Czym różni się umowa najmu od umowy dzierżawy? Co to są pożytki? Jakie są terminy wypowiedzenia każdej z umów? Kogo obciąża koszt utrzymania nieruchomości w czasie trwania najmu i dzierżawy? Czy dzierżawca lub najemca może mieć roszczenie o obniżenie umówionego czynszu?
Analiza
Umowa najmu nieruchomości, w tym najmu lokalu (art. 659 – 692 Kodeksu cywilnego) i lokalu mieszkalnego (zawarte w Ustawie o ochronie praw lokatorów (…) z dnia 21.06.2001 r. – dalej „Ustawa”) oraz umowa dzierżawy nieruchomości (art. 693 – 709 Kodeksu cywilnego) regulują użytkowanie cudzej nieruchomości w zamian za określony czynsz. Obie umowy są do siebie podobne. Do stosunku dzierżawy w zakresie nieuregulowanym stosujemy przepisy o najmie zawarte w Kodeksie cywilnym (art. 694 Kc.). Stosunki wyróżniają charakterystyczne różnice, które decydują o tym, jaka umowa łączy strony. Należy bowiem mieć na uwadze, iż o tym z jakim stosunkiem mamy do czynienia nie decyduje nazwa umowy, a treść jej postanowień.
Podstawową różnicą definiującą z jakim stosunkiem zobowiązującym mamy do czynienia jest kwestia pobierania pożytków. W stosunku najmu najemca ma uprawnienie jedynie do używania rzeczy, zaś dzierżawca jest uprawniony dodatkowo do pobierania z niej pożytków. Wyróżniamy trzy rodzaje pożytków. Pierwszą kategorią są pożytki naturalne, tj. płody rolne i inne odłączone od nieruchomości części składowe, o ile zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki stanowią one normalny dochód z nieruchomości (np.: jabłka z sadu, zboże z pola, drewno z lasu – ale tylko uzyskane w ramach normalnej gospodarki wyrębu etc.). Drugą kategorią są pożytki cywilne, za które uznajemy wszelkie dochody, jakie przynosi nieruchomości na podstawie stosunku prawnego, tj. czynsz najmu lub dzierżawy (w postaci pieniężnej lub niepieniężnej). Trzecim rodzajem pożytków są pożytki prawa (podmiotowego), jakie to prawo przynosi, a więc np. odsetki od wierzytelności. Pamiętać należy, że w odniesieniu do pożytków z nieruchomości pożytki prawa nie występują.
Każda nieruchomość może być przedmiotem zarówno najmu, jak i dzierżawy. O tym jaki rodzaj stosunku łączy strony decydować więc będzie dokładna analiza – ocena, czy dana nieruchomość została oddana uprawnionemu do jej używania w celu generowania, czy pozyskiwania przez używającego pożytków, czy nie. Sama możliwość generowania pożytków nie jest przeszkodą, która nie pozwala oddać takiej nieruchomości w najem. Z kolei brak możliwości generowania pożytków w sposób naturalny wyklucza zawarcie umowy dzierżawy. Tytułem przykładu wskazać można, że w razie oddania lokalu na cele mieszkaniowe najemcy właściwym stosunkiem prawnym będzie zawsze najem. Z kolei oddanie tego samego lokalu do używania, ale z przeznaczeniem na jego dalsze wynajęcie może być przedmiotem dzierżawy. Podstawowym przykładem umowy dzierżawy jest np. dzierżawa gospodarstwa rolnego, przedsiębiorstwa, nieruchomości rolnych, czy zabudowanych nieruchomości z przeznaczeniem na działalność hotelarsko–gastronomiczną.
Nieruchomość można oddać w najem lub dzierżawę zarówno na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony. W przypadku najmu umowę zawartą na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat, po upływie tego czasu uznaje się za zawartą na czas nieoznaczony, chyba że obie strony są przedsiębiorcami – w tym wypadku skutek taki następuje po upływie 30 lat. Przy stosunku dzierżawy bez względu na status jej stron dopiero dzierżawę zawartą na czas przekraczający 30 lat, po upływie tego terminu traktuje się jako zawartą na czas nieoznaczony. Powyższe przekształcenie umowy ma znaczenie przy ich wypowiadaniu.
