Wypowiedzenie umowy najmu

Czy najemca i wynajmujący mogą swobodnie wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego niewchodzącego w skład mieszkalnego zasobu gminy i nie stanowiącej umowy najmu okazjonalnego? W jaki sposób wynajmujący może przeciwdziałać brakowi swobody przy wypowiadaniu umowy najmu lokalu mieszkalnego? Czy treść umowy najmu lokalu mieszkalnego musi zawsze dopuszczać możliwość jej rozwiązania w drodze wypowiedzenia?

Analiza

Przepisy regulujące możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego (nie wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy) znajdują się w Kodeksie cywilnym (w rozdziałach dotyczących najmu oraz najmu lokalu) i w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. Przepisy ustawy nie regulują kwestii możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę, w związku z czym cała regulacja w tym zakresie znajduje się w Kodeksie cywilnym. Prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zostało z kolei całościowo uregulowane w ustawie, która ustanawia zamknięty katalog przyczyn umożliwiających wypowiedzenie umowy najmu. W tej sytuacji przepisy kodeksowe znajdują zastosowanie tylko w razie wynajmu lokali komercyjnych i częściowo w razie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego niewchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Ustalony czasu trwania umowy ma podstawowe znaczenie dla określenia możliwości oraz terminu jej wypowiedzenia.

Najemca lokalu mieszkalnego może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów określonych w umowie. W razie braku stosownego uregulowania wypowiedzenie jest możliwe bez podawania przyczyny z zachowaniem ustawowych terminów:

  • na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego – gdy czynsz jest płatny w okresach dłuższych niż miesiąc, (a więc na koniec miesiąca marca, czerwca, września, grudnia)
  • na trzy miesiące naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca – gdy czynsz jest płatny miesięcznie,
  • na trzy dni naprzód, przy czym w razie rozliczeń dziennych – na jeden dzień naprzód – gdy czynsz jest płatny w okresach krótszych.

Jeżeli strony nie zamierzają modyfikować tych terminów zbędne jest ich wprowadzanie do umowy.

W razie zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony najemca może wypowiedzieć umowę tylko w przypadkach określonych w umowie – w razie ich braku lub zbyt ogólnego ich sformułowania (np. w razie zaistnienia „ważnej przyczyny”, bez ich doprecyzowywania) jednostronne wypowiedzenie nie jest możliwe.

Najemca takiego lokalu może zawsze wypowiedzieć każdą umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym z powodu wad lokalu mieszkalnego zagrażających zdrowiu lub wad uniemożliwiających zamieszkiwanie w nim, których wynajmujący nie usunął. Określona osoba może stać się najemcą także wbrew własnej woli, gdy z mocy prawa wstępuje w stosunek najmu po śmierci dotychczasowego najemcy (m.in., gdy w stale zamieszkiwała z najemcą w lokalu w momencie jego śmierci). W takiej sytuacji umowa ta nie ulega rozwiązaniu i jest kontynuowana w niezmienionym kształcie, przy czym osoba wstępująca w stosunek najmu może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustawowych – także, gdy najem został zawarty na czas oznaczony.

Bez względu na zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony lub nieoznaczony wynajmujący może wypowiedzieć umowę wyłącznie z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów (…). Dla możliwości wypowiedzenia umowy na czas oznaczony nie jest w tym wypadku konieczne uwzględnianie przesłanek wypowiedzenia umowy, gdyż wiążą strony z mocy ustawy. Podstawy wypowiedzenia inne niż wynikające z ustawy nie są wiążące, co w szczególności oznacza brak możliwości jednostronnego wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego, zawartej na czas oznaczony.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego musi każdorazowo nastąpić na piśmie, wraz z podaniem przyczyny wypowiedzenia. Wypowiedzenie jest dopuszczalne przede wszystkim w sytuacji:

  • używania lokalu przez najemcę w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub gdy zaniedbuje on swoje obowiązki, dopuszczając do powstawania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku lub narusza ustalony porządek domowy czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali; wypowiedzenie jest uzależnione od wcześniejszego pisemnego upomnienie najemcy i braku reakcji na nie;
  • gdy najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej 3 pełne okresy płatności i pomimo wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na spłatę zaległości oraz bieżących opłat ich nie uiścił w całości;
  • wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody wynajmującego;
  • konieczna jest rozbiórka lub remont budynku, w którym znajduje się lokal (z zastrzeżeniem, że remont, z którym związana jest konieczność opróżnienia lokalu będzie trwał dłużej niż rok).

