Jakie informacje zawiera dział I-O księgi wieczystej? Kiedy w księdze wieczystej ujawnia się dane dotyczące budynku, lokalu mieszkalnego, urządzenia położonego na nieruchomości? Jak ustalić działki wchodzące niegdyś w skład danej nieruchomości, znajdujące się obecnie w innej księdze wieczystej?
Analiza
Elektroniczna księga wieczysta stanowi podstawowe, powszechnie dostępne źródło informacji o stanie prawnym i faktycznym nieruchomości. Specyficzna struktura i sposób zapisywania informacji w elektronicznej księdze wieczystej stwarzają wiele problemów z dotarciem do poszukiwanych informacji. Poniżej zaprezentowane zostały najistotniejsze informacje, które uzyskać można z lektury działu I-O księgi wieczystej zatytułowanego „Oznaczenie Nieruchomości”.
Dział I-O księgi wieczystej zawiera przede wszystkim informacje oznaczające nieruchomość, dla której urządzona została dana księga wieczysta, oraz określające jej cechy charakterystyczne, takie jak obszar i położenie. Informacje te pochodzą z ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostów lub prezydentów miast na prawach powiatu. Informacje ujawnione w księdze wieczystej powinny być zgodne z danymi w ewidencji gruntów i budynków.
I tak Rubryka 1.3 opisuje położenie nieruchomości, to jest województwo, powiat, gminę i miejscowość, w której nieruchomość się znajduje. Podrubryka 1.4.1 natomiast zawiera oznaczenie nieruchomości według danych z ewidencji gruntów i budynków. Nieruchomość oznaczana jest przez działki wydzielone geodezyjnie, z których się składa. Jedna nieruchomość może składać się z jednej działki lub z większej liczby działek geodezyjnych. Na oznaczenie geodezyjne działki składa się jej numer oraz numer i nazwa obszaru ewidencyjnego. Wszystkie te dane znajdziemy w Podrubryce 1.4.1. Dane te indywidualizują daną działkę w obrocie prawnym i należy je powoływać przy wszelkich czynnościach prawnych dotyczących danej działki. W podrubryce 1.4.1 powinniśmy również znaleźć dane o adresie działki. W polu nr 1 znajduje się natomiast identyfikator działki, będący kompilacją oznaczeń danej działki. Zawiera on m. in. w kolejności od końca: nr działki, nr arkusza mapy oraz nr obrębu ewidencyjnego, identyfikator posiada również budynek i odrębny lokal ujawniony w księdze wieczystej, identyfikatory te tworzone są poprze dodanie do identyfikatora działki nr budynku nadawanego w ewidencji gruntów i budynków oraz nr lokalu po numerze budynku). Identyfikator jest unikatowy dla danej działki i stosuje się go wyłącznie dla potrzeb prowadzenia ewidencji gruntów i budynków. Identyfikator rzadko jest używany w praktyce, jego podanie jest jednak wymagane przy sporządzaniu informacji lub deklaracji w zakresie podatku od nieruchomości. Dodatkowo w polu nr 6 znajdują się informacje o sposobie korzystania z danej działki, przy czym sposób ten jest wpisywany na podstawie danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków i może nie być zgodny z aktualnym sposobem korzystania z danej działki wynikającym z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego też ujawniony w księdze wieczystej w dziale I-O sposób korzystania z nieruchomości nie ma znaczenia decydującego o możliwości korzystania z nieruchomości. W rubryce 1.5 księgi wieczystej wpisuje się obszar całej nieruchomości, a więc sumę obszarów wszystkich składających się na tę nieruchomości działek geodezyjnych.
Rubryki 1.4.2 – 1.4.4 zawierają kolejno informacje o budynku, urządzeniach lub lokalach znajdujących się na nieruchomości. Pamiętać należy o tym, że rubrykę dotyczącą budynku i urządzeń uzupełnia się jedynie w przypadku budynków lub urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Z taką sytuacją mamy do czynienia jedynie w przypadku budynków lub urządzeń wzniesionych na gruncie użytkowanym wieczyście, które stanowią odrębną od gruntu nieruchomość, będącą własnością użytkownika wieczystego.
W przypadku jednak zwykłej własności gruntu, a nie użytkowania wieczystego, budynków ani urządzeń nie ujawnia się w księdze wieczystej, gdyż nie mają one odrębnego od gruntu bytu prawnego i pozostają częścią składową nieruchomości gruntowej.
