Najemca a podatek od nieruchości

Co podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości? Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości? Kto będzie zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości w przypadku zawarcia umowy najmu bądź umowy dzierżawy? Czy można w umowie najmu bądź dzierżawy uczynić podatnikiem podatku od nieruchomości najemcę lub dzierżawcę i zwolnić z obowiązku podatkowego właściciela? Do kiedy należy zapłacić podatek od nieruchomości?

Analiza

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części, budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Pod pojęciem gruntu należy rozumieć nieruchomość będącą częścią powierzchni ziemskiej, która stanowi odrębny przedmiot własności. Z kolei pod pojęciem budynku należy rozumieć obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach. Obiektami budowlanymi w rozumieniu przepisów prawa budowlanego są również budowle niebędące budynkami lub obiektami małej architektury, a także urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne (w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej) będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych, użytkownikami wieczystymi gruntów lub posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości, bądź jest bez tytułu prawnego.

W przypadku zawarcia umowy najmu bądź dzierżawy nieruchomości to jej właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, a nie najemca czy też dzierżawca, będzie  podatnikiem podatku od nieruchomości nawet jeżeli z postanowień umowy najmu bądź dzierżawy będzie wynikało, że zobowiązanym do zapłaty podatku od nieruchomości jest najemca, czy też dzierżawca. Zapis umowy cywilnoprawnej  nie powoduje bowiem przeniesienia obowiązku podatkowego z właściciela na najemcę czy dzierżawcę. Zapis taki ma ten skutek, że oprócz normalnego czynszu dany najemca lub dzierżawca winien uiszczać na rzecz właściciela kwoty równe należnemu podatkowi od nieruchomości. Kwoty te są w istocie elementem czynszu najmu a nie podatkiem, bowiem podatek płaci właściciel na rzecz organu podatkowego a nie najemca lub dzierżawca na rzecz właściciela. Jeżeli powstaną zaległości podatkowe, postępowanie egzekucyjne zostanie skierowane przeciwko właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości.

Najemca bądź dzierżawca nieruchomości jest podatnikiem podatku od nieruchomości w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Osoby fizyczne, będące  właścicielami, mają obowiązek złożyć organowi podatkowemu (wójt, burmistrz, prezydent) informację o nieruchomościach w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości lub od dnia zaistnienia zdarzenia mającego wpływ na wysokość podatku. Podatek od nieruchomości ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego.

Z kolei osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki nie posiadające osobowości prawnej są zobowiązane składać, deklaracje na podatek od nieruchomości za dany rok w terminie do dnia 31 stycznia, organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu – w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku. Podmioty te są zobowiązane wpłacać obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości – bez wezwania – na rachunek organu podatkowego, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do dnia 15 każdego miesiąca, a za styczeń do dnia 31 stycznia.

Wnioski

Przy zawieraniu umów najmu czy też umów dzierżawy nieruchomości, obowiązek podatkowy z tytułu podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu takiej nieruchomości, nawet wtedy gdy dana umowa zawiera zapis o obowiązku zapłaty takiego podatku przez najemcę czy też dzierżawcę. Postepowanie egzekucyjne z tytułu zaległości w spłatach podatku od nieruchomości skierowane będzie przeciwko właścicielowi nieruchomości (użytkownikowi wieczystemu).

Najemca bądź dzierżawca nieruchomości jest podatnikiem podatku od nieruchomości tylko w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Osoby fizyczne będące właścicielami nieruchomości mają obowiązek złożyć informację o nieruchomościach w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego. Podatek dla osób fizycznych ustalany jest przez organ podatkowy w drodze decyzji właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości, jest płatny w ratach w terminie do 15 marca, maja, września i listopada.

Osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki nie posiadające osobowości prawnej są zobowiązane składać deklaracje na podatek od nieruchomości za dany rok w terminie do 31 stycznia lub w terminie 14 dni od daty zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku jeżeli wystąpił on po 31 stycznia. Spłata podatku dokonuje się w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego do 15 dnia każdego miesiąca lub za styczeń do 31 stycznia.