W razie zawarcia lub przekształcenia się najmu i dzierżawy na obowiązujące przez czas nieoznaczony strony mogą w umowie swobodnie ukształtować terminy wypowiedzenia, a w zakresie nie ustalonym znajdują zasady przepisy Kodeksu cywilnego (w odniesieniu do lokali mieszkalnych zaś Ustawa o ochronie praw lokatorów (…) z dnia 21.06.2001 r. – dalej „Ustawa”). W przypadku stosunku najmu terminy te zależą od częstotliwości uiszczania czynszu lub przedmiotu najmu (inne terminy w odniesieniu do najmu lokali niemieszkalnych), a w przypadku lokali mieszkalnych terminy te są regulowane w Ustawie. Przy dzierżawie zawartej na czas nieoznaczony Kodeks cywilny przewiduje dwa terminy – roczny dla gruntów rolnych (ze skutkiem na koniec roku dzierżawnego) i półroczny pozostałych przedmiotów dzierżawy. Jeżeli umowa najmu i dzierżawy została zawarta na czas oznaczony każda ze stron wypowiedzieć może ją wypowiedzieć tylko w przypadkach określonych w umowie (z zastrzeżeniem szczególnych podstaw wypowiedzenia uregulowanych w aktach prawnych). Wskazane zasady dotyczą wypowiadania umów wolą jednej ze stron – odrębne podstawy do wypowiedzenia obu rodzajów umowy mogą przewidywać regulacje szczególne, np. zwłoka z uiszczaniem czynszu, wady lokalu zagrażające zdrowiu lub życiu użytkującego.
Istotne różnice dotyczą podmiotu zobowiązanego do utrzymywania nieruchomości w czasie trwania umowy najmu i dzierżawy oraz do stanu w jakim powinna się ona znajdować w dniu jej zwrotu po rozwiązaniu umowy. W razie oddania nieruchomości w najem to na wynajmującym ciąży obowiązek utrzymywania jej w stanie umożliwiającym najemcy jej używanie zgodnie z umową – na najemcy ciąży obowiązek dokonywania wyłącznie drobnych napraw (utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym). W przypadku najmu lokalu mieszkalnego Ustawa o ochronie praw lokatorów (…) szczegółowo określa za utrzymanie jakich elementów wyposażenia mieszkania odpowiada wynajmujący i najemca. W odniesieniu do stosunku dzierżawy to dzierżawca ma obowiązek zwrócić nieruchomość w takim stanie niepogorszonym. Oznacza to, że to na dzierżawcy ciąży obowiązek bieżącego utrzymywania nieruchomości i powinien on dokonywać w tym celu wszystkich niezbędnych napraw. Dzierżawca, tak jak najemca, nie odpowiada za naturalne pogorszenie stanu oddanej mu do używania nieruchomości, jakie następuje w wyniku jej używania zgodnie z zasadami prawidłowej eksploatacji.
Swoistym rozwiązaniem przy stosunku dzierżawy – niemającym swojego odpowiednika przy stosunku najmu – jest żądanie dzierżawcy do obniżenia czynszu za okres gospodarczy, w którym zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, na skutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i nie związanych z jego osobą (np. klęska żywiołowa, pomór, znaczny spadek popytu lub podaży). Roszczenie to może być zrealizowane w ramach sporu sądowego, jako roszczenie o ustalenie lub może zostać podniesione w formie zarzutu w procesie o nieuiszczony czynsz dzierżawny.
Wnioski
Podstawowym kryterium odróżniającym najem od dzierżawy jest możliwość pobierania przez uprawnionego do używania rzeczy pożytków, jakie ta rzecz generuje.
Wyróżniamy pożytki naturalne (np. płody rolne) i pożytki cywilne (np. czynsz) rzeczy, a także pożytki prawa.
Zarówno umowę najmu i dzierżawy zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach określonych w umowie.
Najemcy nie obciąża koszt utrzymania przedmiotu najmu w stanie umożliwiającym używanie rzeczy – dzierżawca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.
Dzierżawca ma roszczenie o zmniejszenie umówionego czynszu na wypadek zajścia nieprzewidzianych i niezawinionych okoliczności, których skutkiem jest znaczne umniejszenie czynszu dzierżawnego w danym okresie gospodarczym.