Zasiedzenie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste

W literaturze prawniczej do tej pory sporne jest, czy posiadacz samoistny gruntu oddanego innej osobie w użytkowanie wieczyste może nabyć przez zasiedzenie prawo własności tego gruntu, czy też tylko prawo użytkowania wieczystego. Orzecznictwo w tej kwestii również nie jest jednolite. Przy ocenie takich stanów faktycznym może pomóc najnowsza uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2016 roku wydana w poszerzonym składzie siedmiu sędziów (III CZP 57/16), zgodnie z którą samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

Użytkowanie wieczyste a własność

Własność jest najpełniejszym prawem rzeczowym, jakie funkcjonuje w naszym systemie prawnym, podlegającym ochronie konstytucyjnej. Oznacza to, że właściciel może dowolnie swoim prawem rozporządzić i pobierać korzyści z nieruchomości. Odbiciem tego prawa jest użytkowanie wieczyste, które może być ustanowione jedynie przez Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiaty, województwa) lub ich związki na rzecz danej osoby (fizycznej lub prawnej). W granicach swojego prawa użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem osób trzecich oraz rozporządzić tym prawem (np. sprzedać, obciążyć hipotecznie). Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, przy czym własność ta jest związana z prawem użytkowania wieczystego i wygasa wraz z jego wygaśnięciem.

Podstawową różnicą między własnością a użytkowaniem wieczystym jest jej odpłatny charakter (opłaty roczne) oraz ograniczenie czasowe, ponieważ może być ona ustanowiona maksymalnie na 99 lat. W ciągu ostatnich 5-lat przed upływem zastrzeżonego terminu użytkownik wieczysty może zażądać jego przedłużenia na okres od 40 do 99 lat. Użytkowanie wieczyste nie jest również tak trwałym prawem jak własność. Umowa użytkowania wieczystego może bowiem ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem oznaczonym w umowie. W przypadku nabycia użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia (co teoretycznie jest możliwe) warunki korzystania z gruntu powinny zostać określone w postanowieniu sądu stwierdzającym zasiedzenie.

Interes posiadacza samoistnego i właściciela

Powyższe różnice skłaniają do stwierdzenia, że w interesie posiadacza samoistnego nieruchomości, która została oddana w użytkowanie wieczyste przez właściciela, jest nabycie prawa własności (jako prawa najtrwalszego). Interes posiadacza, kłóci się w powyższym zakresie z interesem właściciela – gminy lub Skarbu Państwa – dla którego z oczywistych względów korzystniejsza jest zmiana użytkownika wieczystego a nie utrata prawa własności. Problem konfliktu powyższych interesów stanowił do tej pory przedmiot niejednolitego orzecznictwa Sądu Najwyższego. W postanowieniu z dnia 18 stycznia 2008 roku (V CSK 383/07) SN stwierdził, że można zasiedzieć grunt obciążony prawem użytkowania wieczystego, natomiast w postanowieniu z dnia 14 marca 2012 roku (II CSK 127/11) uznał, że posiadacz samoistny nieruchomości nie może nabyć własności, lecz co najwyżej użytkowanie wieczyste. Ten drugi pogląd zakłada, że ewentualny posiadacz władałby nieruchomością w granicach odpowiadających treści już ustanowionego użytkowania wieczystego. Tym samym, po upływie terminu zasiedzenia nie posiadałby pełnego prawa do rozporządzania nieruchomością. Pogląd ten Sąd Najwyższy uzasadniał w postanowieniu z dnia 14 marca 2012 roku następującymi argumentami:

  1. z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego w relacje prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi użytkownik wieczysty, a właściciel (Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego lub jej związek) jest w tym zakresie znacznie ograniczony;
  2. właściciel gruntu musiałby na bieżąco śledzić losy nieruchomości, aby podjąć czynności zmierzające do przerwania biegu zasiedzenia;
  3. właściciel nie ma instrumentów prawnych, które umożliwiałyby mu ingerencję w uprawnienia użytkownika wieczystego z tej przyczyny, że nieruchomością włada osoba trzecia.

Stanowisko Sądy Najwyższego z 9 grudnia 2016 roku

Powyższe stanowisko argumentowane zatem było słabszą pozycją właściciela, który oddał grunt w użytkowanie wieczyste. W ostatnim czasie zarysowuje się jednak linia orzecznicza przemawiająca za zasadnością przeciwnego stanowiska. Przykładem tej linii orzeczniczej jest wspomniana uchwała III CZP 57/16 wydana przez powiększony siedmioosobowy skład Sądu Najwyższego, która wiąże skład rozpoznający skargę kasacyjną. Taka procedura jest uruchamiana w sprawach, w których występuje istotny dla wykładni, a dotychczas jednoznacznie nierozstrzygnięty problem prawny.

W powyższym orzeczeniu Sad Najwyższy stwierdził, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie. Do takiego wniosku skład sędziowski SN doszedł, rozstrzygając sprawę, w której małżonkowie posiadający część nieruchomości gruntowej (graniczącej z nieruchomością będącą ich własnością), postanowieniem sądu I instancji nabyli przez zasiedzenie własność tego gruntu. Sąd II instancji dokonał natomiast odmiennej oceny prawnej. Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego, który przekazał problem prawny do rozstrzygnięcia rozszerzonemu składowi Właścicielem tych działek był uprzednio Skarb Państwa, a na skutek komunalizacji właścicielem została gmina. Nieruchomość będąca przedmiotem postępowania została oddana przez gminę w użytkowanie wieczyste spółdzielni pracy. Użytkowanie wieczyste zostało następnie nabyte od spółdzielni przez osobę fizyczną. Zdaniem Sądu Najwyższego uzasadnione jest twierdzenie, że zasiedzeniu nie stało na przeszkodzie obciążenie gruntu prawem użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej. Ograniczenie możliwości nabycia własności nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym w drodze zasiedzenia może nastąpić tylko na mocy przepisu szczególnego, a takiego brak. Dodatkowo wskazał, że wraz z wygaśnięciem prawa własności wskutek zasiedzenia wygasa również obciążające własność użytkowanie wieczyste.

W chwili obecnej nie jest jeszcze gotowe uzasadnienie powyższej uchwały, nie znamy zatem argumentacji, którą kierował się Sąd Najwyższy wydając to orzeczenie. Nie ma jednak wątpliwości, że jego jednoznaczna teza oraz fakt wydania w rozszerzonym składzie będą miały znaczenie dla praktyki orzeczniczej sądów powszechnych w analogicznych stanach prawnych.