Obrót ziemią rolną

Jak prawidłowo definiować nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego? Dla których nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy tej ustawy, a w konsekwencji ograniczenia w jej nabyciu? Dla jakich nieruchomości rolnych przepisy powyższej ustawy nie mają zastosowania?

Jak prawidłowo definiować nieruchomość rolną?

Zgodnie z definicją ustawy nieruchomością rolną jest nieruchomość, która jest wykorzystywana lub którą można wykorzystywać do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Z tego powodu, kryterium wyodrębniającym nieruchomość rolną jest nie tylko jej aktualny sposób wykorzystywania, ponieważ rzeczywiste prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej nie jest wymagane. Wystarczy, że dany grunt, na którym aktualnie taka działalność nie jest prowadzona, można wykorzystać do tych rodzajów działalności. W celu ustalenia istnienia owej potencjalnej możliwości wykorzystywania nieruchomości w określony sposób pomocna może być ewidencja gruntów oraz plany zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z ewidencją nieruchomości rolne mogą być oznaczone następującymi symbolami:

  • R – grunty orne,
  • S – sady,
  • Ł – łąki trwałe,
  • Ps – pastwiska trwałe,
  • Br – grunty rolne zabudowane,
  • Wsr – grunty pod stawami,
  • W – grunty pod rowami,
  • Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Na rysunkach planów zagospodarowania przestrzennego nieruchomości rolne oznaczone są z kolei najczęściej następującymi, podstawowymi symbolami:

  • R – tereny rolnicze,
  • RU – tereny obsługi produkcji w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych oraz gospodarstwach leśnych i rybackich,
  • RM (tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych).

Dla których nieruchomości znajdą zastosowanie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?

W przypadku oznakowania nieruchomości w obowiązującym planie powyższymi symbolami należy uznać, że dana nieruchomość jest nieruchomością rolną, do której zastosowanie znajdą przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Gminy w ramach przysługującego im władztwa planistycznego, oprócz powyższych podstawowych symboli, mogą ustalić także inne, uszczegóławiające oznaczenia rysunku planu dla nieruchomości. W interpretacji zapisów planu, należy również posiłkować się jego częścią tekstową. Z niej bowiem mogą wynikać szczegółowe ustalenia planu co do możliwości zagospodarowania nieruchomości jako rolnej.

Należy jednak pamiętać, że granice danego przeznaczenia w planie mogą nie pokrywać się z granicami nieruchomości, dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta. Przedmiotem swobodnego obrotu mogą w takim przypadku być te działki ewidencyjne, które w planie zagospodarowania w całości przeznaczone zostały na cele inne niż rolne. Plan zagospodarowania może jednak wyznaczyć dla danej jednej działki ewidencyjnej różne sposoby zagospodarowania. W takiej sytuacji nie można jednoznacznie stwierdzić, czy dana działka jest przeznaczona na cele rolne jedynie w części, czy w całości, a więc czy nieruchomość podlega ustawie. Nie ma w tym zakresie również orzecznictwa ani ugruntowanego stanowiska doktryny. Z wypowiedzi środowiska notariuszy decydujących, czy dana czynność podlega ustawie, czy też nie, wynika bardzo ostrożne podejście. Ich zdaniem prawidłowe podejście jest takie, że nawet minimalne objęcie rolnym przeznaczeniem w planie danej działki ewidencyjnej będzie skutkowało zastosowaniem przepisów ustawy do jej całej powierzchni. Nie ma tu znaczenia czy objęta rolnym przeznaczeniem część działki przekracza 0,3 ha.

Dla określenia rolnego charakteru nieruchomości nie ma natomiast znaczenia przeznaczenie jej w obowiązującym studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego. Natomiast dla przesądzenia o rolnym bądź nierolnym charakterze nieruchomości znaczenie ma uchwalony plan.

Dla jakich nieruchomości rolnych przepisy powyższej ustawy nie mają zastosowania?

Przepisy ustawy nie mają zastosowania do nieruchomości rolnych, które przeznaczone są w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, czyli każde inne przeznaczenie niż zgodnie z powyższymi zakresami. Z tego powodu, jeżeli dana nieruchomość oznakowana jest w ewidencji gruntów jako nieruchomość o charakterze rolnym, lecz z planu wynika, że przeznaczona powinna być na cele inne niż rolne, to taka nieruchomość nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy. To z kolei oznacza, że nie znajdą do niej zastosowania restrykcje polegające na ograniczeniach w nabyciu jej przez rolnika indywidulanego jak dotyczące prawa pierwokupu.

Należy także zauważyć, że nieruchomości rolnych nie stanowią lokale będące odrębną nieruchomością. Bez znaczenia dla kwalifikacji jest charakter gruntu, na którym lokale te są posadowione i z którymi związane jest prawo współwłasności. W tym wypadku nie ma znaczenia to, że lokal znajduje się na nieruchomości gruntowej, która spełnia kryteria definicji nieruchomości rolnej.

Nie należy zapominać o wyłączeniu wybranych nieruchomości rolnych spod reżimu ustawy, które przewidziane jest wprost ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw. Wyjątkami od stosowania ustawy są nieruchomości rolne, dla których w dniu wejście w życie wydane były ostateczne decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przeznaczające je na cele inne niż rolne. W tym miejscu należy pamiętać, że ważne jest, aby decyzje takie w całości obejmowały swoim oddziaływaniem powierzchnię działki mającej być przedmiotem obrotu. Drugim wyjątkiem są grunty rolne zabudowane o powierzchni do 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte były pod budynki mieszkalne, budynki i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolnej, wraz z gruntami do nich przyległymi.