Obowiązki wynajmującego i najemcy

Jakie są obowiązki najemcy w stosunku do wynajmującego? Czy jest możliwe odmienne uregulowanie zakresu obowiązków w umowie najmu? Pod jakim warunkiem dopuszcza się odmienne uregulowanie obowiązków najemcy?

Analiza

Zarówno w przypadku najemcy jak i wynajmującego, obowiązki związane z powstałym, pomiędzy nimi, stosunkiem prawnym, uregulowane zostały – w zależności od rodzaju przedmiotu najmu – w kodeksie cywilnym oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wytłumaczeniem takiego zabiegu jest fakt, iż najem nie koniecznie musi odnosić się do lokali mieszkalnych czy nieruchomości w ogóle. Dlatego, w tym szczególnym przypadku najmu jakim jest najem lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych oraz służących twórcom do prowadzenia działalności w zakresie kultury i sztuki, ustawodawca posłużył się regulacją ma pierwszeństwo zastosowania przed kodeksem cywilnym, chyba, że sama ustawa stanowi inaczej bądź dane zagadnienie nie jest w niej uregulowane.

Istotne jest zaznaczenie, iż uopl. różnicuje sytuację wynajmujących w zależności od faktu czy dany lokal należy do publicznego zasobu mieszkaniowego czy też nie. W tym ostatnim przypadku możliwe jest uregulowanie kwestii obowiązków najemcy jak i wynajmującego inaczej niż przewiduje to uopl.

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest płacenie czynszu w umówionym terminie, jednakże oprócz tego, jego zobowiązania skupiają się przede wszystkim na utrzymywaniu przedmiotu najmu w należytym stanie. Powyższe obowiązki zostały wskazane zarówno w kc. jak i uopl. Uopl. wprowadza w tym przypadku bardziej szczegółowe regulacje niż kc. Najemca ma również obowiązek używania np.: lokalu zgodnie ze wskazaniami zawartymi w umowie, jednakże w przypadku gdy takiego uregulowania zabraknie, przedmiot najmu winien być używany zgodnie z jego właściwościami i przeznaczeniem.

W kodeksie cywilnym wskazano, jakie naprawy obciążać winny wynajmującego a jakie najemcę. Zgodnie z regulacją kodeksową, naprawami obciążającymi najemcę są tzw. „drobne naprawy” związane ze zwykłym używaniem  rzeczy. W kodeksie cywilnym ustawodawca nie zdefiniował jakiego rodzaju prace mają charakter drobny, wskazał jedynie ich przykłady, nie stanowiące katalogu zamkniętego. Zatem w praktyce może się okazać problematyczne wskazanie strony odpowiedzialnej za daną naprawę. Doktryna stwierdza, iż w sytuacjach spornych, niezależnie od rodzaju przedmiotu najmu, wskazując na charakter napraw należy odnieść się do uopl. W związku z tym w poczet drobnych napraw wchodzi więc naprawa i konserwacja: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; okien i drzwi; wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej; pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności; innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych. Zbiór ten stanowi katalog zamknięty, a więc w przypadku najmu lokalu mieszkalnego wykonanie jakichkolwiek prac niewymienionych powyżej obciąża wynajmującego.

W przypadku lokali mieszkalnych, uopl. wprowadziło również obowiązek uzyskania zgody przez najemcę na dokonanie ulepszeń. Zgoda taka winna mieć formę pisemnej umowy, w której strony określą również zasady wzajemnych rozliczeń związanych z poczynionymi nakładami. W przypadku naruszenia tego postanowienia ustawy, wynajmujący może żądać usunięcia tych ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego o ile nie naruszy to substancji lokalu. W przeciwnym razie wynajmujący zatrzymuje te ulepszenia  o ile  zwróci ich wartość. Wartość tę oblicza się z uwzględnieniem jednak stopnia ich zużycia w dniu opróżnienia, przez najemcę, lokalu. Pojęcie „naruszenia substancji lokalu” nie zostało zdefiniowane w ustawie, jednakże zgodnie z poglądem doktryny oraz orzecznictwa, w celu ochrony wynajmującego powinno ono być pojmowane szeroko, a więc nawet np.: skucie ściany obłożonej kafelkami, nie stanowi takiego naruszenia.

