Umowa quoad usum

Co to jest podział quoad usum? Czy podział quoad usum – podział nieruchomości do korzystania – zmienia sposób rozliczania się osób fizycznych w podatku od nieruchomości i podatku dochodowym?

Analiza

Podział quoad usum to umowne ustalenie między współwłaścicielami, w jaki sposób będą korzystać z posiadanej nieruchomości.

Współwłaściciele nieruchomości, będący osobami fizycznymi, posiadający udział ułamkowy w prawie własności mogą uregulować sposób korzystania i posiadania tej nieruchomości w taki sposób, że określona część nieruchomości będzie wykorzystywana wyłącznie przez jednego z nich. Współwłaściciel ten stanie się w tym przypadku upoważniony do  czerpania pożytków cywilnych z tej części nieruchomości. Czy taki podział będzie miał wpływ na rozliczenia w podatku od nieruchomości i podatku dochodowym?

Umowa regulująca  korzystanie z nieruchomości wspólnej wiąże tylko jej strony a to oznacza, że nie modyfikuje obowiązków wynikających z przepisów prawa podatkowego.

Bez znaczenie przy tym będzie czy taka umowa quoad usum zostanie ujawniona w księdze wieczystej.

W podatku od nieruchomości podatnikami pozostaną nadal wszyscy współwłaściciele nieruchomości i odpowiadać będą solidarnie za całość zobowiązania podatkowego w tym podatku. Oznacza to, że jeżeli organ podatkowy wyda w stosunku do współwłaścicieli decyzje, to podstawą do wyliczenia wielkości podatku będzie udział ułamkowy danego współwłaściciela w prawie własności nieruchomości. Nawet jeżeli jeden ze współwłaścicieli na mocy umowy quoad usum będzie w sposób wyłączny wykorzystywał część „komercyjną” nieruchomości, przykładowo obejmującą lokale na wynajem, a drugi współwłaściciel będzie wykorzystywał dla siebie wyłącznie część mieszkalną, to i tak decyzja organu podatkowego będzie rozliczała powierzchnie stanowiące podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości w stosunku do przysługującej danemu współwłaścicielowi ułamkowej części. W rezultacie ten ze współwłaścicieli, który czerpie wyłączny zysk z najmu lokali komercyjnych będzie zobowiązany do zapłaty tej części podatku od nieruchomości wyliczonego według stawek właściwych dla lokali zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, która odpowiada jego udziałowi w prawie własności nieruchomości. Pozostała część podatku obliczonego według takich stawek zostanie uwzględniona w decyzji wydanej na drugiego współwłaściciela.

Powstanie tym samym sytuacja, gdy każdy ze współwłaścicieli będzie płacił podatek od nieruchomości odpowiadający jego ułamkowemu udziałowi w prawie własności, co nie będzie zgodne ze sposobem korzystania quoad usum.

Powyższe uwzględnia powszechną praktykę organów podatkowych ale nie zmienia to, że jak już wskazano formalnie obaj współwłaściciele są odpowiedzialni za całość podatku od nieruchomości.

Co do zasady organy podatkowe stoją na stanowisku, iż w następstwie podziału quoad usum i zawarcia umowy najmu przyznanych w umowie quoad usum lokali przychody podatkowe osiąga wyłącznie ten ze współwłaścicieli, który zawarł umowę najmu.

Wyjątkiem od powyższej zasady jest przyznana przez ustawodawcę małżonkom możliwość złożenia oświadczenia dotyczącego wykazywania całego przychodu ze wspólnej nieruchomości przez jednego z małżonków. Wyjątek ten nie ma odniesienia do współwłaścicieli posiadających ułamkowy udział w prawie własności nieruchomości nie będących małżonkami.

Powyższa praktyka organów podatkowych, polegająca na przypisywaniu przychodu z najmu temu użytkownikowi, który na mocy umowy quoad usum uprawniony jest do korzystania z części rzeczy wspólnej, nie ma oparcia w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, stąd każdorazowo wskazane jest czynienie ustaleń w tym zakresie w drodze uzyskania interpretacji indywidualnej.

Wnioski

Podział quoad usum nie będzie miał wpływu na rozliczenia w podatku od nieruchomości.  Podatnikami nadal będą obaj współwłaściciele odpowiadający solidarnie za zobowiązanie podatkowe, nawet jeżeli organ wyda na każdego ze współwłaścicieli odrębną decyzję, uwzględniającą podstawę opodatkowania, równą wielkości powierzchni odpowiadającej udziałowi danej osoby w prawie własności.

W podatku dochodowym organy podatkowe co do zasady nie kwestionują wykazywania całości przychodów przez jednego ze współwłaścicieli, który wynajął przyznane mu w ramach podziału quoad usum lokale.

Każdorazowo należy jednak uzyskiwać interpretację indywidualną w tym zakresie, by uniknąć korekty rozliczeń podatkowych współwłaścicieli.