Ochrona stanu posiadania nieruchomości

Czym jest posiadanie? Kiedy naruszający prawo własności nieruchomości (gruntowej, budynkowej, lokalowej) uzyskuje ochronę prawną swojego stanu posiadania? Kiedy właściciel nieruchomości (gruntowej, budynkowej, lokalowej) może wyrzucić osobę eksploatującą ją bezumownie?

Analiza

Generalną zasadą jest, iż nie jest dopuszczalne naruszanie prawa własności innej osoby. Ochrona ta odpowiednio przysługuje również podmiotowi władającemu rzeczą za zgodą jej właściciela (np. najemca lokalu). W odniesieniu do nieruchomości gruntowych, budynkowych, czy lokalowych naruszenie takie może polegać np. na ich zawłaszczeniu, użytkowaniu, czy pobieraniu pożytków (kopalin lub czynszu). O bezumownym korzystaniu z nieruchomości mówimy zarówno, gdy właściciel nie wie o naruszaniu jego prawa własności, jak i wtedy, gdy wiedząc o nim nie sprzeciwia się temu. Chcąc zakazać trwającej określony czas bezprawnej eksploatacji nieruchomości właściciel nie może jednak niespodziewanie zablokować naruszycielowi dotychczasowej możliwości korzystania z niej.

Posiadaczem jest każdy kto sprawuje nad daną rzeczą (nieruchomością) władztwo, rozumiane jako możliwość decydowania o jej przeznaczeniu, bez względu na to jaki ma do tego tytułu prawny. Właściciel nieruchomości jest jej posiadaczem samoistnym – tak jak władający nią „jak właściciel”, mimo że nie posiadania ku temu żadnego tytułu prawnego inny podmiot (posiadanie samoistne bezprawne). Osoba wykorzystująca nieruchomość na podstawie innego tytułu niż prawo własności (np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, czy użyczenia) jest z kolei jej posiadaczem zależnym. Każde posiadanie jest więc określonym stanem faktycznym, kiedy osoba sprawująca kontrolę nad rzeczą chce nią władać dla siebie: jak lub jako właściciel, czy na podstawie umowy i manifestuje ten zamiar osobom trzecim. Oznacza to, że do powstania i ochrony tego stanu nie jest konieczne istnienie żadnegoporozumienia, czy też legitymowanie się przez posiadacza jakimikolwiek pozwoleniami, czy zaświadczeniami.

Zgodnie z obowiązującym prawem właściciel nie może samowolnie naruszyć już ukonstytuowanego stanu posiadania – prawo chroni posiadacza, zakazując właścicielowi samowolnego działania w tym zakresie. Dotyczy to także przypadku, gdy posiadanie to jest bezprawne, a posiadacz od początku zdaje sobie sprawę z tego stanu rzeczy. Zabronione jest w szczególności siłowe wyrzucanie posiadacza z nieruchomości, czy uniemożliwianie jej dotychczasowej eksploatacji. Nie oznacza to, że rozpoczęcie naruszania prawa własności nieruchomości jest równoznaczne z tym, że właściciel musi teraz tolerować takie działania i prowadzić spory sądowe w celu ich zakazania oraz usunięcia naruszyciela ze swojej nieruchomości – zwłaszcza w przypadku eksmisji z lokalu mieszkalnego może to trwać latami. W początkowym stadium naruszenia to właścicielowi, czy posiadaczowi zależnemu, przysługuje tzw. ochrona posesoryjna własna i może on nie dopuścić naruszyciela do rozpoczęcia używania nieruchomości (także siłą), a w razie rozpoczęcia jej eksploatacji samodzielnie przywrócić swoje posiadanie (choć w tej sytuacji, przy obronie nieruchomości zabronione jest już użycie przemocy). Zanim jednak dojdzie do dozwolonego użycia siły – co jest dopuszczalne tylko w ostateczności i gdy inne środki ochrony własnej nie przyniosły rezultatu, właściciel powinien w pierwszej kolejności przywołać Policję, tak by to funkcjonariusze usunęli naruszyciela. Jeżeli jednak właściciel przez pewien okres tolerował naruszanie jego prawa własności, a w szczególności nie reagował niezwłocznie i nie przeciwstawiał się działaniom naruszyciela sytuacja ulega odwróceniu – od tego momentu chronione jest bezprawne posiadanie naruszyciela i to jemu przysługuje wskazana ochrona posesoryjna.

Wnioski

Posiadanie nieruchomości ma kilka wymiarów – samoistny, zależny (posiadający inny tytuł do nieruchomości niż prawo własności); każde posiadanie może być prawne lub bezprawne (gdy posiadacz nie posiada tytułu prawnego do władania nieruchomością).

Prawo chroni posiadacza nieruchomości (prawnego jak i bezprawnego) przed właścicielem.

Właścicielowi nieruchomości przysługuje ochrona posesoryjna własna, która pozwala na siłową obronę przed naruszycielem, a w razie eksploatacji pozwala na niezwłoczne przywrócenie właścicielowi prawa posiadania nieruchomości bez użycia siły.

Jeżeli właściciel nieruchomości tolerował naruszenie jego prawa własności (nie reagował niezwłocznie i nie przeciwstawiał się działaniom naruszyciela) to prawo ochrony posesoryjnej przechodzi na naruszyciela.