Zasiedzenie służebności drogi koniecznej

Jakie są warunki niezbędne do nabycia służebności drogi koniecznej w drodze zasiedzenia? Jaki jest czas niezbędny do zasiedzenia służebności? Czym jest trwałe i widoczne urządzenie niezbędne do zasiedzenia służebności drogi koniecznej, w jakich sytuacjach warunek ten jest spełniony? Na jakich zasadach powinna być ustanowiona służebność drogi koniecznej?

Analiza

Służebność drogi koniecznej – ograniczone prawo rzeczone – jest jedną ze służebności, którą można nabyć w drodze zasiedzenia. Do zasiedzenia służebności dochodzi co do zasady na takich samych warunkach, jakie w przypadku nabycia prawa własności nieruchomości. Niezbędne jest więc posiadanie (wykorzystywanie) tej służebności przez odpowiedni okres czasu. Dodatkowym warunkiem do zasiedzenia służebności drogi koniecznej jest konieczność korzystania w jej ramach z trwałego i widocznego urządzenia.

Służebność drogi koniecznej ustanowiona na cudzej nieruchomości ma na celu zapewnienie innej nieruchomości odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do budynków gospodarskich. Tzw. droga konieczna powinna być wytoczona z jak najmniejszym obciążeniem cudzej nieruchomości i tylko w zakresie niezbędnym do zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi lub zabudowań. Do ustanowienia służebności drogi koniecznej dochodzi zasadniczo w drodze umowy właścicieli nieruchomości lub na skutek orzeczenia sądowego, a w wyjątkowych przypadkach w trybie administracyjnym (np. przy częściowym wywłaszczeniu).

Posiadaczem służebności drogi koniecznej jest osoba, która użytkuje cudzą nieruchomość w zakresie odpowiadającym treści tej służebności, gdy takowa nie została ustanowiona. Jest to tzw. posiadanie samoistne, gdy posiadacz użytkuje cudzą nieruchomość, tak jakby przysługiwała mu określona służebność. Działanie to, jako naruszające prawo własności, jest więc formalnie bezprawne. Zależna eksploatacja cudzej własności, a więc opierająca się np. na umowie stron, czy orzeczeniu Sądu, nie będzie prowadziła do jej zasiedzenia. Posiadaczem samoistnym służebności drogi koniecznej jest osoba, która w sposób ciągły (stabilny) użytkuje cudzą nieruchomość. Jedynie sporadyczne przechodzenie przez cudzą nieruchomość nie pozwala zakwalifikować takiej eksploatacji jako posiadania prowadzącego do zasiedzenia służebności drogi koniecznej.

Do zasiedzenia służebności dochodzi z mocy prawa, wraz z upływem 20 lub 30 lat posiadania samoistnego służebności. Długość czasu, po którym dochodzi do zasiedzenia jest zależna od dobrej lub złej wiary posiadacza. Dłuższy okres posiadania jest związany z pozostawaniem posiadacza w złej wierze. Posiadacz jest w dobrej wierze, gdy pozostaje w obiektywnie usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu służebność drogi koniecznej, którą wykonuje. Jeżeli brak wiedzy o rzeczywistym stanie prawnym jest wynikiem lekkomyślności, czy też użytkowanie cudzej nieruchomości bez uprzedniego ustanowienia służebności jest od początku świadome posiadacz pozostaje w złej wierze. Przyjąć przy tym należy, iż przesłankę dobrej lub złej wiary ocenia się na moment objęcia służebności w posiadanie – późniejsza zmiana stanu świadomości (zorientowanie się, że posiadanie nie jest oparte na prawie) nie zmienia kwalifikacji posiadania na złą wiarę.

Trzecim warunkiem zasiedzenia służebności drogi koniecznej jest konieczność wykorzystywania w jej ramach trwałego i widocznego urządzenia. Przyjmuje się, że takim urządzeniem jest tylko wytwór działania człowieka, dostosowujący cudzą nieruchomość do użytkowania jej w zakresie służebności drogi koniecznej. Taki wymóg spełnia przykładowo zbudowanie trwałej drogi, utwardzenie istniejącego przejścia, zbudowanie grobli, nasypu. Nie będzie spełniało tej przesłanki jedynie wydeptanie ścieżki przez cudzą nieruchomość na skutek wielokrotnego przechodzenia, czy stałe przez nią przejeżdżanie po istniejącym już naturalnie szlaku.

Z wykorzystywania trwałego i widocznego urządzenia związane jest zagadnienie, czy warunkiem (przesłanką) zasiedzenia służebności drogi koniecznej jest konieczność wybudowania takiego urządzenia przez posiadacza samoistnego. Sąd Najwyższy przyjął ostatecznie, iż to domagający się stwierdzenia zasiedzenia (bądź jego poprzednik, którego okres zasiedzenia aktualny posiadacz może doliczyć do swojego posiadania) musiał takie urządzenie zbudować. Zdaniem Sądu Najwyższego warunek ten jest uzasadniony tym, że taka ingerencja w cudzą nieruchomość daje jasny sygnał jej właścicielowi, że brak reakcji z jego strony może prowadzić do ograniczenia jego prawa własności na skutek zasiedzenia służebności. Z poglądem tym nie zgadzają się jednak przedstawiciele doktryny prawa, którzy uważają, że do stwierdzenia zasiedzenia nie ma znaczenia, kto zbudował trwałe i widoczne urządzenie. Mając jednak na względzie, iż to sądy powszechne stwierdzają, czy doszło do zasiedzenia przyjąć należy, iż będą one przyjmowały w tym zakresie pogląd Sądu Najwyższego.

Wnioski

Posiadacz samoistny, który chce domagać się stwierdzenia zasiedzenia służebności drogi koniecznej musi wykorzystywać cudzą nieruchomość w zakresie odpowiadającym służebności przez 20 lub 30 lat.

O tym po jakim okresie czasu dochodzi do zasiedzenia służebności drogi koniecznej przesądza dobra lub zła wiara.

Warunkiem zasiedzenia służebności drogi koniecznej jest użytkowanie trwałego i widocznego urządzenia, które musiał zbudować posiadacz samoistny służebności (lub jego poprzednik prawny).

Trwałym i widocznym urządzeniem jest wytwór działania człowieka, dostosowujący cudzą nieruchomość do użytkowania jej w zakresie służebności drogi koniecznej, np. zbudowana droga, utwardzony dukt.

Droga konieczna powinna być wytoczona z jak najmniejszym obciążeniem cudzej nieruchomości i tylko w zakresie niezbędnym do zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi lub zabudowań.