Jakie są uprawnienia najemcy w przypadku gdy okaże się, że przedmiot najmu utracił określone walory? Kto powinien naprawić wady? Czy i jeśli tak to w jakich okolicznościach najemca może zrezygnować z najmu powołując się na pojawienie się wad?
Analiza
Wynajmujący ma obowiązek wydać najemcy przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Powyższe zobowiązanie nie dotyczy jednak napraw, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności (np. zniszczenie przedmiotu najmu na skutek siły wyższej). W takiej sytuacji stosunek prawny najmu wygaśnie z powodu niemożliwości świadczenia. Na najemcy z kolei spoczywa obowiązek dbania za przedmiot najmu i dokonywania napraw, które związane są ze zwykłym używaniem rzeczy.
W przypadku, gdy po zawarciu umowy najmu najemca odkryje wady przedmiotu najmu, które nie wynikają ze zwykłego używania nieruchomości przez najemcę, ani też nie wynikają z okoliczności za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, najemca może:
- wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw, a po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego,
- jeśli wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął wad w odpowiednim czasie, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może też wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, a ponadto
- za czas trwania wad może żądać od wynajmującego odpowiedniego obniżenia czynszu.
Uprawnienia określone w punkcie 2 oraz 3 powyżej przysługują najemcy jedynie jeżeli w chwili zawarcia umowy nie wiedział on o wadach, na które się powołuje.
Dobra i zła wiara – wiedza najemcy w momencie zawarcia umowy
Wiedza najemcy o cechach przedmiotu najmu wiąże się z pojęciem tzw. dobrej lub złej wiary w rozumieniu prawa cywilnego, tj. odnoszącym się do tego, co najemca widział i wiedział w momencie zawarcia umowy, a nie tego, co zobaczyć lub poznać mógł w tym terminie. Ciężar dowodu, tj. wykazania, że najemca wiedział o wadach w momencie zawarcia umowy, spoczywa na wynajmującym.
Niezależnie od tego czy przedmiotem umowy najmu jest niewielki lokal użytkowy, hala produkcyjna czy też powierzchnia biurowa strony często przywiązują wobec powyższego dużą wagę do aktu wydania przedmiotu najmu i podpisania protokołu zdawczo odbiorczego. W protokole tym strony wskazują listę zauważonych usterek, wad przedmiotu najmu. Jeśli w takim protokole wymienione są wady, a protokół podpisany był wraz z zawarciem umowy to trzeba przyjąć, że najemca o wadach wiedział w chwili zawarcia umowy i w związku z tym nie może skorzystać z uprawnień wskazanych w punktach 2 i 3 powyżej, powołując się na wady wymienione w protokole. Jeśli natomiast wydanie przedmiotu najmu i podpisanie protokołu zdawczo odbiorczego nastąpiło później niż zawarcie umowy najmu to wady ujawnione w takim protokole mogą stanowić podstawę do skorzystania zewszystkich roszczeń wymienionych w punktach od 1 do 3 powyżej.
Zgodnie z brzmieniem przepisu najemca nie może bowiem skorzystać ze swoich uprawnień jedynie jeśli wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy nie zaś w chwili wydania. W przypadku, gdy najemca stanie się świadomy wad w każdym innym, późniejszym momencie niż chwila zawarcia umowy sam fakt podpisania dokumentu wskazującego na istnienie wad i pełną tego świadomość po stronie najemcy nie uniemożliwia mu skorzystania z uprawnień z rękojmi za wady przedmiotu najmu.
Wnioski
Najemca decyduje się na zawarcie umowy najmu danego przedmiotu na warunkach określonych umową (za stosowny czynsz) przy założeniu, że przedmiot najmu określony w chwili zawarcia umowy będzie miał te same cechy przez cały okres najmu.
W przypadku wystąpienia wad przedmiotu najmu, które nie wynikają ze zwykłego używania rzeczy przez najemcę, ani też nie wynikają z okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw, a po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Jeśli najemca nie wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usuniewad w odpowiednim czasie, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, a za czas trwania wad może żądać od wynajmującego odpowiedniego obniżenia czynszu.