Zniesienie współwłasności nieruchomości

Jakie tryby zniesienia współwłasności możemy wyróżnić? W jaki sposób można znieść współwłasności nieruchomości? Czy właściciele nieruchomości mają swobodę wyboru sposobu zniesienia współwłasności?

Analiza

Własność nieruchomości może przysługiwać jednocześnie kilku osobom. Mamy wówczas do czynienia z współwłasnością ułamkową, która polega na tym, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje określony „procentowy” udział w danej nieruchomości z możliwością korzystania z całej nieruchomości w takim zakresie, w jakim da to się pogodzić z korzystaniem z niej przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce istnienie stanu współwłasności nieruchomości, nastręcza wielu trudności związanych z  jej zarządzaniem, współposiadaniem i korzystaniem, dlatego ustawodawca przewidział prawo dla każdego ze współwłaścicieli do domagania się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności nieruchomości może odbywać się w dwóch trybach (umownym lub sądowym). W drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego zniesienie współwłasności następuje, wtedy gdy między współwłaścicielami nie ma sporu co do zasad zniesienia współwłasności. W razie zaistnienia sporu adekwatny jest natomiast tryb sądowy, gdzie sąd rozstrzyga sporne kwestie między współwłaścicielami. Nadmienić jednak należy, że częstą praktyką jest sądowe znoszenie współwłasności na zgodny wniosek stron. Trwa to dłużej niż zniesienie umowne w akcie notarialnym, jednak wiąże się ze znacznie niższymi kosztami (opłata sądowa w razie wniosku o zniesienie współwłasności na zgodny wniosek wynosi jedynie 300 zł, w razie braku zgodnego wniosku zaś 1000 zł).

Zarówno wtedy gdy o zniesieniu współwłasności nieruchomości zdecydują strony w zawartej umowie jak i wtedy gdy będzie rozstrzygał o tym sąd, możemy wyróżnić trzy zasadnicze sposoby zniesienia współwłasności, które wymagają w tym miejscu stosownego omówienia. Warto w tym momencie zaznaczyć, że w wypadku umownego zniesienia współwłasności nieruchomości, współwłaściciele mogą dokonywać tej czynności w dowolny z niżej opisanych sposobów. Jedynym ograniczeniem są tu w zasadzie przepisy prawa oraz zasady współżycia społecznego. Nieco większe ograniczenia istnieją natomiast w przypadku sądowego zniesienia.

Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest jej fizyczny podział. Jest to także podział preferowany przez ustawodawcę jako najbardziej sprawiedliwy i pożądany dlatego też to ten sposób będzie rozważany w pierwszej kolejności przez sąd.
W wyniku podziału dochodzi do wydzielenia odrębnych nieruchomości np. ustanowienia odrębnej własności lokali, które stają się przedmiotem własności zainteresowanych współwłaścicieli, wydzielenia odrębnych działek gruntu. Podział fizyczny może być zastosowany, jeżeli nieruchomość daje się podzielić na tyle części ilu jest współwłaścicieli. Podział nieruchomości musi być dokonany zgodnie z prawem, to znaczy wydzielane lokale muszą odpowiadać ustawowej definicji samodzielnego lokalu zawartej w ustawie o własności lokali. Nieruchomość gruntowa  z kolei może być podzielone na mniejsze działki z uwzględnieniem ograniczeń w tym zakresie wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz pod warunkiem jego zgodności, z planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodność tą opiniuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, który ostatecznie musi także zatwierdzić fizyczny podział. Ponadto wskazać należy, że podział nie może prowadzić do powstania nieruchomości, które nie będą przydatne do korzystania z nich w sposób zgodny z ich przeznaczeniem. Przy podziale nieruchomości gruntowej należy zatem uwzględnić takie okoliczności jak wpływ obszaru, kształtu i położenia wydzielanej nieruchomości na możliwość racjonalnego z niej korzystania i zagospodarowania.

