W jaki sposób może powstać prawo użytkowania wieczystego? Jak dochodzi do umownego ustanowienia użytkowania wieczystego? Czym charakteryzuje się powstanie użytkowania wieczystego w drodze decyzji administracyjnej oraz z mocy prawa? Jaki charakter ma wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej w każdym z tych przypadków?
Analiza
Umowa
Podstawowym sposobem powstania prawa użytkowania wieczystego jest umowa oddająca grunt w użytkowanie wieczyste, zawierana pomiędzy właściwym organem reprezentującym Skarb Państwa albo jednostkę samorządu terytorialnego bądź związkiem takich jednostek, a nabywcą prawa użytkowania wieczystego. Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie będzie nieważna. Nie może być zawarta pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Dla ustanowienia prawa użytkowania wieczystego niezbędne jest dokonanie wpisu tego prawa do księgi wieczystej, przy czym wpis ten ma moc wsteczną od dnia złożenia skutecznego wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Warto zwrócić uwagę, iż w księdze wieczystej należy ujawnić postanowienia umowy dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości.
Zasadniczymi elementami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste są: 1) oznaczenie stron umowy, 2) wskazanie celu, na jaki nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste, 3) ustalenie czasu trwania użytkowania wieczystego (zazwyczaj 99 lat, a wyjątkowo krócej, ale jednak nie mniej niż 40 lat); 4) określenie sposobu i terminu zagospodarowania gruntu, w tym terminu zabudowy, 5) ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej, 6) określenie wysokości pierwszej opłaty i opłat rocznych. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna dodatkowo określać: 1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót, 2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie, 3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego, oraz 4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy może nastąpić w drodze przetargu lub w wyjątkowych sytuacjach w trybie bezprzetargowym (w drodze rokowań przeprowadzanych z nabywcą).
Decyzja administracyjna
Drugim z możliwych sposobów powstania użytkowania wieczystego jest ustanowienie tego prawa w drodze decyzji administracyjnej. Dotyczy to przypadków, w których przepis ustawy upoważnia organy administracji publicznej do wydawania decyzji administracyjnych oddających określone nieruchomości w użytkowanie wieczyste podmiotom spełniającym odpowiednie przesłanki. Użytkowanie wieczyste nie powstaje wówczas z mocy prawa, lecz dopiero po wydaniu decyzji administracyjnej przez uprawniony do tego organ.
Podobnie jak w przypadku umownego ustanowienia użytkowania wieczystego, użytkowanie wieczyste kreowane w drodze decyzji administracyjnej powstaje dopiero w momencie wpisu tego prawa do księgi wieczystej. Wydanie ostatecznej decyzji administracyjnej oddającej nieruchomość w użytkowanie wieczyste nie powoduje zatem jeszcze powstania tego prawa. Skutek ten wystąpi dopiero w chwili wpisu użytkowania wieczystego w księdze wieczystej, aczkolwiek będzie miał moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej.
Ustawa
Trzecim sposobem jest powstanie prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa, w wyniku zdarzeń wskazanych przez prawodawcę. Chodzi w tym wypadku o sytuacje, w których przepis ustawy przewiduje ustanowienie prawa użytkowania wieczystego w określonym dniu, na rzecz konkretnych podmiotów, posiadających w określonym czasie nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności prawnych. Powstanie użytkowania wieczystego na mocy przepisu ustawy (ex lege) jest jedynym przypadkiem, w którym dla skutecznego oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie jest konieczne ujawnienie użytkowania wieczystego w księdze wieczystej. W tych przypadkach ujawnienie prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej ma charakter deklaratywny (służy jedynie potwierdzeniu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste). Podstawą ujawnienia użytkowania wieczystego nieruchomości w księdze wieczystej jest w takiej sytuacji decyzja właściwego organu administracji publicznej, która stwierdza wystąpienie przesłanek oddania z mocy prawa danej nieruchomości w użytkowanie wieczyste, to znaczy stwierdza, że dana nieruchomość oraz podmiot, któremu nieruchomość miałaby być oddana w użytkowanie wieczyste, podpadają pod przepis ustawy oddający określone nieruchomości oznaczonym podmiotom w użytkowanie wieczyste. Decyzja administracyjna wydana na podstawie przepisów ustawy, stwierdzająca oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, ma zatem również charakter deklaratywny – to znaczy nie tworzy użytkowania wieczystego a jedynie potwierdza jego powstanie w dniu określonym w przepisie ustawy. Prawo użytkowania wieczystego powstałe z mocy prawa istnieje nawet jeśli nie została wydana decyzja administracyjna stwierdzająca jego istnienie oraz nawet jeśli nie został dokonany wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej.
Wnioski
W polskim systemie prawa użytkowanie wieczyste może powstać w trzech różnych trybach:
- na podstawie umowy;
- na podstawie decyzji administracyjnej;
- z mocy prawa.
Umowa oddająca grunt w użytkowanie wieczyste, zawierana jest pomiędzy właściwym organem reprezentującym Skarb Państwa, jednostkę samorządu terytorialnego bądź związkiem takich jednostek, a nabywcą prawa użytkowania wieczystego. Wymaga ona zachowania formy aktu notarialnego. Dla ustanowienia prawa użytkowania wieczystego niezbędne jest dokonanie wpisu tego prawa do księgi wieczystej
Ustanowienie użytkowania wieczystego w drodze decyzji administracyjnej dotyczy przypadków, w których przepis ustawy upoważnia organy administracji publicznej do wydawania decyzji administracyjnych oddających określone nieruchomości w użytkowanie wieczyste podmiotom spełniającym odpowiednie przesłanki. Prawo użytkowania wieczystego powstaje dopiero w momencie wpisu tego prawa do księgi wieczystej i ma ono moc wsteczną od momentu złożenia wniosku o wpis.
Użytkowanie wieczyste z mocy prawa powstaje na podstawie ustawowego przepisu oddającego daną nieruchomość jej posiadaczowi w użytkowanie wieczyste – w takiej sytuacji decyzja administracyjna jak i wpis do księgi wieczystej nie tworzy użytkowania wieczystego a jedynie potwierdza jego powstanie w dniu określonym w przepisie ustawy.
Autor:
Jacek Łubecki
radca prawny