We wszystkich powyższych przypadkach wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego następuje z miesięcznym okresem wypowiedzenia – ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

O ile czynsz w lokalu mieszkalnym jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu (ogłaszanej przez wojewodów w wojewódzkich dziennikach urzędowych) w skali roku wynajmujący może wypowiedzieć umowę:

  • gdy najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy – z zachowaniem 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia;
  • gdy najemca ma tytuł prawny do innego lokalu (rzeczywistą możliwość jego używania) położonego w tej samej miejscowości, o standardzie nie niższym niż dla lokalu zamiennego (tj. lokalu wyposażonego w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym, przy czym warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni)
  • z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wynajmujący może wypowiedzieć również umowę najmu lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy on sam lub osoba bliska (pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba wobec której ma on obowiązek alimentacyjny – przy czym wypowiedzenie musi wskazywać tę osobę) ma zamiar zamieszkania w wynajmowanym lokalu. Jeżeli najemca ma zapewnioną możliwość mieszkania w innym lokalu o standardzie odpowiadającym co najmniej lokalowi zamiennemu lub gdy lokal taki dostarcza mu wynajmujący okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy – ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Gdy najemca nie posiada tytułu do odpowiedniego lokalu i wynajmujący go nie zapewnia okres wypowiedzenia wynosi 3 lata – ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W tej ostatniej sytuacji jednak, gdy najemca w dniu otrzymania wypowiedzenia ma więcej niż 75 lat i w dniu rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego nie będzie posiadać tytułu prawnego do innego lokalu ani nie ma osób zobowiązanych w stosunku do najemcy do świadczeń alimentacyjnych wypowiedzenie staje się skuteczne po jego śmierci (przy czym w tej sytuacji wyłączona jest możliwość wstąpienia w stosunek najmu).

Wskazane podstawy stanowią zamknięty katalog dopuszczalnych przyczyn wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego – nie wyklucza to możliwości rozwiązania umowy na podstawie porozumienia stron, także ze skutkiem natychmiastowym. Wynajmujący ma nadto możliwość złożenia do Sądu powództwa o rozwiązaniu stosunku najmu z innych przyczyn niż wskazane powyżej – o ile strony nie zdołały się porozumieć co do wcześniejszego rozwiązania umowy. Pojęcie „ważnej przyczyny” oznacza sytuację, w której interes najemcy w utrzymaniu stosunku najmu dla zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych jest nie do pogodzenia z uzasadnionym interesem wynajmującego w rozwiązaniu umowy. Za sytuację taką można uznać np. nagłą potrzebę wynajmującego zamieszkania w lokalu, gdy lokal, w którym dotychczas mieszkał uległ zniszczeniu. Z drugiej strony zasadniczo nie będzie uznana za taką przyczynę okoliczność, że wynajmujący ma możliwość atrakcyjnego sprzedania lokalu, zwłaszcza, gdy najemca nie ma innego tytułu prawnego do lokalu, a wynajmujący takiego lokalu również nie zapewnia.

Niedogodność dla wynajmującego związaną z brakiem swobody wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego tej można stosunkowo łatwo przeciwdziałać – zawierając z najemcą wyłącznie umowy na czas oznaczony, np.: na okres nie dłuższy niż rok. Z uwagi na powiązanie możliwości wypowiedzenia (dla wynajmującego, gdy najemca nie uiszcza należnych opłat) oraz terminów wypowiedzenia (najemca) od częstotliwości uiszczania czynszu wynajmujący i najemca powinni przy tym każdorazowo ocenić w jaki sposób je ustalić by zabezpieczyć swoje interesy stosownie do ich sytuacji. Na marginesie przypomnieć należy, że rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego na skutek upływu terminu wypowiedzenia nie uprawnia wynajmującego do odzyskania lokalu, gdy najemca nie zwraca lokalu. W tej sytuacji konieczne jest dochowanie procedury eksmisji.

Wnioski

Prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego jest ograniczone do podstaw określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku.

Podstawy i terminy wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez najemcę powinny zostać wskazane w umowie stron – w przeciwnym wypadku wypowiedzenie jest dopuszczalne z zachowaniem terminów określonych w Kodeksie cywilnym.

Umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony może wypowiedzieć wyłącznie najemca, o ile strony przewidzą taką możliwość w umowie najmu.

Z ważnych przyczyn Sąd, na wyłączne żądanie wynajmującego, może rozwiązać umowę najmu lokalu mieszkalnego.

W interesie wynajmującego, który nie chce być skrępowany brakiem możliwości swobodnego wypowiedzenia stosunku najmu, leży zawieranie umów na czas oznaczony .W takiej sytuacji w interesie najemcy jest wprowadzenie do umowy klauzuli pozwalającej mu na wypowiedzenie takiej umowy.

Określenie terminu płatności czynszu ma istotne znacznie dla długości okresu wypowiedzenia umowy przez najemcę, o ile nie zostaną one ustalone w umowie. Dla wynajmującego okres ten jest istotny zważywszy na możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w związku ze zwłoką najemcy z zapłatą czynszu i innych opłat.