Obrót ziemią rolną

W odniesieniu do jakich prywatnych nieruchomości zastosowanie znajdą nowe zasady obrotu nieruchomościami rolnymi? Jaki wpływ na proces sprzedaży i zakupu ziemi rolnej mają nowe przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego? Kiedy mamy do czynienia z nieruchomością rolną? Kto może nabyć nieruchomość rolną? Komu i kiedy przysługuje uprawnienie pierwokupu lub uprawnienie do nabycia ziemi rolnej?

Analiza

W dniu 30 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej jako „Ustawa”). Powyższa ustawa w założeniu ma na celu ochronę polskiej ziemi rolnej przed jej wykupem przez cudzoziemców z państw-stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym (czyli głównie państw Unii Europejskiej) oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Z dniem 30 kwietnia 2016 roku skończył się bowiem 12-letni okres ochronny uregulowany w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W okresie 5 lat od dnia jej  wejścia w życie wstrzymaniu ulegnie sprzedaż nieruchomości albo ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Nowe regulacje wprowadzają również znaczące zmiany w obrocie prywatną ziemią rolną.

Zasadnicze znaczenie definicji nieruchomości rolnej

Przepisy Ustawy mają zastosowanie tylko do takich nieruchomości, które posiadają status nieruchomości rolnej. Zgodnie z definicją ustawową nieruchomością taką jest nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zgodnie natomiast z Kodeksem cywilnym nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Definicja nieruchomości rolnej ma zatem charakter realny. To możliwość wykorzystania danej nieruchomości do produkcji rolnej decyduje o nadaniu jej statusu nieruchomości rolnej. Dodatkowo należy wskazać, że o przypisaniu do gruntów rolnych decyduje możliwe, a nie aktualne przeznaczenie gruntu.

Podmioty zdolne do nabycia prywatnej nieruchomości rolnej

Ustawa przewiduje, że co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej będącej własnością prywatną może być wyłącznie rolnik indywidulany, to jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym będzie jeden z małżonków.

Powyższego warunku, to jest posiadania statusu rolnika indywidulanego, nie stosuje się do nabycia nieruchomości rolnej:

1) przez:

  • osobę bliską zbywcy,
  • jednostkę samorządu terytorialnego,
  • Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję Nieruchomości Rolnych,
  • osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,

2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,

3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego,

4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

W przypadku, gdy nabywcą nieruchomości rolnej ma być podmiot nie będący rolnikiem indywidulanym na transakcję wymagana będzie zgoda Prezesa ANR.

Dużym ograniczeniem jest bardzo szeroko ujęta definicja nabycia nieruchomości rolnej, przez co należy rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Nabyciem nieruchomości rolnej w rozumieniu nowych przepisów, co do którego jest wymagana zgoda, będzie zatem np. aport nieruchomości do spółki prawa handlowego.

Prawo pierwokupu lub prawo nabycia

Niewątpliwym zaostrzeniem w porównaniu do poprzedniego stanu prawnego jest wprowadzenie prawa pierwokupu na rzecz ANR udziałów lub akcji spółek prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnej w przypadku ich sprzedaży (zatem przy obrocie nie bezpośrednio nieruchomością a podmiotem, który jest właścicielem nieruchomości rolnej).

Powyższego ograniczenia nie stosuje się jednak do zbywania:

  1. akcji spółek giełdowych,
  2. udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej, określonej jako zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione.

Ograniczenia dotyczą również następstwa prawnego w spółkach osobowych (np. jawnych czy komandytowych). W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, ANR działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Równowartość pieniężna ma być kalkulowana na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pierwokup nie będzie jednak przysługiwał ANR w przypadku, gdy:

  1. zamiast dotychczasowego wspólnika, wspólnikiem staje się osoba jemu bliska,
  2. nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników.

Z kolei w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje jej dzierżawcy jeśli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną  oraz była wykonywana przez co najmniej  3 lata od tej daty oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rolnego dzierżawcy. W przypadku braku takiego dzierżawcy, prawo pierwokupu przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa.

W przypadku zbycia tytułu do nieruchomości innym tytułem niż sprzedaż ANR przysługuje prawo nabycia. Uprawnienie to przysługuje ANR niezależnie od powierzchni nieruchomości, z wyjątkiem:

  1. nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
  2. działek siedliskowych do 0,5 ha,
  3. nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 30 kwietnia 2016 roku), w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne, do których w ogóle nie stosuje się nowych przepisów.

Prawo nabycia nieruchomości będzie przysługiwać ANR nie tylko w przypadku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, ale także w przypadku przejścia własności nieruchomości na podstawie innego zdarzenia prawnego niż umowa, np. orzeczenia sądu, zasiedzenia czy podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych. Wartość nieruchomości będzie szacowana podobnie jak w przypadku pierwokupu.

Wnioski

Przepisy Ustawy definiują nieruchomość rolną jako nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia produkcji  wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Co do zasady ograniczenia w obrocie dotyczą wyłącznie nieruchomości spełniających kryteria powyższej definicji. Podstawowym ograniczeniem, jest możliwość nabycia nieruchomości rolnej wyłącznie przez rolnika indywidualnego oraz podmioty wskazane z Ustawie (np. osoby bliskie zbywcy, związek wyznaniowy).

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych prawo pierwokupu przysługuje ich dzierżawcy (spełniającemu kryteria Ustawy), a jeśli takiego nie ma lub nie chce skorzystać ze swojego uprawnienia prawo to przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych.

ANR przysługuje też prawo nabycia nieruchomości rolnych w przypadku, gdy tytuł do nieruchomości przenoszony jest poprzez inną czynność niż sprzedaż. ANR przysługuje również prawo pierwokupu w przypadku gdy przedmiotem obrotu są udziały/akcje spółek będących właścicielami nieruchomości rolnej.