Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) niesie ze sobą szereg konsekwencji prawnych i to nie tylko na gruncie możliwości oraz zakresu zagospodarowania danej nieruchomości. Jeżeli z uchwaleniem planu wiąże się wzrost wartości nieruchomości, to w przypadku jej zbycia, przed upływem 5 lat od uchwalenia lub zmiany MPZP, właściciel (użytkownik wieczysty) może być obciążony opłatą planistyczną. Aby nie dać się zaskoczyć wysokością opłaty, przed dokonaniem transakcji warto uzyskać decyzję ustalającą jej wysokość.
Opłata planistyczna – uważaj przy zbyciu nieruchomości!
Przesłanką obciążania właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości opłatą planistyczną jest wzrost wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie nowego lub zmienionego MPZP. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość – wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
Roszczenie o zapłatę opłaty planistycznej gmina może zgłosić w terminie 5 lat od dnia, w którym MPZP albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości oblicza się przy tym poprzez porównanie wartości nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą MPZP a wartością po uchwaleniu lub zmianie. Kluczowe jest zatem określenie, czy przeznaczenie nieruchomości w MPZP uległo korzystnej dla właściciela zmianie.
Idea nałożenia opłaty planistycznej opiera się na założeniu, że odpowiednie (korzystne) uzgodnienia planistyczne z reguły podwyższają wartość nieruchomości i to bez udziału samego właściciela. Opłata planistyczna jest więc formą rekompensaty na rzecz gminy za poniesienie odpowiedniego wysiłku finansowego i organizacyjnego związanego z uchwaleniem MPZP.
Decyzja ustalająca wysokość opłaty – jakie korzyści z niej wynikają?
W praktyce obrotu występują sytuacje, w których sprzedający z dużą dozą prawdopodobieństwa może stwierdzić, że w jego przypadku wystąpi potrzeba naliczenia opłaty planistycznej. Będzie tak np. w przypadku, gdy dla danej niezabudowanej nieruchomości brak było MPZP, a w nowo uchwalonym planie przeznaczona jest ona pod zabudowę usługową lub mieszkaniową. W pewnych wypadkach nie będzie to z kolei takie oczywiste, np. w przypadku, gdy nowe i zmienione brzmienie MPZP nie daje pewności co do wzrostu wartości nieruchomości (np. bardzo podobne przeznaczenie). Naturalnie, ze zbyciem nieruchomości można się zawsze powstrzymać, aż do upływu ustawowego 5-letniego okresu. Jednak czasami decyzja sprzedaży jak i same zbycie muszą nastąpić wcześniej.
Należy pamiętać, że od wymierzenia opłaty planistycznej trudno się uchylić, poprzez „niedopatrzenie” ze strony gminy, ponieważ zgodnie z przepisami upzp notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, jest zobowiązany przesłać w formie aktu notarialnego wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Po otrzymaniu takiego aktu notarialnego i stwierdzeniu, że w danej sprawie występuje wzrost wartości nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta jest zobligowany (nie może od tego odstąpić) do ustalenia w drodze decyzji administracyjnej opłaty planistycznej. Po wydaniu takiej decyzji od zapłaty opłaty nie sposób się już uchylić (chyba że wzruszając samą decyzję).
Ustalenie wysokości opłaty przed decyzją o sprzedaży nieruchomości
Powstaje w takim razie pytanie, czy zbywca może się w jakiś sposób zabezpieczyć, albo przynajmniej ustalić jeszcze przed zbyciem nieruchomości wysokość opłaty planistycznej? Przepisy upzp dają taką możliwość. Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą MPZP, przed jej zbyciem może bowiem zażądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty planistycznej. Decyzja taka (decyzja wstępna) ma przy tym inny charakter niż decyzja wydawana już po zbyciu nieruchomości (decyzja finalna). Nie może być ona egzekwowana w przypadku braku zbycia nieruchomości (nie stanowi tytułu egzekucyjnego). Pozwala natomiast właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) ustalić koszty związane z daną transakcją.
Konieczność poniesienia opłaty (i możliwość jej przymusowego ściągnięcia) aktualizuje się zawsze dopiero w związku z faktycznym zbyciem nieruchomości, a nie samym zamiarem zbycia. Decyzja ustalająca wymiar opłaty planistycznej wydana przed zbyciem nieruchomości nie stanowi jednocześnie zobowiązania właściciela do zbycia nieruchomości. Właściciel zawsze może od tego odstąpić, czekając do czasu upływu 5-letniego terminu. W wypadku, gdyby właściciel zdecydował się jednak zbyć nieruchomości, wysokość opłaty planistycznej ustalonej w decyzji wstępnej jest wiążąca dla organu, który po zbyciu nieruchomości wydaje kolejną decyzję o wymierzeniu opłaty, w wysokości wynikającej z decyzji wstępnej wygasającej z chwilą wydania decyzji finalnej. Należy także pamiętać, że z wstępnej decyzji wymiarowej może wynikać, że opłata w ogóle nie będzie należna (przy braku wzrostu wartości nieruchomości).
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w decyzji SKO we Wrocławiu z dnia 24 października 2013 roku (sygn. SKO 4125/47/13).
Podsumowanie
Uchwalenie MPZP jest zazwyczaj korzystną okolicznością dla właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości. Wobec istnienia MPZP nie trzeba przeprowadzać procedury uzyskania warunków zabudowy, co znacznie skraca proces inwestycyjny. Plan miejscowy może jednak nieść ze sobą konieczność poniesienia opłaty planistycznej. Uzyskanie wstępnej decyzji wymiarowej, w opisanej powyżej procedurze administracyjnej, jest dobrym rozwiązaniem dla właścicieli, którzy nie chcą lub nie mogą czekać ze zbyciem nieruchomości do czasu upływu 5-letniego terminu.