Kiedy można mówić o nielegalnym użytkowaniu budynku? Czy każde działanie podejmowane wewnątrz niedokończonego budynku stanowi już o nielegalnym użytkowaniu? Jakich formalności należy dopełnić, aby nie narazić się na wysoką karę z tytułu nielegalnego użytkowania?
Analiza
Ustawa Prawo budowlane wprowadza dwie odrębne regulacje odnośnie przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. Użytkować wybudowany obiekt budowlany można albo na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy albo w oparciu o ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, przy czym, zasadą jest zawiadomienie organu nadzoru budowlanego.
Inwestor obowiązany będzie uzyskać pozwolenie na użytkowanie w przypadkach szczegółowo wskazanych w ustawie. Pierwszym z nich będzie budowa obiektu budowlanego, na którego wzniesienie wymagana była decyzja o pozwoleniu na budowę, a obiekt taki został zakwalifikowany do jednej ze szczegółowo wskazanych kategorii określonych w załączniku do ustawy. Drugą sytuacją, w której istnieje obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, jest przystąpienie do użytkowania przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. Prowadzenie przez organ nadzoru budowlanego postępowania legalizacyjnego w stosunku do realizowanej inwestycji również wiąże się z koniecznością uzyskania decyzji pozwolenia na użytkowanie. Z wnioskiem o wydanie decyzji występuje inwestor. Organ wydaje decyzję o pozwoleniu na użytkowanie po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli obiektu budowlanego. Do użytkowania obiektu można przystąpić, gdy decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stanie się ostateczna.
W przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy obowiązek złożenia takiego zawiadomienia istnieje zawsze wtedy, gdy ustawa nie nakłada na inwestora konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie a obiekt budowlany realizowany był w oparciu o decyzję o pozwoleniu na budowę. Inwestor może przystąpić wówczas do użytkowania, jeżeli organ w terminie 21 dni od dnia zawiadomienia o zakończeniu budowy nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, iż w sposób drastyczny zmieniło się orzecznictwo w zakresie charakteru ww. terminu jak i konsekwencji jego nie dochowania. Sądy administracyjne przez długi okres czasu stały bowiem na stanowisku, iż dochowanie przez organ terminu do zgłoszenia sprzeciwu ma miejsce tylko wówczas, gdy decyzja w tym przedmiocie zostanie inwestorowi w terminie 21 dni doręczona. Zgodnie jednak z najnowszym orzecznictwem, 21-dniowy termin do zgłoszenia sprzeciwu należy uznać za zachowany, jeżeli organ w terminie tym wyda decyzję Nie wniesienie przez organ sprzeciwu wobec złożonego zawiadomienia powoduje, iż przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego następuje na podstawie tzw. „milczącej zgody”, od której nie przysługuje żaden środek odwoławczy.
Kolejną kwestią, która budzi problemy natury praktycznej jest ustalenie, czy każde działanie podejmowane przez inwestora przed formalnym zakończeniem budowy można uznać już za przystąpienie do użytkowania. Zarówno praktyka organów nadzoru budowlanego jak orzecznictwo sądów administracyjnych nie dają jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy w każdym przypadku przystąpienia do użytkowania, choćby nietrwałego lub związanego z wyposażeniem czy urządzeniem obiektu budowlanego można mówić o nielegalnym użytkowaniu. W zdecydowanej większości orzeczeń sądy administracyjne stoją na stanowisku, iż użytkowaniem jest każdy objaw korzystania z obiektu, a wiec zarówno zgodny z przeznaczeniem wynikającym z decyzji pozwolenia na budowę ale i przystąpienie do korzystania w inny sposób. Zdarzają się jednak głosy, iż stwierdzenie, czy rzeczywiście miało miejsce przystąpienie do użytkowania, będzie zależało od ustaleń w każdej pojedynczej sprawie. Samo umieszczenie maszyn czy urządzeń w budynku produkcyjnym, czy wstawienie wyposażenia do lokalu mieszkalnego nie musi być kwalifikowane jako przystąpienie do jego użytkowania. Chodzi raczej o stwierdzenie, iż inwestor przystąpił do faktycznego korzystania z obiektu budowlanego. Ze względu jednak na brak jednoznacznego stanowiska w doktrynie jak również braku definicji ustawowej, każdy przypadek winien być rozpatrywany przez organy nadzoru budowlanego indywidualnie przy uwzględnieniu stwierdzonego stanu faktycznego. Należy również podkreślić, iż bez znaczenia pozostaje okoliczność, jak długo trwało nielegalne użytkowanie. Kara w takiej samej wysokości zostanie nałożona na inwestora, który użytkuje nielegalnie budynek 2 tygodnie jak i na tego, który w taki sam sposób korzysta z obiektu budowlanego 2 lata.
Wnioski
Do użytkowania budynku można przystąpić wyłącznie po uprzednim zawiadomieniu o zakończeniu budowy i upływie terminu do zgłoszenia przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu bądź też po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Rozpoczynając użytkowanie budynku bez zachowania powyższych wymagań może wiązać się dla inwestora z wysokimi konsekwencjami finansowymi.
Należy również pamiętać, iż nie każde działania podejmowane przez inwestora wewnątrz budynku przed formalnym zakończeniem budowy muszą zostać zakwalifikowane jako nielegalne użytkowanie. O takim przypadku na pewno będzie można mówić wówczas, gdy użytkowanie budynku będzie trwałe i pełne.
Bez znaczenia również pozostaje okres nielegalnego użytkowania ale sama okoliczność jego rozpoczęcia. Taka sama kara zostanie nałożona w przypadku, gdy nielegalne użytkowanie trwa kilka lat jak i w sytuacji, gdy z budynku korzysta się przez kilka tygodni a nawet dni.