Czy wydanie decyzji o warunkach zabudowy może skutkować ustaleniem opłaty z tytuł wzrostu wartości nieruchomości (tzw. opłata planistyczna)?
Analiza
Zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego wzrośnie wartość nieruchomości, na właściciela, który sprzedaje taką nieruchomość nakładana jest tzw. opłata planistyczna. Jej wysokość zależy od stawki procentowej określonej przez radę gminy w planie miejscowym. Zgodnie z przepisami ww. ustawy może ona wynosić maksymalnie nawet 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Jej dolegliwość jest szczególnie duża w przypadku realizacji projektów developerskich obejmujących rewitalizację dawnych terenów przemysłowych, czy przekształceń nieruchomości rolnych. Dokonanie zmiany przeznaczenia takich gruntów na cele mieszkaniowe czy usługowe powoduje bowiem zwykle bardzo odczuwalny wzrost wartości nieruchomości.
Jak powszechnie wiadomo plany miejscowe obejmują swym zakresem poniżej 50% powierzchni kraju. Realizacja inwestycji na terenach, dla których nie uchwalono planów wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej. Powstaje zatem pytanie czy wydanie decyzji o warunkach zabudowy w zakresie opłaty planistycznej może rodzić analogiczne skutki jak uchwalenie planu miejscowego.
Pozornie wydaje się, iż kwestia ta wynika wprost z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisy te, w stosunku do decyzji o warunkach zabudowy, która wpłynęła na wartość nieruchomości, nakazują bowiem odpowiednie stosowanie uregulowań dotyczących planów miejscowych normujących opłatę planistyczną (art. 63 ust. 3 tej ustawy). Wiele urzędów uznało, a niektóre nadal uznają, iż daje im to prawo obciążenia inwestora opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej ustaleniem warunków zabudowy.
Powyższej praktyce zdecydowanie sprzeciwił się Naczelny Sąd Administracyjny. Sąd ten w licznych orzeczeniach uznał, iż art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu jest przepisem blankietowym, legislacyjnie wadliwym, w procesie stosowania prawa nie dającym się wykonać zgodnie z prawem. Wynika to przede wszystkim z faktu, iż nie ma podstawy prawnej do określenia wysokości stawki procentowej, która miałaby obciążać inwestora z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Przepisy ustawy o planowaniu określają tylko maksymalną wysokość tej stawki (30%). Jej wysokość w odniesieniu do konkretnego terenu jest ustalana w planie miejscowym. Skoro zaś decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana wyłączenie wtedy gdy dla danego terenu nie uchwalono planu miejscowego, to w takim przypadku nie ma podstawy prawnej do określenia wysokości przedmiotowej stawki. Nie można w drodze analogii przyjąć, iż stawka ta zostanie ustalona w samej decyzji. Zakres rozstrzygnięcia administracyjnego musi bowiem mieć swoje oparcie wprost w przepisach, a z przepisów ustawy o planowaniu nie wynika aby w decyzji o warunkach zabudowy było miejsce na ustalenie jakiejkolwiek stawki procentowej. Każda zatem decyzja o warunkach zabudowy nakładająca na inwestora obowiązek zapłaty tzw. opłaty planistycznej jest nieprawidłowa co umożliwia tym samym jej unieważnienie (w wadliwej części) – nawet gdy decyzja ta jest już ostateczna.
Wnioski
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie może skutkować ustaleniem opłaty z tytuł wzrostu wartości nieruchomości (tzw. opłaty planistycznej). Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy nakłada na inwestora obowiązek uiszczenia takiej opłaty jest ona wadliwa i może być unieważniona (nawet gdy stała się już ostateczna).
Autor:
Piotr Trybusz
prawnik