Zdarza się, że przy współwłasności rzeczy, pomimo wielu współwłaścicieli, tylko jeden z nich ponosi na nią wydatki, inwestuje i ulepsza. Czy ma on wobec tego jakiekolwiek roszczenia o zwrot nakładów na nieruchomość względem pozostałych współwłaścicieli? Zwrotu jakich wydatków i wartości jakich nakładów można żądać od pozostałych współwłaścicieli i w jakim zakresie? W jakim terminie przedawniają się takie roszczenia?
Brak ograniczeń co do ilości współwłaścicieli
Każda rzecz i to zarówno ruchoma jak i nieruchomość może być przedmiotem współwłasności. Nie istnieją żadne ograniczenia co do liczby współwłaścicieli. Może się zatem zdarzyć tak, że rzecz będzie należała do kilku lub kilkunastu osób. Praktyka dnia codziennego pokazuje, że im więcej jest współwłaścicieli tym trudniej jest im dojść do porozumienia w zakresie zarządzania rzeczą, ulepszania jej i inwestowania w nią. Zdarzają się również sytuacje, gdy przy dwóch tylko współwłaścicielach tylko jeden z nich rzecz naprawia i ponosi koszty związane z jej utrzymaniem, a drugi uchyla się od ponoszenia jakichkolwiek wydatków czy nakładów na rzecz.
Każdy współwłaściciel powinien ponosić obciążenia
Należy zatem wyjaśnić, że współwłaściciele powinni ponosić wydatki i ciężary na rzecz wspólną w stosunku do wielkości posiadanych udziałów. Poprzez wydatki należy rozumieć wszelkiego rodzaju nakłady na rzecz. Będą to zarówno nakłady koniczne jak i użyteczne. Wydaje się również, że mieszczą się w tej kategorii także nakłady zbytkowe, jeżeli współwłaściciele regulując kwestię zarządu nad rzeczą wspólną, takie wydatki przewidzieli. Wydatkami będą przede wszystkim koszty, które wiążą się z normalną eksploatacją rzeczy i służące zachowaniu jej substancji. Przez ciężary należy natomiast rozumień wszelkie inne koszty związane z korzystaniem z rzeczy, które nie stanowią nakładów. Będą to zatem wszystkie opłaty publicznoprawne takie jak: podatki, opłata za użytkowanie wieczyste czy też koszty mające uzasadnienie gospodarcze np. ubezpieczenie rzeczy, koszty ochrony i sprzątania.
Żądanie zwrotu wartości poczynionych wydatków
Co do zasady zatem, współwłaściciel, który poniósł wydatek na rzecz wspólną, może żądać od pozostałych współwłaścicieli zwrotu w częściach odpowiadających ich udziałom.
Roszczenie takie przysługuje względem tych osób, które były współwłaścicielami rzeczy w dacie czynienia wydatków lub nakładów na nią. Jeżeli zatem udział we współwłasności rzeczy został w międzyczasie zbyty, współwłaściciel, który poniósł koszty, a nie rozliczył się z tego tytułu – ma roszczenie o zwrot odpowiedniej części do osoby, która zbyła swój udział, a nie do nabywcy.
Przedawnienie roszczeń
Roszczenia o zwrot wartości poczynionych wydatków i ciężarów przedawniają się na zasadach ogólnych czyli w terminie 10 lat od daty poniesienia takich kosztów, a w przypadku, gdy przedmiot współwłasności służy prowadzeniu działalności gospodarczej współwłaścicieli i każdy z nich jest przedsiębiorcą, termin ten wynosi 3 lata.
Wyłączenia
Zasada, że każdy ze współwłaścicieli powinien partycypować w wydatkach i ciężarach stosownie do posiadanego udziału, podlega wyłączeniu w przypadku, gdy podpisana została pomiędzy nimi umowa quoad usum, która reguluje zasady korzystania z nieruchomości.
Jeżeli zatem, w wyniku zawarcia takiej umowy współwłaściciele korzystają wyłącznie z określonej części rzeczy (dotyczy to najczęściej nieruchomości gruntowych i budynkowych) to wówczas nakłady poczynione na tą część ponoszą wyłącznie oni.
Umowa pomiędzy współwłaścicielami
Możliwe jest także zawarcie przez współwłaścicieli umowy, która w sposób odmienny będzie regulowała kwestię udziału w wydatkach i ciężarach czynionych na wspólną rzecz. Przepisy regulujące tą kwestię nie mają charakteru bezwzględnie obowiązującego a zatem, strony mogą umówić się odmiennie.
Nakład zbyteczny z punktu widzenia części współwłaścicieli
Należy również rozważyć, czy współwłaściciele muszą partycypować w nakładach, które co prawda ulepszają wspólną rzecz i zwiększają jej wartość, ale z ich punktu widzenia są zbyteczne lub zbyt kosztowne. Z kwestii tej istnieje rozbieżność w doktrynie. Zgodnie z przeważającym stanowiskiem, rozliczenia z tytułu nakładów dotyczą tylko nakładów poczynionych zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną, a więc za zgodą większości w przypadku nakładów koniecznych, lub wszystkich współwłaścicieli w przypadku innych nakładów. Można się jednak również spotkać z poglądem, że również nakłady zwiększające wartość rzeczy a zatem ulepszające, nawet jeśli dokonane zostały niezgodnie z zasadami zarządu, powinny zostać rozliczone.
Podsumowanie
Wszyscy współwłaściciele powinni ponosić wydatki i ciężary na rzecz wspólną w stosunku do wielkości posiadanych udziałów. Zasada, iż każdy ze współwłaścicieli winien partycypować w wydatkach i ciężarach stosownie do posiadanego udziału podlega wyłączeniu w przypadku, gdy podpisana została pomiędzy nimi umowa quoad usum, która reguluje zasady korzystania z rzeczy wspólnej, w wyniku której każdy ze współwłaścicieli korzysta z dokładnie określonej części rzeczy.
Współwłaściciele mogą uregulować obowiązek partycypacji w kosztach w stosunku do posiadanych udziałów poprzez zawarcie umowy. Roszczenia o zwrot wartości poczynionych wydatków i ciężarów przedawniają się na zasadach ogólnych czyli w terminie 10 lat od daty poniesienia takich kosztów, a w przypadku, gdy przedmiot współwłasności służy prowadzeniu działalności gospodarczej wszystkich współwłaścicieli wówczas termin ten wynosi 3 lata, o ile każdy z nich prowadzi działalność gospodarczą.