Komentarza wymaga również obowiązek najemcy polegający na odnowieniu lokalu, dokonania w nim napraw wymaganych przez uopl., a także zwrotu równowartości zużytych elementów wyposażenia technicznego. Przede wszystkim obowiązek odnowienia należy interpretować w związku z treścią regulacji kodeksu cywilnego nakazującego oddanie przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym z uwzględnieniem stopnia zużycia wynikającego z normalnej eksploatacji. Zatem przez odnowienie należy rozumieć doprowadzenie lokalu mieszkalnego do stanu, który umożliwia kolejnemu najemcy korzystanie z niego, bez potrzeby przeprowadzania dodatkowych robót (np.: malowanie ścian, wymiana zużytych wykładzin etc.). Najemca nie jest też zobowiązany do zwracania kosztów zużytych urządzeń o ile zużycie to wynika z czynników od niego niezależnych (np.: jakości lub wady urządzenia, jakości wody).

W przypadku awarii wywołującej szkodę lub bezpośrednio zagrażającej jej powstaniem, zgodnie z treścią uopl., lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia takiej awarii.

Pozostałymi obowiązkami najemcy jest przestrzegania porządku domowego, liczenie się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów, a także niezwłoczne poinformowanie wynajmującego w przypadku gdy osoba trzecia dochodzi swych roszczeń dotyczących przedmiotu najmu.

Jak wspomniano powyżej, o ile dany lokal nie stanowi części publicznego zasobu mieszkaniowego – zatem o ile jego właścicielem lub posiadaczem samoistnym nie jest gmina, gminna osoba prawna lub spółka handlowa utworzona z udziałem gminy (z wyłączeniem TBS) – powyższe obowiązki mogą zostać uregulowane odmiennie w umowie najmu. Bezwzględnie natomiast – niezależnie od powyżej wskazanego wyjątku – strony są obowiązane do każdorazowego, pisemnego informowania się o zmianie adresu zamieszkania lub siedziby. W przypadku nie wykonania takiego zobowiązania, korespondencje wysłaną na ostatni wskazany adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru, uważa się za doręczoną pomimo braku jej odebrania.

Wnioski

Uopl. ma zastosowanie do lokali mieszkalnych oraz stanowiących pracownie służące twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

Uopl. ma charakter regulacji szczególnej w stosunku do kc., co oznacza, iż ustawa ta winna być stosowana, w przypadkach w niej określonych, zamiast kodeksu cywilnego.

Zamieszczone w kodeksie cywilnym regulacje dotyczące najmu lokali należy stosować – z zachowaniem zasady wskazanej powyżej – zarówno do lokali mieszkalnych jak i lokali o innym charakterze (np.: najem „powierzchni użytkowej” w centrum handlowym).

Regulacje odnoszące się do obowiązków najemcy, wskazane w kodeksie cywilnym, nie mają charakteru bezwzględnego, a więc mogą być dowolnie regulowane przez strony w treści umowy najmu. Podstawowym obowiązkiem najemcy jest płacenie czynszu w umówionym terminie, utrzymywanie przedmiotu najmu w należytym stanie, a także korzystanie z przedmiotu najmu w sposób umówiony lub w przypadku braku takiego uzgodnienia, w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i właściwościami.

Zarówno wynajmujący jak i najemca zobowiązani są do bezzwłocznego poinformowania drugiej strony w przypadku zmiany adresu zamieszkania lub siedziby.

Obowiązki najemcy, w przypadkach gdy lokal w rozumieniu uopl., nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, mogą być uregulowane odmiennie niż w treści ww. ustawy.

Naprawami obciążającymi najemcę są tzw. „drobne naprawy” związane ze zwykłym używaniem rzeczy. W przypadkach lokali mieszkalnych szczegółowy katalog „drobnych napraw”, obciążających najemcę, zawarty jest w uopl. Prace te stanowią katalog zamknięty.W przypadku lokali mieszkalnych, uopl. wprowadziło również obowiązek uzyskania zgody przez najemcę na dokonanie ulepszeń. Zgoda winna być wyrażona w formie pisemnej i wskazywać na sposób rozliczeń nakładów.

W przypadku lokali mieszkalnych najemca, po zakończeniu najmu, ma obowiązek odnowić lokal. Powyższe należy interpretować przez przepisy kc. nakazujące zwrot przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym z uwzględnieniem normalnego zużycia.

Najemca zobowiązany jest do przestrzegania porządku domowego, liczenie się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów, a także niezwłoczne poinformowanie wynajmującego w przypadku gdy osoba trzecia dochodzi swych roszczeń dotyczących przedmiotu najmu.