Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości

Czy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości skutkuje zmianą w zakresie prawa własności? Po jakim czasie osoba posiadająca nieruchomość w wyniku zawarcia wyłącznie umowy zobowiązującej może stać się jej właścicielem? Jakie są inne wymogi do zasiedzenia nieruchomości?

Analiza

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności określonej nieruchomości jest tzw. umową o podwójnym skutku. Poza zobowiązaniem o przeniesienie nieruchomości co do zasady stanowi również akt przeniesienia własności tej nieruchomości. Nie ma natomiast przeszkód, by strony ustaliły, że zawarta przez nie umowa skutkować będzie wyłącznie powstaniem zobowiązania do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Jest to tzw. „umowa wyłącznie zobowiązująca”, na mocy której nie dochodzi do przejścia prawa własności nieruchomości i koniczne jest zawarcie w przyszłości przez strony umowy skutkującej przeniesieniem prawa własności. W pewnych sytuacjach prawo wymaga zawarcia umowy wyłącznie zobowiązującej np. w przypadku zastrzeżenia ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości na rzecz gminy.

Zdarza się, że strony postanawiają o wydaniu nieruchomości już po zawarciu umowy wyłącznie zobowiązującej, a następnie z różnych przyczyn nie dochodzi do zawarcia umowy przenoszącej własność. Historycznie do takich sytuacji dochodziło na obszarze dawnego zaboru pruskiego (w przybliżeniu obszar obejmujący Wielkopolskę, Pomorze, Warmię i Mazury, Śląsk), gdzie w każdym wypadku strony były zobowiązane do zawarcia umowy zobowiązującej i rozporządzającej własnością nieruchomości (instytucja powzdania).

Podmiot, który wszedł więc w posiadanie nieruchomości bez zawarcia (ważnej) umowy rozporządzającej nie jest jej właścicielem. Sytuacja ta nie wyklucza jednak późniejszego nabycia prawa własności na zasadach zasiedzenia nieruchomości. Niezbędne jest więc, by niedoszły właściciel posiadał nieruchomość jako posiadacz samoistny. W uproszczeniu rozumie się przez to, by podmiot uważał się (choćby i bezpodstawnie) za właściciela nieruchomości i wyrażał to w stosunku do innych osób oraz postępował z nieruchomością „tak jak właściciel”. Drugim warunkiem jest upływ czasu, w jakim nieruchomość pozostaje w posiadaniu osoby nie będącej jej właścicielem. W sytuacji zawarcia wyłącznie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności zasadniczo dopiero upływ 30 lat takiego posiadania skutkować będzie nabyciem prawa własności nieruchomości.

Pomimo, że nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie następuje automatycznie, to by uzyskać podstawę do uzyskania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości niezbędne jest potwierdzenie tej okoliczności w postępowaniu sądowym,. Potwierdzenie to odbywa się w postępowaniu nieprocesowym, przed sądem rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości, zaś opłata od stosowanego wniosku wynosi 2.000,00 zł.

Wnioski

Umowa wyłącznie zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości nie przenosi własności nieruchomości.

Jeżeli po zawarciu umowy wyłącznie zobowiązującej niedoszły właściciel nieruchomości był jej posiadaczem samoistnym może on nabyć własność tej nieruchomości przez zasiedzenie.

Co do zasady do zasiedzenia niezbędny jest upływ 30 lat posiadania nieruchomości – nie można przy tym wykluczyć, że w określonych sytuacjach okres ten może być krótszy (ocena okresu pozwalającego na uznanie posiadacza samoistnego za właściciela nieruchomości wymaga indywidualnej oceny sądu).

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie następuje z mocy samego prawa – niezbędne jest jednak potwierdzenie tej okoliczności przez sąd.