Przesłankami ustalenia opłaty planistycznej (zwanej również rentą planistyczną) jest wzrost wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie nowego lub zmienionego planu miejscowego oraz zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia obowiązywania nowego lub zmienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. O jaki wzrost wartości chodzi? Co należy rozmieć przez zbycie? Kiedy mija termin do wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej?
Ustawodawca uzależnia możliwość naliczenia opłaty planistycznej od trzech przesłanek, które muszą wystąpić kumulatywnie.
Obiektywny wzrost wartości nieruchomości
Pierwszą przesłanką jest obiektywny wzrost wartości nieruchomości, który musi być następstwem zmiany lub uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Chodzi o to, aby pomiędzy tymi dwoma zdarzeniami występował związek przyczynowy. Bez znaczenia tym samym pozostają inne okoliczności, które mogą wpływać na zwiększenie wartości takiej nieruchomości np. zwiększony popyt lub podaż, nakłady poczynione na gruncie, zmiana zagospodarowanie terenów sąsiednich itd. Wykluczone jest również ustalanie opłaty planistycznej w związku z wydaną dla nieruchomości decyzją o warunkach zabudowy, nawet jeśli w wyniku uzyskania takiej decyzji wzrosła wartość gruntu. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ocena wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego lub zmienionego planu miejscowego dokonywana jest przez biegłego rzeczoznawcę w drodze operatu szacunkowego. Organ właściwy w sprawie ustalenia opłaty planistycznej powołuje biegłego i pokrywa koszty związane z przygotowaniem operatu.
Zbycie nieruchomości lub użytkowania wieczystego
Kolejną przesłanką wymierzenia renty planistycznej jest zbycie nieruchomości lub użytkowania wieczystego. Kwestia pojęcia „zbycia” budzi wiele wątpliwości zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie. Wynika to poniekąd z faktu, że w poprzednim stanie prawnym mowa była o sprzedaży nieruchomości. Zastąpienie słowa sprzedaż pojęciem zbycie nastręcza wiele trudności interpretacyjnych. Co do zasady jednakże przyjmuje się, że pojęcie „zbywa” oznacza tylko przeniesienie prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej. Nie ma uzasadnionych podstaw, aby tym pojęciem obejmować także przypadki zbycia prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości – jak w wypadku darowizny – pod tytułem darmym (uchwała NSA z dnia 10.12.2009, sygn. akt II OPS 3/09). Jak wskazuje się również w orzecznictwie, pojęcie „zbycia” nie obejmuje przeniesienia prawa rzeczowego (własności bądź użytkowania wieczystego) na pożyczkodawcę w celu zabezpieczenia udzielanej pożyczki. Przeniesienie to nie ma bowiem na celu wyzbycia się prawa rzeczowego. W dacie jego dokonania w zamierzeniu ma mieć charakter jedynie chwilowy i nie wiąże się z jakimkolwiek przysporzeniem majątkowym po stronie przenoszącego, ponieważ przeniesienie prawa nie stanowi ekwiwalentu pożyczki, a jedynie jej zabezpieczenie. Ponadto, z chwilą spłaty pożyczki i powtórnego przeniesienia prawa rzeczowego sytuacja pożyczkobiorcy powraca do stanu pierwotnego. Tym samym dokonanie takiego przeniesienia nie uprawnia gminy, w okresie przewidzianym w umowie na spłatę pożyczki i powtórne przeniesienie prawa rzeczowego, do domagania się od pożyczkobiorcy opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 27.01.2010 r., sygn. akt II SA/Gl 790/09).
Nie budzi natomiast wątpliwości, że wniesienie aportem gruntów do spółki kapitałowej w zamian za akcje tej spółki stanowi zbycie nieruchomości, z którym wiąże się obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 13.12.2007 r., sygn. akt II SA/Gd 591/07). Jak wyjaśnił bowiem NSA (wyrok z dnia 08.01.2013 r., sygn. akt II OSK 1630/11), czynność ta ma charakter ekwiwalentny, gdyż strona wyzbywająca się własnej nieruchomości uzyskuje w zamian wymierną korzyść poprzez objęcie nowopowstałych udziałów (akcji) w spółce. Natomiast, zmiany podmiotowe w spółce cywilnej, w wyniku których dochodzi do zmiany właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, a jednocześnie spółka ta nadal istnieje, nie prowadzą do „zbycia” nieruchomości (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 15.06.2011 r., sygn. akt II SA/Gl 151/11).
Należy również wskazać, że do zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, opłaty planistycznej nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę.
Zbycie nieruchomości w ściśle określonym okresie czasu
Ostatnią przesłanką warunkującą ustalenie opłaty planistycznej jest zbycie nieruchomości w ściśle określonym okresie czasu. Musi ono bowiem nastąpić przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy bądź poczynione w nim zmiany zaczęły obowiązywać. Zbywcą, a więc osobą, na której ciążyć będzie obowiązek uiszczenia opłaty, jest wyłącznie taki właściciel albo użytkownik wieczysty, który w chwili wejścia w życie uchwały rady gminy w sprawie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego posiadał zapisane w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego.
Mylny jest pogląd stanowiący, że istotna jest data uchwalenia bądź zmiany planu. Samo uchwalenie nie wywołuje skutków prawnych. Wszelkie skutki aktualizują się dopiero z dniem wejścia w życie zmian czy też nowej uchwały. Co ważne, dla możliwości skutecznego ustalenia opłaty planistycznej jest nie tylko zbycie nieruchomości w terminie 5 lat od daty rozpoczęcia obowiązywania planu, ale również wszczęcie w tym terminie przez organ właściwy postępowania w tym zakresie. Za niewystarczające przy tym uznaje się samo tylko wszczęcie postępowania ale istotne jest doręczenie w tym terminie zbywcy zawiadomienia o wszczęciu postępowania. Jest to termin zawity i nie podlega przywróceniu. Dla zachowania wyżej wspomnianego terminu znaczenie ma wyłącznie wszczęcie postępowania, dlatego decyzja ustalająca taką opłatę może zostać wydana już po upływie pięcioletniego terminu od daty obowiązywania nowego lub zmienionego planu. Ustawodawca nie wprowadził przy tym dla organu żadnego maksymalnego terminu do wydania takiej decyzji.
Podsumowanie
Renta planistyczna stanowi jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie nowego lub zmienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w przypadku jej sprzedaży przed upływem 5 lat od daty obowiązywania planu. Wzrost wartości nieruchomości musi wynikać wyłącznie z tytułu wejścia w życie nowego lub zmienionego planu, a nie z jakichkolwiek okoliczności związanych z nieruchomością. Warunkiem ustalenia opłaty planistycznej jest zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie nowego lub zmienionego planu, i co do zasady chodzi o zbycie pod tytułem odpłatnym. Przed upływem tego terminu organ zobligowany jest również do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej i doręczenie zbywcy zawiadomienia w tym zakresie.