Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn

Jaki jest zakres przedmiotowy ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn dla osób, które nie mogą skorzystać z generalnego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn? Kto może korzystać z ulgi? Jak oblicza się podatek?

Analiza

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn może znaleźć zastosowanie wówczas, kiedy nabywca danej nieruchomości mieszkalnej nie będzie objęty generalnym zwolnieniem od podatku od spadków darowizn. Niniejsze generalne zwolnienie zwalnia od podatku nabycie własności np. nieruchomości przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą oni nabycie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy licząc od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego (np. z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego), a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku. Głównym celem niniejszego zwolnienia jest szczególna ochrona majątku najbliższej rodziny (zakres podmiotowy jest węższy niż podmioty wymienione w I grupie podatkowej, albowiem nie obejmuje zięcia, synowej oraz teściów). Niniejsze zwolnienie nazywane jest „zerową grupą podatkową”.

W przypadku nabycia własności bądź współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie:

  1. w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny lub polecenia darczyńcy przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej,
  2. w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego przez osoby zaliczane do II grupy podatkowej,
  3. w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego przez osoby zaliczane do III grupy podatkowej, które sprawowały opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym, przez co najmniej dwa lata od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza
  • nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału, ale tylko do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu.

Do I grupy podatkowej zalicza się: małżonka, zstępnych (tj. dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnych (tj. rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów. Do II grupy podatkowej zalicza się: zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych. Z kolei do III grupy zalicza się innych nabywców.

Powyższa ulga przysługuje osobom, które:

  • w chwili nabycia posiadały obywatelstwo polskie lub obywatelstwo jednego z państw członkowskich Unii Europejskiej lub państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA),
  • nie były właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego,
  • nie przysługiwało im spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego,
  • nie były najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego,
  • będą zamieszkiwać będąc zameldowanymi na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat: od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego – jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku,od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku – jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 %, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się. Ulga mieszkaniowa jest ulgą przysługującą z ustawy i organ podatkowy nie ma kompetencji do wydawania w tym zakresie decyzji warunkowej, bo nie jest ona przewidziana w ustawie. Z ulgi można skorzystać, gdy zostaną spełnione łącznie wszystkie wymagane ustawą warunki. Inaczej podatnik będzie zobowiązany do zapłaty podatku.

Ulga mieszkaniowa polega na nie wliczaniu do podstawy opodatkowania (czyli na wyłączeniu z podstawy opodatkowania) czystej wartości nabytego np. budynku lub lokalu mieszkalnego do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu.W celu obliczenia wysokości ulgi należy najpierw ustalić wartość np. całego budynku, następnie należy odliczyć ciążące na nim długi i ciężary, oraz wyliczyć wartość 110 m2 powierzchni użytkowej budynku. Obliczenie podatku wygląda następująco. Na samym początku należy ustalić powierzchnię nieruchomości, a także jej wartość. Następnie należy ustalić cenę za 1m2 powierzchni użytkowej nieruchomości. W tym celu trzeba podzielić wartość nieruchomości przez jej powierzchnię. Uzyskany iloraz stanowi cenę za 1 m2 nieruchomości. W dalszej kolejności należy obliczyć wysokość ulgi. W tym celu trzeba pomnożyć 110m2 przez cenę za 1 m2 nieruchomości. Uzyskany iloczyn stanowi wysokość ulgi. Następnie od wartości nieruchomości należy odjąć wysokość ulgi, a także kwotę wolną od podatku (np. 9.637,00 zł dla I grupy, 7.276 zł dla II grupy, 4.902 zł dla III grupy). Uzyskany wynik stanowi podstawę obliczenia podatku. Przykładowo, w przypadku I grupy podatkowej, od podstawy obliczenia podatku należy odjąć np. kwotę 20.556,00 zł, a następnie pomnożyć uzyskany wynik przez stawkę 7% oraz dodać kwotę 822,20zł. Uzyskany wynik stanowi podatek do zapłaty.

Powyższe kwoty wynikają bezpośrednio z ustawy o podatku od spadków i darowizn gdzie ustawodawca wskazał, że podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal:

Kwoty nadwyżki w zł Podatek wynosi
ponad do
1) od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej
10.278 3%
10.278 20.556 308 zł 30 gr i 5 % nadwyżki ponad 10.278 zł
20.556 822 zł 20 gr i 7 % nadwyżki ponad 20.556 zł
2) od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej
 10.278  7%
 10.278  20.556  719 zł 50 gr i 9 % od nadwyżki ponad 10.278 zł
 20.556  1.644 zł 50 gr i 12 % od nadwyżki ponad 20.556 zł
3) od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej
 10.278  12%
 10.278  20.556  1.233 zł 40 gr i 16 % od nadwyżki ponad 10.278 zł
 20.556  2.877 zł 90 gr i 20 % od nadwyżki ponad 20.556 zł

Wnioski

Istotą omawianej ulgi jest nie wliczanie do podstawy opodatkowania wartości nabytej nieruchomości mieszkalnej do kwoty stanowiącej równowartość iloczynu wartości 1 m2 tej nieruchomości mieszkalnej i 110 m2.

Głównym celem ulgi mieszkaniowej jest nieobciążanie nabywców znacznymi, pod względem finansowym, skutkami podatkowymi z tytułu przyrostu majątkowego w postaci nieruchomości bądź lokalu, gdy nie dysponują budynkiem lub lokalem mieszkalnym i zamierzają zamieszkiwać w nabytym lokalu lub budynku przez 5 lat.

Ulga przysługuje po spełnieniu wszystkich wymaganych ustawą warunków. Naruszenie chociaż jednego z nich powoduje utratę prawa do ulgi, co skutkuje ustaleniem przez właściwego naczelnika urzędu skarbowego podatku od spadków i darowizn.