Czy można skutecznie nabyć nieruchomość od osoby nieuprawnionej? Jakie znaczenie ma rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych? Które działy księgi wieczystej obejmuje rękojmia? Jakie warunki musi spełnić osoba, która chce skorzystać z ochrony? Czy można polegać na odpisach z ksiąg wieczystych uzyskanych w sądach lub ich elektronicznych wersjach dostępnych w Internecie? Co wyłącza możliwość skorzystania z ochrony zapewnionej przez rękojmię? Czy można zrzec się ochrony wynikającej w rękojmi?
Analiza
Nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw niż sam posiada. Od zasady tej występują jednak istotne wyjątki, m.in. wyjątek dotyczący obrotu nieruchomościami. Staranny nabywca działający w oparciu o treść księgi wieczystej może stać się właścicielem nieruchomości pomimo, iż osoba wpisana do księgi jako właściciel, z którą dokonał czynności prawnej w rzeczywistości nim nie jest.
Księga wieczysta nie zawsze odzwierciedla rzeczywisty stan prawny nieruchomości. Zdarza się bowiem, że osoba wpisana do księgi wieczystej jako właściciel de facto nim nie jest, a wiec nie jest uprawniona do rozporządzania nieruchomością. Niezgodność pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym, a stanem ujawnionym w księdze wieczystej może wynikać na przykład z błędu dokonanego przy wpisie. Wpis w księdze wieczystej może także opierać się na dokumentach, na podstawie których nie można było przenieść własności nieruchomości – sytuacja ta ma miejsce np. w przypadku zawarcia nieważnej umowy zakupu przez podmiot wpisany na podstawie takiej umowy do księgi wieczystej jako właściciel. W takim wypadku, pomimo wpisania do księgi wieczystej jako właściciel, dana osoba nie jest właścicielem i co się z tym wiąże nie jest uprawniona do rozporządzenia nieruchomością.
W powyższej sytuacji ochronie obrotu nieruchomościami służy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym chroni tego, kto zawarł umowę sprzedaży nieruchomości.
Rękojmia dotyczy stanu prawnego nieruchomości, czyli informacji dotyczących praw ujawnionych w działach księgi wieczystej od II-IV. Wpisy dotyczące własności nieruchomości znajdują się w dziale drugim. Rękojmią nie są objęte wpisy inne niż dotyczące praw tj. wpisy w dziale I księgi wieczystej, która zawiera opis nieruchomości (powierzchnię, adres, izby lokalu czy jego położenie ) Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji organu administracji państwowej, służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia oraz służebnościom przesyłu. Brak ich ujawnienia w księdze wieczystej nie oznacza braku możliwości powoływania się na ich istnienie przez osoby uprawnione.
Rękojmia nie chroni też wszystkich czynności prawnych dotyczących rozporządzenia nieruchomością. Przede wszystkim nie chroni czynności nieodpłatnych, czyli np. zbycia nieruchomości w drodze umowy darowizny. Przepisy o rękojmi nie mają zastosowania także w przypadku nabycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, co odbywa się poprzez przysądzenie własności przez sąd. Poza ochroną pozostaje również umowa o zbycie spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość. Ochronie podlegają natomiast czynności prawne mające charakter odpłatny takie jak umowa sprzedaży czy umowa zamiany.
Nie podlega ochronie osoba działająca w złej wierze. W złej wierze działa kupujący, który wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym lub mógł się o tym z łatwością dowiedzieć. W praktyce, wobec dostępu do elektronicznej księgi wieczystej w Internecie, każdy może zapoznać się z jej stanem. Jedną z podstawowych zasad prowadzenia ksiąg wieczystych jest zasada jawności, co oznacza, że nikomu nie można odmówić przejrzenia księgi wieczystej. Staranność nabywcy oceniana jest przez pryzmat doświadczenia życiowego oraz okoliczności faktycznych zawarcia umowy.
Nabywca co do zasady powinien sprawdzić treść księgi wieczystej oraz dowiedzieć się w czyim posiadaniu znajduje się nieruchomość. Jeżeli na przykład nieruchomość znajduje się w posiadaniu innej osoby niż osoba wpisana jako właściciel do księgi wieczystej lub w posiadaniu osoby niebędącej np. najemcą czy dzierżawcą może to być podstawa do stwierdzenia, iż treść księgi nie jest zgodna z rzeczywistym stanem prawnym.
W przypadku, gdy tylko jeden z małżonków jest wpisany jako właściciel do księgi wieczystej nabywca powinien sprawdzić czy nieruchomość nie jest objęta małżeńską wspólnością majątkową. Nie wymaga się jednak, aby podejmował w tym celu czynności ponad miarę „łatwości w dowiedzeniu się”.
W celu sprawdzenia treści księgi wieczystej najlepiej nie polegać na samych tylko odpisach z księgi uzyskanych w sądzie wieczystoksięgowym (te często mają datę wcześniejszą niż data transakcji) a zapoznać się z treścią księgi wieczystej, choćby w na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html), bezpośrednio przed zawarciem aktu notarialnego.
Z rękojmi nie można skorzystać w przypadku, gdy do księgi wieczystej wpisane jest ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego w niej ujawnionego z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Takiego ostrzeżenia dokonuje sąd tytułem zabezpieczenia powództwa o ustalenie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, które może być wytoczone przez prawowitego właściciela przeciwko osobie wpisanej błędnie w dziale II jako właściciel.
Ochrony prawnej wynikającej w rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie można wyłączyć w drodze umownej.
Wnioski
Można nabyć nieruchomość od osoby nieuprawnionej.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywców zawierających umowę z osobą wpisaną w księdze wieczystej jako właściciel, w sytuacji kiedy stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej nie jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
Ochronie podlegają tylko umowy odpłatne zawarte przez osobę działającą w dobrej wierze – tj. kiedy nabywca nieruchomości w chwili zakupu nie wiedział oraz nie mógł wejść w posiadanie informacji o niezgodności stanu prawnego nieruchomości. Przyjęcie dobrej wiary kupującego nie wymaga podejmowania przez niego szczególnych kroków mających na celu zbadanie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości. Nabywca powinien jednak przed dokonaniem zakupu sprawdzić, aktualną na dzień zawarcia umowy, treść księgi wieczystej.
Wątpliwe okoliczności zawarcia umowy mogą wyłączać dobrą wiarę nabywcy, a tym samym ochronę zapewnioną przez rękojmię.
Rękojmi nie można wyłączyć wolą stron w umowie.