W księdze wieczystej ujawnia się również informacje o ustanowieniu w danym budynku odrębnej własności lokalu, bądź też ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W takim przypadku ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej w Podrubryce 1.4.2, oprócz danych budynku takich jak jego położenie, adres, liczba kondygnacji, powierzchnia oraz przeznaczenie budynku, identyfikator budynku (na podstawie kartoteki budynku będącej częścią ewidencji gruntów i budynków), wskazuje się również liczbę samodzielnych lokali oraz wymienia numery wszystkich stanowiących odrębny przedmiot własności lokali wraz z numerami ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych lokali. Natomiast w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu będącego odrębnym przedmiotem własności wypełnia się wyłącznie podrubrykę 1.4.4, w której zamieszcza się dane lokalu wynikające z kartoteki lokalu stanowiącej część ewidencji gruntów i budynków. Ujawnione dane lokalu to: identyfikator lokalu, adres, numer kondygnacji, na której lokal się znajduje (najniższa kondygnacja w danym budynku, np. garaż podziemny, ma zawsze numer 1), wymienienie izb, z których lokal się składa, liczba pomieszczeń przynależnych, wskazanie przeznaczenia lokalu (mieszkalne, niemieszkalne). W polu nr 9 wskazuje się nr księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, na której znajduje się wyodrębniony lokal. Udział w prawie własności, bądź w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości gruntowej jest prawem związanym z własnością odrębnego lokalu.
Podrubrykę 1.4.4 wypełnia się również w przypadku ksiąg wieczystych prowadzonych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu.
Powierzchnia lokalu znajduje się w podrubryce 1.5 – Obszar. Powierzchnię lokalu stanowi suma wszystkich izb oraz pomieszczeń przynależnych (np. pomieszczenia gospodarcze na strychu lub w piwnicy).
Jeżeli poszukujemy informacji o działkach wykreślonych z danej księgi wieczystej, na przykład na skutek ich odłączenia i wpisania do innej lub nowej księgi wieczystej, informacje te znajdziemy w pełnym odpisie księgi wieczystej, który w przeciwieństwie od odpisu zwykłego zawiera pełną historię wpisów, to jest, oprócz wpisów aktualnie istniejących, wszystkie wpisy wykreślone od czasu założenia elektronicznej księgi wieczystej. Wykreślone wpisy są w pełnym odpisie zaznaczone popielatym tłem, w odróżnieniu od wpisów aktualnych widocznych na tle białym. W polu nr 7 podrubryki 1.4.1. dla wpisu działki wykreślonej znajduje się numer księgi wieczystej, do której wykreślona działka została przeniesiona.
Wnioski
W dziale I-O księgi wieczystej znajdują się informacje o działka geodezyjnych wchodzących w skład danej nieruchomości, ich położeniu, obszarze oraz dane dotyczące geodezyjnego oznaczenia działek (numery działek, numery obrębu geodezyjnego). W przypadku ujawnionych w księgach wieczystych budynków i odrębnych lokali podaje się również takie dane jak położenie budynku, adres, liczbę kondygnacji, powierzchnię oraz przeznaczenie budynku, liczbę samodzielnych lokali w budynku, kondygnację na której lokal się znajduje, izby z których lokal się składa oraz pomieszczenia przynależne, powierzchnię i przeznaczenie lokalu. Wszystkie te dane wpisywane są na podstawie wypisów z ewidencji gruntów i budynków lub wypisów z kartoteki lokali prowadzonych przez starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu, bądź też na podstawie zaświadczeń spółdzielni mieszkaniowych w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu.
Dane dotyczące budynku lub urządzenia znajdującego się na nieruchomości ujawnia się w księdze wieczystej jedynie w odniesieniu do budynków lub urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Z taką sytuacją mamy do czynienie w przypadku budynków lub urządzeń wybudowanych przez użytkownika wieczystego na gruncie użytkowanym wieczyście. Poza tym w księdze wieczystej ujawnia się budynki, w których ustanowiono odrębną własności lokali. W takim przypadku w księgach wieczystych prowadzonych dla odrębnych lokali ujawnia się dane dotyczące tych lokali. Dane dotyczące lokali ujawnia się również w księgach wieczystych prowadzonych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu.
Działki wchodzące niegdyś w skład danej nieruchomości można ustalić na podstawie odpisu zupełnego księgi wieczystej. Działki wykreślone z tej księgi są opisane na popielatym tle. W polu 7 podrubryki 1.4.1 dla danej wykreślonej działki można znaleźć informację o numerze księgi wieczystej, do której wykreślona działka została przyłączona.