Zarządca a administrator

Rozróżnienie administratora i zarządcy obiektu budowlanego ma ogromne znaczenie w przypadku odpowiedzialności za stan budynku. Zgodnie z prawem bowiem za uchybienia mogą odpowiadać alternatywnie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. W pierwszej kolejności to na właścicielu ciążą obowiązki wynikające z prawa budowlanego w zakresie utrzymania budynku (NSA w wyroku z dnia 5 października 2007 roku, sygn. akt II OSK 1310/06). Natomiast zarządca obiektu budowlanego będzie adresatem decyzji organu nadzoru budowlanego nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w sytuacji, w której właściciel jest trudny do ustalenia, bądź też nie stosuje się do nałożonych obowiązków.

Powyższe obowiązki nie dotyczą administratorów budynku. Dlatego też powstaje pytanie o to, jaki podmiot jest zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu prawa budowlanego. Z czysto literalnego brzmienia należałoby wyprowadzić podstawowy wniosek, że zarządca jest podmiotem innym aniżeli właściciel. Za zarządcę obiektu budowlanego można niewątpliwie uznać przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami, któremu właściciel (współwłaściciele) powierzył zarządzanie nieruchomością na podstawie umowy, o której mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Administrator a zarządca w orzecznictwie

W powyższym zakresie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 czerwca 2002 roku (sygn. akt IV SA 2231/00), w którym stwierdził, że pojęcie zarządu używane w ustawodawstwie (ustawa o gospodarce nieruchomościami) ma określone, odmienne od administrowania, znaczenie normatywne. Z reguły zarządca ma szersze od administratora możliwości w zakresie obowiązków i uprawnień co do podejmowania decyzji dotyczących zarządzania obiektem budowlanym, które nie są uzależnione w takim stopniu jak czynności administratora od woli (dyspozycji) oraz środków właściciela obiektu budowlanego. W żadnym natomiast razie nie można przyjąć, że każdy administrator jest równocześnie zarządcą obiektu budowlanego. W wyroku powyższym NSA orzekł ponadto, że co do nieruchomości zarządzanej przez wspólnotę mieszkaniową zarządzającym rzeczą wspólną, a więc w istocie „zarządcą obiektu” w rozumieniu przepisów prawa budowlanego jest właśnie ta wspólnota. Nie można natomiast traktować jako „zarządcę obiektu” podmiotu, któremu wspólnota mieszkaniowa powierzyła obowiązki administrowania nieruchomości.

Niewątpliwie należy zgodzić się z pierwszą tezą powyższego wyroku, to jest z tym, że zarządcą obiektu budowlanego nie będzie każdy administrator. Kontrowersyjna jest natomiast druga teza, zgodnie z którą wspólnota mieszkaniowa może być traktowana jako zarządca obiektu. Z ustawy o własności lokali wynika bowiem, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Aczkolwiek wspólnota mieszkaniowa posiada w określonym zakresie zdolność prawną, to pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości wspólnej a wspólnotą w zakresie wykonywania praw do nieruchomości wspólnej można postawić znak równości. Wspólnota mieszkaniowa, sama w sobie, będzie zatem raczej właścicielem (ogół właścicieli lokali będących jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej) a nie zarządcą.

Na temat pojęcia „zarządcy obiektu budowlanego” wypowiedział się również WSA w Warszawie w wyroku z dnia 27 czerwca 2017 roku (sygn. akt VII SA/Wa 1895/16). W wyroku powyższym WSA w Warszawie wskazał, że pojęcia „zarządcy obiektu budowlanego”, o którym mowa w art. 61 prawa budowlanego, nie należy utożsamiać z pojęciem „zarządcy nieruchomości”. W pojęciu „zarządca obiektu budowlanego” mieści się bowiem zarówno podmiot władający całą nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, ale także podmiot, który włada nieruchomością z tytułu umowy o korzystaniu z cudzej rzeczy. Pojęciem „zarządcy obiektu budowlanego” należy zatem objąć każdą osobę, tj. użytkownika, dzierżawcę, najemcę, władającego tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego, na której spoczywa obowiązek zarządzania tą nieruchomością. Jest to zatem stanowisko, które uzupełnia rozumienie pojęcia „zarządcy obiektu budowlanego” zaprezentowane przez NSA w cytowanym wyroku z dnia 28 czerwca 2002 roku.

Podsumowanie

Odpowiednie wskazanie, czy dany podmiot jest administratorem czy też zarządcą obiektu budowlanego wpływa na obowiązki związane z utrzymaniem budynku w odpowiednim stanie. Dlatego też ważne jest dokładne analizowanie umowy podpisanej z właścicielem, w której określane są obowiązki ciążące na podmiocie. Jeżeli w umowie wskazuje się na przeprowadzanie bieżących napraw nieruchomości (zapewnienie odpowiedniego stanu technicznego), remontów czy reprezentowanie właściciela przez organami publicznymi to zazwyczaj będzie można stwierdzić, że jest to zarządca obiektu budowlanego w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Podobna sytuacja będzie miała miejsce, gdy zapisy umowy dzierżawy lub najmu będą mówić o obowiązku zarządzania nieruchomością.