Ryczalt od zysków z najmu

Nowa linia interpretacyjna w zakresie najmu lokali może znacząco wpłynąć na dotychczasowe rozliczenia z fiskusem. Właściciele wynajmujący lokale mieszkalne powinni zwrócić uwagę nie na liczbę wynajętych mieszkań, ale na czas wynajmu.

W związku z tym, że najem prywatny jest opodatkowany korzystniej dla wynajmującego, który może rozliczać się ryczałtowo, dotychczas kwestia ta była interpretowana w sposób korzystny dla podatników. Organy wskazywały bowiem, że nawet w sytuacji gdy podatnik wynajmuje więcej niż jeden lokal, taki najem może być traktowany jako najem prywatny. Aktualnie jednak właściciele powinni zweryfikować dotychczasowy sposób rozliczania się z najmu.

Ryczałt – komu przysługuje

Zgodnie z przepisami podatkowymi, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

  1. dana działalność musi być działalnością zarobkową, a więc musi być prowadzona w celu osiągnięcia dochodu (wystarczający jest tutaj sam zamiar osiągnięcia dochodu),
  2. dana działalność musi być działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania muszą być podporządkowane obowiązującym regułom, normom i mają służyć osiągnięciu celu,
  3. dana działalność musi być działalnością wykonywaną w sposób ciągły (powtarzalny), przy czym jak wskazują organy o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań.

Należy zaznaczyć, że jeżeli wynajmujący spełnia powyższe warunki, powinien rozliczać się z urzędem skarbowym na zasadach ogólnych. Dopiero, gdy najem nie wypełnia znamion uznania go za działalność gospodarczą możliwe jest zastosowanie przez podatnika ryczałtu.

Najem krótkoterminowy a działalność gospodarcza

Zdaniem organów podatkowych najem prywatny od najmu stanowiącego działalność gospodarczą odróżnia przede wszystkim cecha zorganizowania określonej działalności. Tym samy, jeżeli zakres najmu prowadzonego przez podatników, wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny, należy uznać, że najem stanowi działalność gospodarczą. Pod uwagę należy wziąć zarówno sposób pozyskiwania klienta (np. poprzez portale Internetowe), jak również kwestie związane z czasem, na jaki podpisywane są umowy najmu i sposobem organizacji prowadzonych działań. Wynika to z faktu, że najem prowadzony w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań oraz realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły, wykazuje znamiona działalności gospodarczej. Tego rodzaju działania nie mogą mieć bowiem ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności.

Na bazie tych ustaleń, w sprawach podatników, którzy zwrócili się o wydanie interpretacji przepisów, organ wskazał, iż przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu nieruchomości – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty – podatnik winien zaliczyć do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Organy stoją także na stanowisku, że z wykonywaniem działalności gospodarczej będziemy mieli do czynienia nawet w sytuacji, gdy nieruchomość w miesiącach letnich będzie udostępniana na doby a od września do czerwca mieszkanie to będzie wynajęte „długoterminowo”.

Konsekwencje dla podatników

Chociaż z zasady interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i nie mają zastosowania do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego dotyczącego innego podatnika, należy wskazać, że powyższa interpretacja może mieć duże znaczenie dla wielu wynajmujących. Wynika to z faktu, że najnowsze interpretacje w omawianym zakresie pokazują dobitnie, że fiskus zmienia swoje podejście do opodatkowania najmu nieruchomości, co może spowodować wzmożone kontrole u podatników rozliczających się z wykorzystaniem ryczałtu.

Z punktu widzenia wynajmującego, który obecnie rozlicza się na zasadach ryczałtu, zmiana interpretacji fiskusa na powyżej opisaną, będzie rodzić wiele problemów. Jeżeli fiskus uzna, że wynajmujący prowadził działalność gospodarczą, podatnik będzie on musiał dopłacić różnicę pomiędzy podatkiem, jaki zapłacił, korzystając z ryczałtu a podatkiem należnym, wynoszącym wedle skali 18% albo 32% (w zależności od dochodów). Ponadto, wynajmujący w takiej sytuacji zapłaci również odsetki, za okres, w którym błędnie rozliczał się ryczałtowo. Dodatkowym utrudnieniem będzie obowiązek założenia działalności gospodarczej i konieczność rejestracji tej działalności w CEIDG i odprowadzania składek ZUS.

Podstawa prawna: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 3 stycznia 2017 roku, sygn. 2461-IBPB-2-2.4511.918.2016.2.MZA; interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 13 stycznia 2017 roku, sygn. 0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK