Wpisanie dzierżawy do księgi wieczystej

Jaka umowa może zostać wpisana do księgi wieczystej nieruchomości? Jakie skutki rodzi wpisanie dzierżawy do księgi wieczystej? Kto może złożyć wniosek o wpis umowy dzierżawy do księgi wieczystej, w jakim trybie toczy się postępowanie o wpis i jakie dokumenty są potrzebne?

Analiza

Jedną z charakterystycznych cech umowy dzierżawy, a w szczególności dzierżawy nieruchomości, jest długotrwały charakter tego stosunku zobowiązaniowego. Powszechnie spotyka się umowy dzierżawy nieruchomości zawierane na okres 10 lub 20 lat, a nawet na czas dłuższy. Praktyka zawierania długoterminowych umów ma swoje istotne uzasadnienie gospodarcze, albowiem dzierżawca, jako podmiot korzystający i pobierający pożytki z rzeczy, często ponosi koszty nakładów na przedmiot dzierżawy. Z punktu widzenia dzierżawcy istotne jest również, że dzierżawione nieruchomości stanowią z reguły część większego zespołu składników majątkowych służącego do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej. Nieprzewidziana utrata możliwości korzystania ze stosunkowo niewielkiego nawet gruntu może mieć poważne konsekwencje dla całej działalności dzierżawcy. Ponadto dzierżawcy gruntów rolnych otrzymują dopłaty unijne, uczestniczą również w różnych – zazwyczaj wieloletnich – programach pomocowych. Ewentualne skurczenie się rozmiarów gospodarstwa może skutkować koniecznością zwrotu uzyskanych środków.

W związku z powyższym pojawia się pytanie, czy istnieją sposoby lepszego zabezpieczenia interesów dzierżawców? Z całą pewnością jednym z takich sposobów jest ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej nieruchomości.

Jaką umowę można wpisać do księgi wieczystej?

Zasadą w polskim prawie jest, że w księdze wieczystej wpisywane są prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości. Prawa wynikające z umów mogą zostać wpisane do księgi wieczystej tylko w wypadkach przewidzianych w ustawie.

Artykuł 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje możliwość ujawnienia w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń, w tym m. in. umów najmu i dzierżawy. Nie ma przy tym żadnych ustawowych obostrzeń co do przedmiotu objętego najmem lub dzierżawą (może to być zatem zarówno nieruchomość gruntowa, jak i np. budynek, dla którego jest prowadzona odrębna księga wieczysta). Wpis może dotyczyć zarówno umów zawartych na czas określony, jak i nieokreślony.

Jakie są skutki wpisania umowy dzierżawy do księgi wieczystej?

Ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej sprawia, iż ten, kto nabywa własność lub użytkowanie wieczyste, czyni to z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego roszczenia, które jest skuteczne względem niego. Jeżeli po wpisaniu roszczenia właściciel nieruchomości przeniesie własność nieruchomości na inną osobę, wówczas uprawniony z tego roszczenia zachowuje swoje roszczenia przeciwko nabywcy nieruchomości

Oznacza to, że pozycja dzierżawcy ulega znacznemu wzmocnieniu, w szczególności w przypadku zbycia przedmiotu dzierżawy.

Należy, co prawda, pamiętać, że już z ogólnych norm dotyczących umowy dzierżawy wynika, iż nabywca rzeczy nie może wypowiedzieć stosunku dzierżawy, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana. Jednak ujawnienie prawa dzierżawy w księdze wieczystej daje bezwarunkową skuteczność wobec obecnego i przyszłego właściciela, niezależnie od formy, w jakiej zawarta została umowa, a także okoliczności, czy rzecz została wydana dzierżawcy.

Omawiając skutki ujawnienia w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń, trzeba wyraźnie zaakcentować, że prawa wpisane nie uzyskują skuteczności wobec praw nabytych później w innym trybie niż na podstawie czynności prawnej, a więc praw nabytych z mocy prawa, z mocy orzeczenia sądowego, czy decyzji administracyjnej.

Rozszerzona skuteczność praw wynikających z umowy dzierżawy to nie jedyna korzyść, jaką przynosi dzierżawcy ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej. Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej powoduje, że do ich pierwszeństwa stosuje się odpowiednio te same zasady co do pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych. Oznacza to, że prawa wpisane uzyskują pierwszeństwo przed prawami niewpisanymi. Z kolei z wpisanych pierwszeństwo ma to, którego wniosek o wpis został złożony wcześniej. Wyjątek stanowi prawo osobiste, którego ustanowienie było przedmiotem roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej. O pierwszeństwie takiego prawa decyduje chwila złożenia wniosku o wpis roszczenia.

Kolejnym istotnym aspektem wpisania umowy dzierżawy do księgi wieczystej jest objęcie tej umowy zasadą jawności materialnej ksiąg wieczystych, z której wynika domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych, polegające na tym, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej powoduje również objęcie jej rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Z powyższego wynika, że również dla wydzierżawiającego wpisanie umowy dzierżawy do księgi wieczystej może być korzystne. W przypadku sprzedaży nieruchomości z wpisaną do księgi wieczystej dzierżawą nabywca nie będzie mógł powoływać się względem sprzedawcy na wadliwość przedmiotu sprzedaży i na tej podstawie formułować roszczeń odszkodowawczych.

Jak dokonać wpisu?

Prawo ksiąg wieczystych zawiera zasadę, że wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach. W obecnym stanie prawnym przyjęto zasadę, że wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej składa się na urzędowym formularzu (formularz KW-WPIS). Wniosek o ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej podlega opłacie w wysokości 150 zł. Wymaganie złożenia wniosku na urzędowym formularzu nie dotyczy wniosku zawartego w akcie notarialnym.

Podstawę wpisu umowy dzierżawy do księgi wieczystej stanowi dokument obejmujący oświadczenie właściciela z notarialnym poświadczeniem jego podpisu o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia. Zatem umowa dzierżawy zawarta z wydzierżawiającym niebędącym właścicielem nieruchomości nie może stanowić podstawy wpisu najmu lub dzierżawy, mimo że w stosunkach obligacyjnych jest ona ważna. Dokument, na podstawie którego ma nastąpić wpis musi określać osobę uprawnioną, prawo na jej rzecz ustanowione lub treść roszczenia jej służącego, z podaniem terminu, do którego roszczenie ma obowiązywać i z upływem którego wpis powinien być wykreślony.

Wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.

Wnioski

Na podstawie art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece możliwe jest wpisanie umowy dzierżawy do księgi wieczystej. Nie ma przy tym znaczenia, czy dzierżawa obejmuje nieruchomość gruntową, budynkową czy lokalową, a także czy umowa została zawarta na czas określony, czy nieokreślony.

Ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej daje jej bezwarunkową skuteczność wobec obecnego i przyszłego właściciela, niezależnie od formy, w jakiej zawarta została umowa, a także okoliczności, czy rzecz została wydana dzierżawcy.

Ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej powoduje, że uzyskuje ona pierwszeństwo przed umowami, które nie zostały wpisane lub zostały wpisane później.

Ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej powoduje objęcie jej zasadą jawności materialnej ksiąg wieczystych, z której wynika domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych, polegające na tym, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej powoduje również objęcie jej rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Wpisanie dzierżawy do księgi wieczystej dokonuje się na wniosek, składany na urzędowym formularzu, podlegający opłacie w wysokości 150 zł. Podstawę wpisu umowy dzierżawy do księgi wieczystej stanowi dokument obejmujący oświadczenie właściciela z notarialnym poświadczeniem jego podpisu o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia.