Odwrócona hipoteka

Pomimo, że od wejścia w życie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym upłynął ponad rok, a instytucja odwróconej hipoteki jest coraz częściej wykorzystywana, w dalszym ciągu pojawia się wokół niej wiele wątpliwości i pytań, na które warto znać odpowiedź. Czym jest odwrócona hipoteka? W jaki sposób bank może zabezpieczyć udzielany kredyt? Czy nieruchomość, na której ustanowiono zabezpieczenie, może zostać zbyta przez kredytobiorcę? Czy kredytobiorca może od umowy odstąpić lub ją wypowiedzieć? Jakie obowiązki obciążają kredytobiorcę i jego spadkobierców? Jaka jest sytuacja spadkobierców kredytobiorcy po jego śmierci?

Analiza

Odwrócona hipoteka jest potoczną nazwą umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Na jej podstawie bank wypłaca (jednorazowo lub periodycznie, w ratach) kredytobiorcy określoną kwotę pieniężną aż do momentu jego śmierci, zaś kredytobiorca ustanawia na rzecz banku zabezpieczenie. Co istotne, zwrot wypłaconych środków ma nastąpić dopiero po śmierci kredytobiorcy, co odróżnia odwróconą hipotekę od standardowych kredytów i pożyczek. Kredyt może zostać udzielony tylko przez bank, z kolei uprawnioną do skorzystania z niego jest wyłącznie osoba fizyczna będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, bądź też której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Wyróżnia się dwa dopuszczalne sposoby zabezpieczenia banku: ustanowienie hipoteki na nieruchomości, prawie użytkowania wieczystego lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub jednego z wyżej wymienionych praw. Ustawodawca wykluczył możliwość zastosowania innych rodzajów zabezpieczeń. W doktrynie prawa wskazuje się, że zabezpieczenie kredytu może być ustanowione wyłącznie przez samego kredytobiorcę, nie zaś przez osoby trzecie.

Zważywszy, że zabezpieczeniem kredytu jest nieruchomość lub prawo przysługujące kredytobiorcy, w umowie odwróconego kredytu hipotecznego można zastrzec, że kredytobiorca nie dokona zbycia nieruchomości lub tego prawa bez zgody banku. Podkreślić należy, że takie zobowiązanie będzie skuteczne jedynie względem banku – ewentualne zbycie wbrew temu zakazowi wywoła skutek prawny (dojdzie do przejścia własności lub prawa na rzecz nabywcy), jednakże narazi kredytobiorcę na odpowiedzialność odszkodowawczą w stosunku do banku, który dodatkowo będzie mógł wypowiedzieć umowę, co wiązać się będzie z koniecznością zwrotu przez kredytobiorcę wypłaconego kredytu wraz z odsetkami.

Z mocy prawa kredytobiorca posiada uprawnienie do odstąpienia od zawartej umowy odwróconego kredytu hipotecznego w terminie 30 dni od jej zawarcia, bez podania przyczyny. Jeśli zatem po podpisaniu umowy kredytobiorca zmieni zdanie, może z niej zrezygnować składając oświadczenie o odstąpieniu. Wskutek złożenia takiego oświadczenia umowa odwróconego kredytu hipotecznego uważana będzie za niezawartą. W terminie 30 dni od daty złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy kredytobiorca powinien zwrócić wypłacony kredyt wraz z odsetkami naliczonymi od kapitału do dnia złożenia omawianego oświadczenia. Kredytobiorca może także wypowiedzieć umowę w każdym czasie z dowolnej przyczyny, z zachowaniem terminu 30-dniowego. Po upływie okresu wypowiedzenia wypłacona kwota kredytu wraz z odsetkami staje się wymagalna i kredytobiorca zobowiązany jest ją zwrócić bankowi.

Dla zabezpieczenia interesów banku w okresie obowiązywania umowy kredytobiorca powinien posiadać ubezpieczenie nieruchomości lub lokalu (tylko, jeśli bank tego wymaga), utrzymywać nieruchomość lub lokal w stanie niepogorszonym oraz uiszczać w terminie podatki i inne opłaty związane z korzystaniem z nieruchomości lub lokalu. Co istotne, w razie śmierci kredytobiorcy powyższe obowiązki przechodzą na jego spadkobierców.

Spadkobiercy kredytobiorcy mają możliwość zachowania nieruchomości lub prawa, na którym ustanowiono zabezpieczenie kredytu. W terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy mogą spłacić całkowitą kwotę kredytu, co skutkować będzie wygaśnięciem roszczenia banku o przeniesienie nieruchomości lub tego prawa. Zasadą jest, że spadkobiercy podobnie jak kredytobiorca ponoszą odpowiedzialność wobec banku wyłącznie do wysokości wartości nieruchomości lub lokalu oraz że bank może uzyskać zaspokojenie jedynie z tych składników majątkowych. Jeśli jednak przedmiot zabezpieczenia został przeniesiony na osoby trzecie bez zgody banku lub gdy jego wartość uległa istotnemu zmniejszeniu z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę lub spadkobierców, bank może wówczas żądać zaspokojenia z innych składników ich majątku.

Wnioski

Odwrócona hipoteka jest potoczną nazwą umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Na jej podstawie bank wypłaca kredytobiorcy określoną kwotę pieniężną aż do momentu jego śmierci, zaś kredytobiorca ustanawia na rzecz banku zabezpieczenie.

Odwrócona hipoteka przewidziana jest jedynie dla osób będących właścicielami nieruchomości lub którym przysługuje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Co do zasady zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie uniemożliwia rozporządzania nieruchomością lub prawem, jednakże taki zakaz może wynikać z umowy z bankiem. Jego naruszenie może prowadzić do wypowiedzenia umowy przez bank, konieczności zwrotu całego wypłaconego kredytu oraz ponoszenia odpowiedzialności odszkodowawczej względem banku.

W terminie 30 dni od zawarcia umowy kredytobiorca może od niej odstąpić, a w późniejszym czasie ma możliwość jej wypowiedzenia. W obu przypadkach wiązać się to będzie z koniecznością zwrotu wypłaconego kredytu wraz z odsetkami i kosztami dodatkowymi.

Jeśli spadkobiercom kredytobiorcy zależy na zatrzymaniu nieruchomości lub prawa, na którym ustanowiono zabezpieczenie kredytu, powinni oni w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy spłacić cały kredyt wraz z odsetkami i kosztami dodatkowymi. W takim przypadku roszczenie banku o przeniesienie nieruchomości lub prawa ulegnie wygaśnięciu.