Jak pokazuje praktyka, zaktualizowane opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości przewyższają wysokość dotychczasowych opłat kilka lub kilkanaście (a czasem nawet kilkaset) razy. Ustawodawca, chcąc zminimalizować ujemne konsekwencje dla użytkowników z tytułu tak dużego wzrostu opłat rocznych, przewidział ich stopniowe podwyższanie. Jakie są zatem zasady wnoszenia zaktualizowanej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego?
Opłata zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.
Niejasności przepisów ustawy
Z literalnego brzmienia przepisu może wynikać, że w takiej sytuacji, opłata za użytkowanie wieczyste w kolejnym roku po aktualizacji wynosi dwukrotność dotychczasowej. W drugim roku po aktualizacji winniśmy wnieść dwukrotność dotychczasowej oraz połowę kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy dwukrotnością opłaty dotychczasowej a opłatą zaktualizowaną. W trzecim roku po aktualizacji winniśmy uiścić opłatę w nowej zaktualizowanej wysokości. Skoro jednak nadwyżkę rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach (drugim i trzecim), to opłata w trzecim roku po aktualizacji nigdy nie będzie odpowiadała wysokości opłaty zaktualizowanej. Jak więc należy rozumieć ten przepis?
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2013 r. (III CZP 110/12)
Brzmienie powołanego przepisu budzi wątpliwości interpretacyjne, czego dowodem są pojawiające się w tej materii orzeczenia Sąd Najwyższego. W wyroku z dnia 28 lutego 2013 r. (III CZP 110/12) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty.
Przykładowa sytuacja
Przykładowo, w przypadku gdy opłata z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła przed aktualizacją 1.000 zł a po aktualizacji 10.000 zł, zasady jej wnoszenia w ciągu kolejnych 3 lat po aktualizacji będę wyglądały następująco:
- pierwszy rok po aktualizacji – 2.000 zł (dwukrotność dotychczasowej opłaty);
- drugi rok po aktualizacji – 6.000 zł (dwukrotność dotychczasowej opłaty powiększona o połowę nadwyżki – 2.000 zł + 4.000 zł);
- trzeci rok po aktualizacji – 10.000 zł (opłata w wysokości z drugiego roku i połowa na zł + 4.000 zł).dwyżki – 6.000.
Nie ulega wątpliwości, że dosłowne brzmienie omawianego przepisu nie pozwala na taką interpretację. Dobrze się zatem stało, że o wykładnię tego przepisu pokusił się Sąd Najwyższy. Jak pokazuje praktyka życia codziennego, organy aktualizujące opłaty roczne w sposób niezwykle różnorodny wskazywały użytkownikom wieczystym zasady wnoszenia opłaty rocznej w zaktualizowanej wysokości.
Wnioski
W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty. Natomiast w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty.
Należy pamiętać, że powyższa zasada dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy zaktualizowana opłata z tytułu użytkowania wieczystego przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty. Gdy opłata zaktualizowana jest nie wyższa niż dwukrotność dotychczasowej, użytkownik wieczysty jest zobowiązany wnieść opłatę w nowej wysokości w całości już w następnym roku po aktualizacji.