VAT a najem lokalu

Czym jest umowa najmu? Czy najem lokalu mieszkalnego można uznać za usługę? Czy najem lokalu mieszkalnego może być zwolniony z podatku VAT?

Artykuł dotyczy wyłącznie sytuacji, w której osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej wynajmuje lokal mieszkalny na cele mieszkalne.

Analiza

Przez umowę najmu wynajmujący (właściciel lokalu mieszkalnego) zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (lokal mieszkalny) do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Co do zasady najem jest umową dwustronnie zobowiązującą, wzajemną i polega na oddaniu rzeczydo używania przez wynajmującego, zaś świadczenie najemcy, polega na płaceniu umówionego czynszu.

Tak więc, oddanie lokalu mieszkalnego w ramach umowy najmu osobie trzeciej skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego. Najem stanowi  usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Ustawa o VAT zwalnia z podatku wynajmowanie lub wydzierżawianie nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Ze zwolnienia od podatku VAT korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Ustawa o VAT nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

W razie braku podstaw do zastosowania powyższego zwolnienia następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%.

Należy zauważyć, że zwolnienie od podatku dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowi wyjątek od generalnej zasady, iż każda sprzedaż jest opodatkowana 23% stawką podatku. W związku z tym niniejsze zwolnienie powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem. W żadnym wypadku nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Wnioski

Przy umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W rozumieniu ustawy o VAT najem lokalu mieszkalnego należy uznać za usługę.

Najem lokalu mieszkalnego korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, pod warunkiem jednak że będzie to wynajmowanie lokalu o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkalne.