Zrzeczenie się służebności

W praktyce obrotu gospodarczego zdarza się, że służebności gruntowe ustanowione na rzecz nieruchomości władnącej tracą dla tej nieruchomości znaczenie z uwagi na zmianę stanu faktycznego w otoczeniu nieruchomości. Sytuacja taka ma miejsce np. kiedy nieruchomość, która miała zapewniony dostęp do drogi publicznej dzięki służebności ustanowionej na nieruchomości  sąsiedniej, w wyniku budowy nowej drogi uzyskuje bezpośredni dostęp. W takich sytuacjach najlepszym wyjściem jest zrzeczenie sie służebności. Jakie kroki prawne należy podjąć aby „zakończyć” służebność i nie ponosić dłużej kosztów wynagrodzenia za służebność płatnego okresowo, lub uzyskać możliwość redukcji wynagrodzenia zapłaconego jednorazowo? W którym momencie nastąpi wygaśnięcie służebności?

Analiza

Właściciel nieruchomości władnącej jako osoba uprawniona z tytułu służebności gruntowej może tym prawem swobodnie dysponować, w tym również może zrzec się tego prawa, jeśli uzna, że nie jest ono potrzebne do korzystania z nieruchomości i nie zwiększa jej użyteczności. Zrzeczenia służebności dokonuje się jednostronnym oświadczeniem uprawnionego złożonym właścicielowi nieruchomości obciążonej w dowolnej formie. Zgoda właściciela nieruchomości obciążonej nie jest wymagana.

Aby zrzeczenie się służebności zostało dokonano skutecznie, oświadczenie uprawnionego o zrzeczeniu powinno zostać złożone wobec właściciela nieruchomości obciążonej. Oświadczenie zatem musi zostać złożone tak, by jego treść dotarła do właściciela nieruchomości w taki sposób, że mógł on się z nią zapoznać. Ciężar udowodnienia w razie sporu, że oświadczenie o zrzeczeniu się służebności dotarło do właściciela nieruchomości obciążonej, spoczywać będzie na właścicielu nieruchomości władnącej. Z tego względu należy zadbać o dowody potwierdzające, że oświadczenie dotarło do właściciela nieruchomości obciążonej (potwierdzenie odbioru przesyłki, adnotacja o otrzymaniu na egzemplarzu oświadczenia, świadkowie).

Z momentem skutecznego złożenia przez uprawnionego oświadczenia o zrzeczeniu się służebności, służebność wygasa, chyba że jest ujawniona w księdze wieczystej. W przypadku gdy służebność jest ujawniona w księdze wieczystej, wygasa dopiero w momencie wykreślenia jej z księgi wieczystej. Do wniosku o wykreślenie służebności z księgi wieczystej należy dołączyć oryginał oświadczenia o zrzeczeniu się służebności, wraz z dowodami potwierdzającymi doręczenie oświadczenia właścicielowi nieruchomości obciążonej. Pamiętać należy, że aby oświadczenie o zrzeczeniu się roszczenia mogło być podstawą wykreślenia służebności z księgi wieczystej, konieczne jest jego złożenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Taki wymóg wynika z przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Wnioski

Jeżeli służebność gruntowa straci znaczenie dla nieruchomości władnącej, jej właściciel może zrzec się służebności. Zgoda właściciela nieruchomości obciążonej na zrzeczenie służebności nie jest wymagana.

Zrzeczenie służebności powinno zostać dokonane w formie jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości władnącej.

Oświadczenie, aby było skuteczne, musi być złożone tak, by jego treść dotarła do właściciela nieruchomości obciążonej (dowód na tą okoliczność obciąża właściciela nieruchomości władnącej).

Jeżeli służebność została ujawniona w księdze wieczystej, oświadczenie o zrzeczeniu się służebności należy złożyć w formie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Służebność wygasa z chwilą skutecznego złożenia oświadczenia o zrzeczeniu przez właściciela nieruchomości władnącej, a jeżeli służebność jest ujawniona w księdze wieczystej, z chwilą jej wykreślenia z księgi wieczystej.