W jakich sytuacjach użytkownik wieczysty może złożyć wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) o obniżenie opłaty za użytkowanie wieczyste? Kto jest stroną postępowania aktualizacyjnego? Jakie są konsekwencje nieprawidłowego wskazania strony postępowania? Czy wniosek o odwołanie do SKO podlega opłacie skarbowej? Jaką opłatę roczną należy ponieść w przypadku złożenia wniosku do SKO? Od kiedy zaczyna obowiązywać nowa wysokość opłaty?
Analiza
Jeżeli użytkownik wieczysty nie wyraża zgody na podwyższenie przez organ wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, wówczas może on złożyć do SKO wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona (jeżeli w całości kwestionuje podwyższenie opłaty) albo jest uzasadniona w innej wysokości (jeżeli uważa, że podwyższenie opłaty powinno nastąpić w niższej niż zaoferowana przez organ wysokości).
Wniosek należy złożyć do SKO właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty. Powinien on być złożony w dwóch egzemplarzach (jeden dla SKO oraz jeden dla właściciela gruntu).
Niezwykle istotne z praktycznego punktu widzenia jest prawidłowe określenie we wniosku stron postępowania. Stronami postępowania dotyczącego aktualizacji opłaty (zarówno administracyjnego jak i sądowego), są z jednej strony właściciel gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) reprezentowany przez właściwy organ (starostę lub organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego), oraz z drugiej – użytkownik wieczysty. Powyższe oznacza, iż użytkownik wieczysty, który nie godzi się na zaproponowaną wysokość opłaty rocznej, składa do SKO wspomniany wniosek przeciwko właścicielowi gruntu (np. gminie), nie zaś przeciwko organowi reprezentującemu właściciela (np. prezydentowi miasta), co jest częstym błędem występującym w praktyce.
Błędne oznaczenie podmiotu, przeciwko któremu kierowany jest wniosek do SKO może spowodować dla użytkownika wieczystego negatywne, a przy tym bardzo daleko idące, konsekwencje. W przypadku wniesienia sprzeciwu od orzeczenia SKO pierwotny wniosek złożony do SKO przez użytkownika wieczystego zastępuje pozew (por. w tym zakresie omówienie procedury aktualizacyjnej zawarte w artykule „Procedura aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste”). Niewłaściwe określenie we wniosku do SKO organu jako właściciela gruntu, przeciwko któremu wniosek jest kierowany, będzie skutkować odrzuceniem pozwu z uwagi na brak zdolności sądowej. Organ nie może bowiem w takiej sytuacji występowa w postępowaniu sądowym w charakterze strony. Wskazanie we wniosku do SKO organu zamiast właściciela gruntu spowoduje zatem zakończenie sprawy na niekorzyść użytkownika wieczystego, który będzie obowiązany uiszczać opłatę roczną w wyższej wysokości, ustalonej przez organ w wypowiedzeniu. Przykładowo więc, w odniesieniu do oddanych w użytkowanie wieczyste gruntów będących własnością Miasta Poznania, prawidłowe oznaczenie strony postępowania powinno być następujące: Miasto Poznań reprezentowane przez Prezydenta Miasta Poznania.
Wprawdzie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazują, iż wniosek do SKO podlega opłacie skarbowej, to jednak aktualnie obowiązujące przepisy ustawy o opłacie skarbowej nie przewidują takiego obowiązku. Należy zatem uznać, iż w obecnym stanie prawnym wniosek do SKO nie podlega opłacie skarbowej.
Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie, który reprezentuje właściciela nieruchomości. Należy przy tym wyjaśnić, iż skoro dokonanie podwyższenia opłaty odbywa się na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to wykazanie przez organ w postępowaniu przed SKO okoliczności w postaci wzrostu wartości nieruchomości będącej podstawą podwyższenia opłaty nie będzie wiązać się z nadmierną trudnością. W praktyce bowiem organ przedłoży uprzednio sporządzony operat szacunkowy, przygotowany na potrzeby wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty.
Złożenie wniosku do SKO nie zwalnia użytkownika wieczystego z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku oddalenia wniosku przez SKO obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu. Nowa wysokość opłaty rocznej ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia SKO lub w wyniku zawarcia przed SKO ugody obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.
Wnioski
Jeżeli użytkownik wieczysty nie godzi się na podwyższenie przez organ wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może złożyć do SKO wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.
Wniosek składa się do SKO właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty.
Jako strony postępowania we wniosku winno się wskazać właściciela gruntu (a nie organ, który go reprezentuje), oraz użytkownika wieczystego. Nieprawidłowe oznaczenie strony, przeciwko której kierowany jest wniosek, skutkować będzie odrzuceniem pozwu w przypadku wniesienia sprzeciwu od orzeczenia SKO, a zatem niekorzystnym zakończeniem sprawy dla użytkownika wieczystego.
W aktualnie obowiązującym stanie prawnym wniosek do SKO nie podlega opłacie skarbowej.
Obowiązek wykazania przesłanek do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie, który reprezentuje właściciela nieruchomości.
Złożenie wniosku do SKO nie zwalnia użytkownika wieczystego z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku oddalenia wniosku przez SKO obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu. W przypadku pozytywnego dla użytkownika wieczystego rozpatrzenia wniosku do SKO nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.