Odpowiedzialność za długi poprzednika

Przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego często powstaje problem dotyczący odpowiedzialności za długi poprzedniego właściciela. Kupujący niejednokrotnie nie wie, czy jeżeli okaże się, że taki właściciel zalegał wobec spółdzielni mieszkaniowej z zapłatą czynszu, opłat eksploatacyjnych lub innych należności, to czy takie zadłużenie „przejdzie” na nabywcę.

Zaświadczenie od spółdzielni

Osoba chcąca kupić mieszkanie w spółdzielni mieszkaniowej może bez problemu sprawdzić, czy sprzedawca lokalu zalega z opłatami wobec spółdzielni. Spółdzielnie wydają bowiem zaświadczenia o przysługującym zbywcy prawie do lokalu oraz o stanie zaległości w zakresie opłat należnych wspólnocie, który to dokument jest wymagany przez notariusza. Istotnym jest, że dokument taki wydawany jest na wniosek właściciela lokalu, nie zaś na wniosek osoby trzeciej, która chciałaby nabyć lokal. Osoba tak powinna zatem poprosić właściciela, aby ten wystąpił do spółdzielni o takie zaświadczenie.

W tym miejscu zauważyć należy, że czasem niektóre spółdzielnie odmawiają wystawienia zaświadczenia, co wynika zasadniczo z dwóch powodów. Po pierwsze, żaden przepis prawa, w szczególności ustawy Prawo spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie nakłada wprost na spółdzielnię takiego obowiązku. Z tego też tytułu część spółdzielni stoi na stanowisku, że to wyłącznie od jej uznania, a nawet dobrej woli zależy wystawienie wspomnianego zaświadczenia. Po drugie, niektóre spółdzielnie mieszkaniowe wykorzystują fakt, że dokument taki wymagany jest standardowo przez notariusza przy umowie sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu i uzależniają jego wydanie od uprzedniej spłaty zaległości przez właściciela mieszkania. Osoba taka, mając świadomość, że bez uzyskania zaświadczenia notariusz może odmówić sporządzenia aktu notarialnego, spłaca istniejące zaległości w zamian za wydanie dokumentu.

Nabywca spółdzielczego prawa do lokalu nie odpowiada za długi poprzednika

W przypadku, gdy kupujący podejmuje decyzję o zakupie, bazując jedynie na zapewnieniu sprzedającego, że wszystkie opłaty wobec spółdzielni są uregulowane, kwestia nieopłaconych zobowiązań – ujawniona już po zakupie mieszkania – może być zaskoczeniem dla nowego właściciela. W takim wypadku trzeba wyraźnie powiedzieć, że nabywca nie odpowiada za długi zbywcy wobec spółdzielni istniejące przed wydaniem lokalu nabywcy. Dotyczy to wszelkich opłat na rzecz spółdzielni, a zatem czynszu, opłat eksploatacyjnych, opłat za wywóź nieczystości, i innych. Powyższa zasada wynika z tego, że wspomniane opłaty obciążają osobę, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie zaś sam lokal.

W praktyce zdarzają się czasem sytuacje, w których spółdzielnia żąda spłacenia powstałych zaległości od nowego właściciela, co wynika z niewłaściwej wykładni przepisu art. 548 § 1 k.c. Przepis ten stanowi, że „z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy”. Podkreślić należy, że owe ciężary nie są jednak tożsame z długami. Nowy właściciel lokalu spółdzielczego wchodzi, co prawda, w stan prawny poprzedniego właściciela, ale nie ciążą na nim zaległości cywilnoprawne.

Zaległości czynszowe zabezpieczone hipoteką

Nowy właściciel lokalu może odpowiadać za długi poprzedniego właściciela wobec spółdzielni wówczas, gdy wierzytelność spółdzielni, np. z tytułu zaległości czynszowych, zostanie uprzednio zabezpieczona hipoteką na spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego (zgodnie z art. 65 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). W praktyce tego typu rozwiązanie można spotkać w przypadku dużego zadłużenia, gdy – w związku z jego znaczną skalą – spółdzielnia postanowiła dodatkowo zabezpieczyć swoją należność. Podstawą prawną wpisania hipoteki jest w takich sytuacjach zwykle wyrok sądowy wydany przeciwko osobie zalegającej z opłatami. O ile istnieje zatem hipoteka na lokalu, nowy właściciel mieszkania będzie odpowiadać rzeczowo wobec spółdzielni za długi poprzednika.

Dobrowolne zobowiązanie do spłaty długu poprzednika

Częściej spotykanym rozwiązaniem, w którym nabywca odpowiada za długi poprzednika wobec spółdzielni mieszkaniowej, jest dobrowolne zobowiązanie się takiego nabywcy do spłacenia zobowiązań poprzednika. Sytuacja taka może być korzystna dla wszystkich stron: spółdzielnia odzyska swoje należności, dawny właściciel zwolniony zostanie z zobowiązania w tym zakresie, a nabywca zakupi lokal po odpowiednio niższej cenie (w zamian za spłatę długów swojego poprzedniego właściciela).