Zalanie lokalu

Kto ponosi odpowiedzialność w razie zalania pomieszczenia położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji? W jakich okolicznościach zajmujący lokal położony wyżej nie będzie ponosił odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną zalaniem pomieszczenia znajdującego się na niższej kondygnacji?

Analiza

Podstawową zasadą odpowiedzialności cywilnej za wyrządzoną szkodę jest odpowiedzialność na zasadzie winy. Poszkodowany musi wykazać sprawcy szkody, że ponosi ona winę za określone działanie lub zaniechanie, w rezultacie którego nastąpiła szkoda w jego majątku, zaś pomiędzy tymi elementami istnieje określony związek przyczynowy. Udowodnienie winy jest równoznaczne z wykazaniem, że szkoda jest następstwem co najmniej niedochowania przez sprawcę należytej staranności w danej sytuacji. Zachowania sprawcy porównywane jest z przyjętym dla danego zdarzenia modelem należytego zachowania w danej sytuacji. Stwierdzenie, że działanie lub zaniechanie sprawcy odbiegało od takiego modelu i zwiększyło prawdopodobieństwo wystąpienia szkody pozwala na przypisanie sprawcy winy.

Modyfikacją tej zasady na korzyść poszkodowanego jest odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, zgodnie z którą osoba odpowiada za powstałą szkodę także w sytuacji, jeżeli nie ponosi winy. W tym przypadku uwolnienie się od odpowiedzialności jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy szkoda jest efektem działania siły wyższej albo następuje z wyłącznej winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

W budownictwie wielokondygnacyjnym (tak mieszkaniowym, jak i komercyjnym) może dojść do zalania pomieszczenia znajdującego się niżej, zaś źródłem przecieku – w znaczeniu ogólnym – jest pomieszczenie położone piętro wyżej. Kodeks cywilny przewiduje, iż w razie wylania cieczy z pomieszczenia odpowiedzialność ponosi osoba zajmująca pomieszczenie – na zasadzie ryzyka. Osoba, która w rzeczywistości doprowadziła do wylania cieczy jest współodpowiedzialna za powstałą szkodę, ale nie zwalania to z odpowiedzialności zajmującego pomieszczenie. Zasada ta znajduje jednak zastosowanie, gdy ciecz wylewa się poza lokal, ale na zewnątrz budynku. Za przelanie się cieczy między pomieszczeniami, gdy przemieszcza się ona we wnętrzu budynku – po jego ścianach, szybach wentylacyjnych czy klatce i korytarzach – odpowiedzialność kształtuje się na zasadzie winy.

W razie zaistnienia sporu co do osoby winnej zalania lokalu położonego niżej z pomieszczenia znajdującego wyżej, poszkodowany nie może więc ograniczyć się do wykazania, że źródło wycieku znajduje się w tym lokalu. Konieczne jest wykazanie winy określonej osobie odpowiedzialnej za zalanie. Naturalnym sprawcą i pierwszym adresatem roszczeń jest osoba zajmująca takie pomieszczenie: właściciel, najemca, użytkownik, czy nieuprawniony posiadacz. Zajmujący pomieszczenie najczęściej będzie odpowiedzialny za szkodę powstałą w wyniku zalania na skutek niedochowania odpowiedniego nadzoru nad pomieszczeniem, czy stanem znajdujących się w nim urządzeń przystosowanych do transportu cieczy. Zamiast zajmującego pomieszczenie rzeczywistym sprawcą szkody może być jednak np.: wytwórca wadliwego materiału, przez który doszło do wycieku lub osoba dokonująca nieprawidłowego montażu elementu, co skutkowało wylaniem się cieczy. Za szkodę może odpowiadać nieustalona osoba, która uszkodziła urządzenie, doprowadzając do zalania – np. gość restauracji zapychający odpływ zlewu. Inaczej niż przy odpowiedzialności na zasadzie ryzyka zajmujący pomieszczenie może więc starać się wykazać, że w danych okolicznościach faktycznych nie można mu przypisać winy za dokonane zalanie, gdyż możliwość uwolnienia się od odpowiedzialności nie jest ograniczona do wykazania siły wyższej albo wyłącznej winy poszkodowanego lub działania osoby trzeciej.

Wnioski

W razie zalania w tym samym budynku pomieszczenia z lokalu znajdującego się wyżej  poszkodowany musi wykazać winę zajmującego ten lokal za dokonane przelanie się cieczy.

Za szkodę powstałą na skutek zalania odpowiada osoba, której działanie lub zaniechanie doprowadziło do zalania – nie wyklucza to wspólnej odpowiedzialności zajmującego pomieszczenie z osobą, której działanie lub zaniechanie doprowadziło do przelania się cieczy.

Zajmujący pomieszczenie, z którego nastąpił wyciek, może wykazywać, że odpowiedzialność za zalanie lokalu położonego niżej ponosi np. wytwórca wadliwego materiału lub osoba dokonująca niepoprawnego montażu elementu.