Jeżeli nieruchomość zgodnie z powyższymi zasadami da się podzielić na mniejszą ilość nieruchomości niż liczba współwłaścicieli, lub taż przyznane współwłaścicielom części nie odpowiadają wielkości ich udziałów, współwłaściciele winni dokonać między sobą odpowiednich spłat (współwłaściciel który nie otrzyma nieruchomości po podziale winien otrzymać spłatę od pozostałych współwłaścicieli, a współwłaściciel który utrzymał część mniejszą niż wynikająca z jego udziału powinien uzyskać spłatę od współwłaściciela, który otrzymał ponad swój udział). W razie sądowego znoszenia współwłasności o spłatach między współwłaścicielami orzeka sąd.

Jeżeli rzecz w ogóle nie daje się podzielić, może być stosownie do okoliczności przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana. W pierwszym z wymienionych przypadków w trybie sądowym o wyborze właściciela, któremu zostanie przyznana nieruchomość decydować będzie szereg okoliczności faktycznych każdej konkretnej sprawy np. rodzaj i przeznaczenie rzeczy, stan rodziny poszczególnych współwłaścicieli, stan majątkowy, wykształcenie. Bez znaczenia pozostaje natomiast ewentualny sprzeciw pozostałych zainteresowanych. Sąd, orzekając o zniesieniu współwłasności, orzeka równocześnie o spłatach, dokonując ich zasądzenia, chyba że uprawnieni współwłaściciele zrzekną się roszczenia do należnych im spłat. Wysokość spłat powinna odpowiadać udziałowi każdego ze współwłaścicieli w danej nieruchomości i być wyrażona w cenach rynkowych.

W drugim przypadku można zdecydować o sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny pomiędzy współwłaścicieli. Zastosowanie tego sposobu będzie miało różny przebieg w zależności od tego czy zdecydują o nim strony w umowie czy też sąd, w trybie sądowego zniesienia współwłasności. Zniesienia współwłasności na podstawie orzeczenia sądu wymaga sprzedaży dokonywanej stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (podział cywilny). To ograniczenie nie ma zastosowania w przypadku umownego zniesienia współwłasności. W takim przypadku to współwłaściciele decydują o sposobie sprzedaży rzeczy wspólnej i z reguły przybiera ona postać sprzedaży „z wolnej ręki”.

Podział przez sprzedaż nieruchomości w postępowaniu sądowym jest traktowany jako ostateczność, a zatem powinien być stosowany wtedy gdy nie można zastosować jednego z wcześniej wskazanych sposobów albo takiej formy zgodnie żądają współwłaściciele. Sprzedaż danej rzeczy będzie się odbywała zgodnie z przepisami o postępowaniu egzekucyjnym, dla nieruchomości formą właściwą będzie zatem licytacja publiczna powodująca ustanie współwłasności tej nieruchomości z chwilą jej sprzedaży.

Wnioski

W polskim porządku prawnym istnieją zasadniczo trzy sposoby zniesienia współwłasności: podział fizyczny rzeczy, sprzedaż rzeczy i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży, bądź przyznanie własności rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

W przypadku kiedy zniesienie współwłasności nieruchomości odbywa się na mocy umowy zawartej między współwłaścicielami w formie aktu notarialnego, mają oni co do zasady swobodę wyboru sposobu, ograniczeniem są jedynie przepisy prawa oraz zasady współżycia społecznego.

W przypadku kiedy zniesienia dokonuje sąd jest on co do zasady związany wyraźnym żądaniem współwłaścicieli. Gdy brak zgodnego żądania sąd powinien w pierwszej kolejności zmierzać do fizycznego podziału rzeczy, jako sposobu najbardziej, zdaniem ustawodawcy, sprawiedliwego. Dopiero w braku takiej możliwości może skorzystać z dwóch pozostałych sposobów, z takim zastrzeżeniem, że sprzedaż rzeczy należy traktować jako ostateczność.