Czy właściciel nieruchomości może skutecznie chronić się przed samowolą budowlaną najemcy? Czy odpowiedzialność właściciela za szkodę wynikająca z samowoli budowlanej najemcy może być wyłączona w drodze umowy? Czy właścicielowi przysługuje odszkodowanie za niedozwolone działania najemcy?
Analiza
Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem wyjątków wymienionych wyraźnie w przepisach tej ustawy. Naruszenie wspomnianego nakazu, powoduje, iż mamy do czynienia z tzw. samowolą budowlaną. Podstawową sankcją za wykonanie robót budowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę jest konieczność przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego (sprzed wykonania robót), przybierająca postać nakazu rozbiórki wydawanego przez organy nadzoru budowlanego, ewentualnie konieczność przeprowadzenia tzw. procedury legalizacyjnej. Zarówno rozbiórka jak i legalizacja mogą wiązać się z dużymi kosztami, częstokroć przewyższającymi wartość samych prac budowlanych wykonanych samowolnie.
Należy także zauważyć, iż wielokrotnie samowole budowlane są rezultatem robót budowlanych wykonywanych nieprofesjonalnie przez osoby nie posiadające wymaganych kwalifikacji. Obiekty zrealizowane czy przebudowane w takich warunkach mogą zatem zagrażać nie tylko ich użytkownikom, ale także osobom funkcjonującym w ich otoczeniu. Trzeba zaś mieć na uwadze, iż stosownie do z art. 434 kc za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie. Odpowiedzialność, o której mowa w przywołanym przepisie ponosi samoistny posiadacz budowli – jest nim zaś co do zasady właściciel. Odpowiada on na zasadzie ryzyka co oznacza, że jego odpowiedzialność nie musi być rezultatem jego (własnych) zawinionych działań, może być ona wynikiem czynności zupełnie innych osób (np. najemców).
W praktyce gospodarczej, w umowach najmu, można często się spotkać z postanowieniami mającymi na celu przeniesienia odpowiedzialności związanej ze skutkami dopuszczenia się samowoli budowlanej przez najemcę, z właściciela na tego ostatniego. Wydaje się to być w pełni racjonalnym rozwiązaniem, zwykle bowiem właściciel oddając nieruchomość w najem traci nad nią faktyczną kontrolę, nie chce zatem ponosić negatywnych następstw nie swoich działań.
Niestety rzeczywistość prawna jest bardziej skomplikowana. Odpowiedzialność administracyjna nie może być umownie „cedowana”. Przepisy Prawa budowlanego nie dają bowiem organom nadzoru budowlanego podstaw do badania i uwzględniania stosunków umownych łączących właściciela z najemcą. Właściciel nieruchomości nie może zatem skutecznie uchronić się przed ryzykiem nakazania mu dokonania rozbiórki samowoli zrealizowanej przez najemcę, powołując się na postanowienia zawartej przez nich umowy. Co prawda zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, dopóki najemca faktycznie włada nieruchomością nakaz rozbiórki powinien być kierowany do niego, a nie do właściciela (por. wyrok NSA z dnia 27.03.2007 r. sygn.akt II OSK 522/06), jednak w momencie gdy nieruchomość wróci do właściciela (np. na skutek zakończenia najmu) to on stanie się odpowiedzialny za dokonanie rozbiórki samowoli, niezależnie od tego co zapisane było w umowie najmu.
Podobnie, nie jest możliwe wyłączenie w drodze umowy odpowiedzialności właściciela wobec osób trzecich, za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się obiektu samowolnie wzniesionego lub rozbudowanego przez najemcę, a należącego do wynajmującego. Umowa może bowiem wywoływać skutki prawne wyłącznie między stronami, które ją zawarły. Nie może zatem dotyczyć osób postronnych (poszkodowanych).
Postanowienia umowy nie pozostają jednak całkowicie bez znaczenia dla analizowanej kwestii, co więcej mogą stanowić istotną podstawę ochrony interesów właściciela.
Dobrze skonstruowana umowa najmu powinna zobowiązywać najemcę do podejmowania wszelkich działań, które uchronią właściciela przed odpowiedzialnością wobec osób trzecich oraz organów administracji związaną z działalnością najemcy. W przypadku gdy najemca ze swojego zobowiązania się nie wywiąże, właściciel będzie uprawniony do dochodzenia odszkodowania za szkody powstałe z tego tytułu.
Wnioski
Właściciel nieruchomości nie może skutecznie uchronić się przed ryzykiem nakazania mu dokonania rozbiórki samowoli zrealizowanej przez najemcę, powołując się na postanowienia zawartej z najemcą umowy. Dopóki jednak nieruchomość jest we władaniu najemcy, to nakaz rozbiórki powinien być kierowany do niego.
Nie jest możliwe wyłączenie w drodze umowy odpowiedzialności właściciela wobec osób trzecich, za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się obiektu samowolnie wzniesionego lub rozbudowanego przez najemcę, a należącego do wynajmującego. Umowa może bowiem wywoływać skutki prawne wyłącznie między stronami, które ją zawarły.
Brak możliwości umownego wyłączenia odpowiedzialności właściciela wobec organów administracji publicznej oraz osób trzecich z tytułu ww. zdarzeń nie jest równoznaczny z całkowitym zwolnieniem najemcy z odpowiedzialności za realizację samowoli budowanej. Właściciel, który poniósł z tego tytułu szkodę może domagać się od najemcy odszkodowania, którego dochodzenie z pewnością ułatwi dobrze skonstruowana umowa najmu.