadku sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu, powinny być zatem kierowane do zbywcy, a nie do nabywcy.
Inaczej ma się rzecz z nakładami mającymi charakter ulepszający i zbytkowy.
Nakłady ulepszające
Nakłady ulepszające (użyteczne) nie służą utrzymaniu przedmiotu najmu w należytym stanie, ale zmierzają do poprawienia jego jakości i zwiększenia jego wartości. Ocena, czy przedmiot najmu w wyniku poczynionych nakładów zwiększył swoją wartość, a jeśli tak to o ile, możliwa będzie dopiero po zwróceniu przedmiotu najmu wynajmującemu w wyniku zakończenia stosunku najmu. Tym samym, do nabywcy należeć będzie decyzja, czy chce on zachować ulepszenia za zwrotem najemcy ich wartości, czy też żądać przywrócenia przez najemcę stanu poprzedniego. Z tych powodów, bezzasadne i bezskuteczne jest kierowanie roszczeń o zwrot poczynionych na przedmiot najmu nakładów ulepszających do poprzedniego wynajmującego (wydzierżawiającego). Nawet zatem w przypadku umowy zawartej na bardzo długi okres czasu, zwrotu ulepszeń najemca będzie mógł żądać od wynajmującego dopiero po zakończeniu stosunku najmu.
Nakłady zbytkowe
Ostatni rodzaj nakładów, tj. zbytkowe, służą nadaniu przedmiotu najmu wyglądu lub charakteru odpowiadającego szczególnemu upodobaniu tego, kto ich dokonuje. Nakładami zbytkowymi są te, które służą celom luksusu, z reguły o znacznej wartości. Będą one przeważnie również zwiększały wartość przedmiotu najmu, ale mogą być z punktu widzenia aktualnego bądź przyszłego właściciela nieruchomości zupełnie zbyteczne czy też całkowicie sprzeczne z jego upodobaniami. Roszczeń z tytułu poczynienia takich nakładów najemca tym samym nie może zgłaszać w trakcie trwania umowy najmu, albowiem czyni je na własne ryzyko. Decyzja, co do tego, czy nakłady te po zwrocie przedmiotu stosunku najmu mają zostać na wynajmowanej nieruchomości, czy też najemca ma je od przedmiotu najmu odłączyć i zabrać – będzie należała ostatecznie do wynajmującego. W związku z powyższym, roszczenia z tytułu poniesienia tych nakładów można zgłaszać dopiero po zwrocie przedmiotu najmu wynajmującemu. Roszczenia te będą zatem każdorazowo kierowane do nabywcy nieruchomości.
Roszczenia o zwrot wartości nakładów przedawniają się w terminie roku od dnia zwrotu przedmiotu najmu wynajmującemu.
Kwestię nakładów można określić w umowie
Należy zaznaczyć, że powyższe rozważania znajdą zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy strony nie postanowiły inaczej w łączącej ich umowie najmu. Nie jest bowiem wykluczone, że strony postanowią, że wszystkie nakłady, jakie będzie czynił najemca na przedmiot najmu, ponosi na własny koszt, a wynajmujący zwolniony będzie z obowiązku zwrotu mu ich równowartości po zakończeniu stosunku najmu. Jest to praktyka częsta, zwłaszcza w sytuacji, gdy strony umawiają się na niższy niż zwyczajowo czynsz najmu w zamian za zobowiązanie najemcy do czynienia nakładów na najmowaną nieruchomość.
Podsumowanie
To rodzaj nakładów przesądza o tym, do którego podmiotu (zbywcy czy nabywcy) sprzedawanej nieruchomości będącej przedmiotem najmu należy kierować roszczenia o zwrot ich równowartości. W przypadku nakładów koniecznych, które mają za zadanie utrzymać przedmiot najmu w należytym stanie, a tym samym obciążają wynajmującego, właściwym do kierowania takich nakładów będzie podmiot, który był wynajmującym na dzień ich poczynienia. Skoro nakłady konieczne zostały poniesione przed zbyciem nieruchomości, to właśnie do zbywcy powinny być kierowane wszelkie nakłady z tego tytułu. W przypadku nakładów ulepszających i zbytkowych, ich wartość będzie możliwa do ustalenia po zakończeniu stosunku najmu oraz zwrocie nieruchomości wynajmującemu. To do niego będzie należała decyzja, czy chce je zachować czy mają one zostać zabrane przez najemcę. Dlatego też, w przypadku zbycia nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu, podmiotem właściwym do kierowania roszczeń o zwrot wartości poczynionych nakładów użytecznych i zbytkowych będzie nabywca.