Często zdarza się, że rolnicy prowadząc własne gospodarstwa, nagle dowiadują się, iż nie posiadają tytułu prawnego do nieruchomości. Refleksja co do stanu prawnego ziemi wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego przychodzi zazwyczaj w momencie, w którym ma ona się stać przedmiotem obrotu prawnego, najczęściej sprzedaży. Problem ma ogromne znaczenie praktyczne, ponieważ notariusz nie sporządzi umowy, jeżeli sprzedający nie wykaże swojego prawa własności. Z drugiej strony w praktyce często trudno jest ustalić tożsamość właściciela opuszczonej nieruchomości, którą rolnik uważał do tej pory za swoją własność i prowadził na niej gospodarstwo rolne.
Problem z ustaleniem właściciela nieruchomości
W polskim systemie prawnym niemożliwa jest sytuacja, w której nieruchomość nie miałaby właściciela, czyli była rzeczą niczyją. Rzeczą niczyją (porzuconą), której własność można nabyć przez zawłaszczenie, może być jedynie ruchomość, np. maszyna rolnicza. W odniesieniu do nieruchomości można mówić co najwyżej o nieruchomościach o nieuregulowanym stanie prawnym, których właściciel jest nieznany bądź nieustalony. Właściciel nieruchomości, przynajmniej teoretycznie, zawsze powinien być możliwy do ustalenia. Sposób ustalenia właściciela zależy od danego przypadku. Odrębną kategorię stanowią natomiast przypadki, gdy właściciel jest znany, jednakże brak dokumentu, na podstawie którego mógłby on ujawnić swoje prawo w księdze wieczystej (np. przy nabyciu nieruchomości na podstawie spadkobrania bez jego formalnego potwierdzenia).
Zasiedzenie gruntu rolnego tylko przez rolnika indywidualnego
Formą uregulowania stanu prawnego nieruchomości rolnej może być stwierdzenie zasiedzenia. W związku z tym, że 30 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa, zmianie uległy również przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zasiedzenia. Dlatego też nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przez zasiedzenie może nabyć jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów ukur, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Dodatkowo Agencji Nieruchomości Rolnych (a od 1 września 2017 roku Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa) przysługuje prawo nabycia zasiedzianej nieruchomości rolnej. Prawo to nie przysługuje jednak np. w przypadku, gdy zasiedziana nieruchomość powiększa gospodarstwo rodzinne posiadacza lub posiadaczem jest osoba bliska właścicielowi.
Samoistny posiadacz nieruchomości a zasiedzenie
Przez zasiedzenie można nabyć własność nieruchomości objętej w faktyczne posiadanie bez wiedzy i woli właściciela, a nawet wbrew jego woli. Przesłankami do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest posiadanie i upływ określonego czasu. Posiadanie powinno mieć przy tym charakter posiadania samoistnego, to jest takiego rozporządzania nieruchomością, jakie przysługuje właścicielowi. Dodatkowo, samoistny posiadacz nieruchomości musi mieć wolę posiadania nieruchomości dla siebie, a nie w czyimś imieniu.
Posiadanie zależne nie prowadzi do zasiedzenia
Od posiadania samoistnego należy wyróżnić posiadanie zależne, które nie może prowadzić do zasiedzenia. Za posiadacza zależnego można uznać np. najemcę, dzierżawcę lub użytkownika, którzy co prawda wykonują swoje prawo, jednakże nie w takim zakresie jak właściciel. Posiadaczem samoistnym nie jest także tak zwany dzierżyciel, który włada nieruchomością jedynie w imieniu właściciela (np. dozorca). Oczywiście dzierżawca, najemca lub nawet dzierżyciel nieruchomości mogą zmienić swój status z posiadacza zależnego na posiadacza samoistnego, jednak zmiana to musi zostać zamanifestowana właścicielowi lub innym osobom. Przykładowo dzierżawca może przestać płacić czynsz dzierżawny i poinformować właściciela, że nie zwróci mu nieruchomości. Sama intencja zmiany posiadania i świadomość posiadania samoistnego istniejąca tylko w umyśle posiadacza jest niewystarczająca (tak np. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 marca 1998 roku, sygn. akt I CKN 538/97).
Dobra wiara a zasiedzenie
Drugą przesłanką nabycia własności przez zasiedzenie jest upływ czasu, przez który należy samoistnie posiadać nieruchomość – 20 lub 30 lat. Krótszy okres zasiedzenia uzależniony jest od możliwości przypisania posiadaczowi dobrej wiary. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym, przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo (uchwała [7] Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 roku, sygn. akt III CZP 108/91). Dobrej wiary, zgodnie z tą linią orzeczniczą, nie można na przykład przypisać posiadaczowi, który zawarł jedynie warunkową umowę sprzedaży nieruchomości (z czym mamy do czynienia, jeżeli nieruchomość jest obciążona pierwokupem) bez zawarcia umowy ostatecznej (rozporządzającej). Należy przy tym pamiętać, że dobrą wiarę się domniemywa. Złą wiarę musi udowodnić osoba, która ma w tym interes (np. właściciel).
Zasiedzenie tylko po postępowaniu sądowym
Należy pamiętać, że możliwość wpisania prawa własności nabytego przez zasiedzenie do księgi wieczystej zależy od stwierdzenia tego faktu w postępowaniu sądowym. Posiadacz, który zamierza ujawnić nabyte przez zasiedzenie prawo własności w księdze wieczystej, powinien wystąpić do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości z wnioskiem o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Opłata od takiego wniosku wynosi 2000 zł. We wniosku należy wskazać dane właściciela oraz innych zainteresowanych osób znane wnioskodawcy (np. osób którym przysługuje jakieś prawo do nieruchomości, np. służebność, czy użytkowanie).
Bieg terminu zasiedzenia może jednak ulec przerwaniu poprzez podjęcie działań obronnych przez właściciela, np. wystąpienia z pozwem o wydanie nieruchomości czy pozwem eksmisyjnym. Przerwany bieg zasiedzenia biegnie przy tym na nowo.
Przez zasiedzenie można nabyć także część nieruchomości, która nie musi się koniecznie pokrywać z wydzieloną już działką geodezyjną. Ważne, aby wnioskodawca był w stanie wykazać, w jakim faktycznie zakresie sprawował władztwo nad nieruchomością (np. ogrodził nieruchomość płotem). Prawomocne postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia jest dokumentem na podstawie którego można dokonać wpisu własności w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Podsumowanie
Zasiedzenie jest zatem sposobem na uregulowanie statusu prawnego ziemi objętej w przeszłości w posiadanie bez żadnego tytułu lub bez zachowania wymagań formalnych (aktu notarialnego). Nabycie takie następuje z mocy samego prawa z upływem wymaganego czasu. Należy jednak pamiętać, aby dopełnić formalności, poprzez sądowe stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości w taki sposób. Postępowanie sądowe jest wszczynane na wniosek osoby ubiegającej się o zasiedzenie nieruchomości. W tym celu należy wskazać, w jakim zakresie wnioskodawca sprawował władztwo nad nieruchomością.