Odpowiedzialność za utrzymanie obiektu budowlanego

Przepisy prawa budowlanego nakładają szereg obowiązków związanych z utrzymaniem obiektów budowlanych. Obowiązki te wiążą się m.in. z dokonywaniem przeglądów okresowych, czy też dbaniem o stan techniczny obiektów. Należy jednak pamiętać, że nie tylko właściciele są adresatami obowiązków wynikających z prawa budowlanego, ale również zarządcy obiektów budowlanych.

Jakie obowiązki wynikają z prawa budowlanego?

Obiektem budowlanym w rozumieniu prawa budowlanego jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Z prawa budowlanego wynikają liczne obowiązki związane z utrzymaniem obiektów budowlanych, takie jak:

  • utrzymywanie, a także użytkowanie obiektu budowlanego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywanie go w należytym stanie technicznym oraz estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej;
  • zapewnienie, przy dochowaniu należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne itp.;
  • dokonywanie okresowych kontroli obiektów budowlanych (corocznych oraz pięcioletnich);
  • przechowywanie przez okres istnienia obiektu dokumentacji budowy, dokumentacji powykonawczej, decyzji dotyczących obiektu, instrukcji obsługi i eksploatacji (obiektu oraz instalacji czy urządzeń z nią związanych) oraz opracowań projektowych, a także dokumentów technicznych robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania;
  • prowadzenie książki obiektu budowlanego.

Organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji administracyjnej, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w określonym terminie w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

  • może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, albo
  • jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
  • jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
  • powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia.

Niezachowanie wymogów wynikających z prawa budowlanego, w szczególności w zakresie wskazanych powyżej obowiązków, jest także karane jako wykroczenie (np. za nieprzeprowadzenie obowiązkowej okresowej kontroli obiektu), a nawet jako przestępstwo. Ta ostatnia sytuacja dotyczy niespełnienia obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkowania obiektu w sposób niezgodny z przepisami lub niezapewnienia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego.

Kto jest adresatem obowiązków?

Adresatem powyższych obowiązków jest alternatywnie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. W literaturze podkreśla się, że kolejność, w jakiej w ustawie wymieniony jest właściciel oraz zarządca, nie jest przypadkowa. Wskazuje ona na to, że w pierwszej kolejności na właścicielu ciążą obowiązki wynikające z prawa budowlanego w zakresie utrzymania budynku (NSA w wyroku z dnia 5 października 2007 roku, sygn. akt II OSK 1310/06).

Zarządca obiektu budowlanego powinien być zasadniczo adresatem decyzji organu nadzoru budowlanego nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w sytuacji, w której właściciel jest trudny do ustalenia, bądź też nie stosuje się do nałożonych obowiązków. Nie wyklucza to jednak w określonych wypadkach możliwości skierowania takiej decyzji jednocześnie do właściciela i zarządcy lub też do samego zarządcy. Należy przy tym pamiętać, że w przypadku współwłasności, obowiązki wynikające z przepisów dotyczących utrzymania obiektów budowlanych obciążają w równym stopniu wszystkich współwłaścicieli niezależnie od wysokości udziału czy też tego, który z współwłaścicieli jest winien zaniedbań. W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych (powyżej 7 lokali) w zakresie w jakim zaniedbania dotyczą części wspólnych budynku zobowiązana jest sama wspólnota mieszkaniowa.

Zarządcy budynku nie należy mylić z administratorem. Z reguły zarządca ma szersze od administratora możliwości w zakresie obowiązków i uprawnień co do podejmowania decyzji dotyczących zarządzania obiektem budowlanym, które nie są uzależnione w takim stopniu jak czynności administratora od woli (dyspozycji) oraz środków właściciela obiektu budowlanego. W żadnym razie nie można przyjąć, że każdy administrator jest równocześnie zarządcą obiektu budowlanego.

W orzecznictwie sądów administracyjnych pojawił się również pogląd szeroko traktujący kategorię „zarządcy obiektu budowlanego”. Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 listopada 2017 roku (sygn. akt VII SA/Wa 168/17) w pojęciu „zarządca obiektu budowlanego” mieści się zarówno podmiot władający całą nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, a także podmiot, który włada nieruchomością z tytułu umowy o korzystaniu z cudzej rzeczy – pojęciem „zarządcy obiektu budowlanego” należy objąć każdą osobę, tj. użytkownika, dzierżawcę, najemcę, władającego tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego, na której spoczywa obowiązek zarządzania tą nieruchomością. Oczywiście to, czy dany podmiot będzie zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, zależeć będzie zawsze od specyfiki danego stanu faktycznego.

Umowa o zarządzanie ma znaczenie

Mając na uwadze powyżej wskazane rozumienie zarządcy obiektu budowlanego, trzeba zauważyć, że możliwość nałożenia na podmiot zarządzający obiektem obowiązków wynikających z prawa budowlanego zależeć będzie od treści umowy wiążącej właściciela z tym podmiotem. Konstrukcja umowy ma niebagatelne znaczenie, ponieważ od niej zależy, czy określony podmiot będzie zarządcą w rozumieniu prawa budowlanego czy jedynie administratorem.

Jeżeli umowa o zarządzanie/administrowanie nieruchomością (niezależnie od nazwy) nakłada na dany podmiot takie obowiązki jak przeprowadzanie bieżących napraw nieruchomości (zapewnienie odpowiedniego stanu technicznego), remontów czy reprezentowanie właściciela przez organami publicznymi to zazwyczaj będzie można stwierdzić, że jest to zarządca obiektu budowlanego w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Co więcej, należy wskazać, że jeżeli w innej umowie, np. umowie najmu czy umowie dzierżawy, na najemcę lub też dzierżawcę, nałożony został umowny obowiązek zarządzania nieruchomością, to w okolicznościach konkretnej sprawy osoba taka może być uznana ze zarządcę obiektu budowlanego w powyższym znaczeniu.