Roszczenie windykacyjne i negatoryjne

Jakie rozróżniamy rodzaje naruszeń własności nieruchomości? Komu i w jakich sytuacjach przysługuje roszczenie windykacyjne oraz negatoryjne? Do kogo możemy je kierować?

Analiza

Zgodnie z treścią Kodeksu cywilnego własność gruntu rozciąga się nie tylko na jego powierzchnię, ale również – w granicach określonych przez jego społeczno-gospodarcze przeznaczenie oraz właściwe przepisy – na przestrzeń nad i pod danym gruntem. W konsekwencji należy pamiętać, iż naruszenie prawa własności nieruchomości nie musi ograniczać się do pozbawienia właściciela faktycznego władztwa nad daną nieruchomością, ale może również polegać na ograniczeniu możliwości korzystania z niej w określony sposób, jak np. poprzez posadowienie na nieruchomości słupów energetycznych lub poprowadzeniu określonych instalacji pod jej powierzchnią. W zależności zatem od tego czy mamy do czynienia z pierwszym przypadkiem (pobawieniem władztwa nad nieruchomością) czy z drugim (ograniczenie możliwości korzystania w inny sposób) właścicielowi przysługują inne środki prawne zmierzające do uregulowania danej kwestii. Po pierwsze właścicielowi przysługuje roszczenie windykacyjne (o wydanie nieruchomości), a po drugie może wnosić roszczenie negatoryjne (o przywrócenie stanu zgodnego z prawem oraz o zaniechanie naruszeń).

Roszczenie windykacyjne:

Roszczenie windykacyjne jest roszczeniem „nieposiadającego właściciela” skierowane do „posiadającego niewłaściciela” lub dzierżyciela (podmiotu, który aktualnie włada nieruchomością) o wydanie – w omawianym przypadku – nieruchomości, przy czym wydana ma być nieruchomość, a nie zwrócona jej wartości. Należy pamiętać, iż upoważnionym do takiego żądania jest aktualny właściciel lub – w przypadku współwłasności – każdy ze współwłaścicieli, a nie ten który nim był w momencie utraty władztwa. Istotne jest również zaznaczyć, iż właściciel ma obowiązek przyjęcia nieruchomości nawet w stanie pogorszonym, albowiem posiadacz wydaje nieruchomość w stanie aktualnym. Roszczenia odszkodowawcze są odrębnym zagadnieniem dochodzonym na podstawie innych przepisów Kodeksu cywilnego i uzależnionymi od istnienia dobrej lub złej wiary posiadacza oraz wykazania określonych w Kodeksie cywilnym przesłanek uzasadniających takie roszczenie, podobnie należy rozpatrywać sprawę wydania pożytków oraz przychodów z windykowanej nieruchomości.

W polskim prawie obowiązuje domniemanie, jakoby posiadanie było zgodne ze stanem prawnym. Oznacza to, iż – również zgodnie z regułą rozkładu ciężaru dowodowego – to żądający wydania nieruchomości winien udowodnić, iż jest w istocie właścicielem oraz iż druga strona jest faktycznie posiadaczem (dzierżycielem). Należy jednak podkreślić, iż w przypadku istnienia księgi wieczystej założonej dla danej nieruchomości dowód ten nie będzie trudny do przeprowadzenia, albowiem uznaje się, iż prawo jawne wpisane w treść księgi wieczystej odpowiada stanowi prawnemu. Zatem gdy domagający się wydania nieruchomości jest wpisany w dziale II księgi wieczystej jako właściciel warunek bycia właścicielem uznaje się za spełniony. W przypadku gdy księga wieczysta nie została założona właściciel może skorzystać z każdego środka dowodowego, który nie jest sprzeczny z przepisami (inne dokumenty, zeznania świadków lub stron itp.).

Roszczenie negatoryjne:

Drugim rodzajem roszczenia służącego ochronie własności rzeczy (nieruchomości) jest roszczenia negatoryjne. Zakres jaki obejmuje jest bardzo szeroki, w związku z czym dla uproszczenia można przyjąć, iż roszczenie negatoryjne przysługiwać będzie aktualnemu właścicielowi, którego prawo własności została w jakikolwiek sposób naruszone, jednakże z wyłączeniem pozbawienia faktycznego władztwa nad rzeczą (nieruchomością). Podmiotem przeciwko, któremu ww. roszczenie przysługuje jest nie tylko podmiot dokonujący naruszeń, ale również np.: zleceniodawca takiego działania naruszającego lub nawet osoba trzecia, w której interesie było takie naruszenie i które czerpie z niego korzyść. Przykładami omawianych naruszeń może być: połów ryb w cudzym stawie, skierowanie odpływu wody deszczowej na cudzą nieruchomość, budowa na cudzym gruncie lub przechodzenie przez cudzy grunt – w przypadku oczywiście braku ustanowienia służebności.

W przypadku powstania naruszenia własności w sposób opisany powyżej, właścicielowi przysługują roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego z prawem oraz zaniechanie naruszeń. Należy podkreślić, iż pojęcie „przywrócenia stanu zgodnego z prawem” nie jest tożsame z pojęciem „przywrócenia stanu poprzedniego”. Różnica zaś polega na tym, iż domagając się przywrócenia stanu zgodnego z prawem właściciel nie może żądać odszkodowania za powstałe szkody jak również i zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia. Dochodzenie tego ostatniego jest możliwe w ramach roszczenia odszkodowawczego po wykazaniu, iż zaistniały przesłanki takiego żądania. Żądanie „przywrócenia stanu zgodnego z prawem” oznacza przywrócenie właścicielowi niezakłóconego władztwa np.: poprzez rozbiórkę posadowionej budowli, usunięcie instalacji odpływowych wody deszczowej spływającej na nieruchomość właściciela – ale już nie osuszenia tejże nieruchomości.

Wnioski

Własność można naruszyć bądź poprzez pozbawienia władztwa faktycznego nad nieruchomością bądź poprzez działania ograniczające pełne korzystanie z tejże własności.

W zależności od rodzaju naruszeń właścicielowi przysługuje roszczenie windykacyjne (o wydanie nieruchomości) lub roszczenie negatoryjne (o przywrócenie stanu zgodnego z prawem lub o zaniechanie dokonywania naruszeń).

Podmiotem do którego kieruje się ww. roszczenia jest posiadacz lub dzierżyciel, osoba dokonująca naruszeń, osoba zlecająca dokonanie naruszeń lub osoba która z naruszeń korzysta.

Powyższe roszczenia nie służą uzyskaniu odszkodowania za powstałe szkody bądź zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia.