Najem przedawnie roszczeń

Jakie mogą być roszczenia ze stosunku najmu? Czy termin przedawnienia roszczeń ze stosunku najmu dla wszystkich roszczeń jest taki sam? W jakim terminie strony umowy najmu mogą dochodzić wzajemnych roszczeń?  Czy dla długości terminu przedawnienia roszczeń ze stosunku najmu ma znaczenie czy strony umowy najmu są przedsiębiorcami? Czy bieg terminu przedawnienia roszczeń z umowy najmu można przerwać?

Analiza

Do przykładowych roszczeń ze stosunku najmu należy zaliczyć roszczenie wynajmującego o zapłatę czynszu oraz o zapłatę dodatkowych opłat wynikających z umowy (np. tzw. serwisowych),  roszczenie o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy najętej, roszczenie najemcy o wydanie rzeczy, o zwrot nadpłaconego czynszu czy zwrot nakładów na najętą nieruchomość.

Roszczenia ze stosunku najmu, podobnie jak każde inne roszczenia o charakterze majątkowym, ulegają przedawnieniu.  Zgodnie z ogólną regułą, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.

Świadczenie okresowe to takie, które musi być spełniane wielokrotnie, w regularnych, określonych odstępach czasu. Tego rodzaju klasycznym świadczeniem jest świadczenie najemcy z tytułu czynszu najmu czy też innych opłat obciążających go, np. z tytułu dostaw mediów do nieruchomości, z tytułu opłat za zarząd (np. w odniesieniu do lokali w obiektach wielolokalowych) oraz świadczenie z tytułu odsetek za nieterminowe regulowanie tych należności. Nie ma tu znaczenia w jakich odstępach ma być spełnione dane świadczenie – tygodniowych, miesięcznych czy kwartalnych. Roszczenia dotyczące powyższych świadczeń, jako klasycznych świadczeń okresowych, przedawniają się z upływem trzyletniego  okresu liczonego od chwili, gdy stały się on wymagalne.

Są jednak i roszczenia z tytułu najmu, które mogą również ulegać trzyletniemu terminowi przedawnienia, nie będąc wcale świadczeniami okresowymi, a wręcz przeciwnie stanowiąc świadczenia jednorazowe. Przykładem takim mogą być roszczenia odszkodowawcze stron umowy będących przedsiębiorcami.

Innymi roszczeniami, które wynikają ze stosunku najmu są roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu. Te roszczenia – przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu najętej nieruchomości.

Przyjmuje się, że zwrot przedmiotu umowy ma miejsce nie tylko w przypadku fizycznego wydania przedmiotu najmu, ale także w każdej formie, która umożliwia wynajmującemu zbadanie rzeczy. Zatem w każdej sytuacji, gdy nastąpi umożliwienie wynajmującemu objęcia władztwa nad przedmiotem umowy następuje zwrot rzeczy w rozumieniu przepisów.

Warto zaznaczyć, że w przypadku zbycia przedmiotu najmu przez wynajmującego nie dochodzi do zwrotu przedmiotu umowy zbywcy, a tym samym nie rozpoczyna biegu termin opisywany powyżej. Należy jednak pamiętać, że w przypadku, gdy dojdzie do wygaśnięcia umowy wobec np. skorzystania przez najemcę z prawa do wypowiedzenia najmu następuje zwrot rzeczy i rozpoczyna się bieg jednorocznego terminu przedawnienia, nawet jeśli najemca zawrze z nabywcą nową analogiczną umowę najmu.

Analizując kwestie przedawnienia, wspomnieć również należy o możliwości przerwania biegu terminu przedawnienia roszczeń. Bieg terminu przedawnienia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia, przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje oraz przez wszczęcie mediacji. Uznanie roszczenia przez dłużnika może być dokonane w dowolnej formie, w tym nawet w sposób dorozumiany.

Wnioski

Roszczeniami ze stosunku najmu są roszczenia wynajmującego o zapłatę czynszu oraz o zapłatę dodatkowych opłat wynikających z umowy, roszczenia o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy najętej, jak i roszczenia najemcy o wydanie rzeczy, o zwrot nadpłaconego czynszu czy zwrot nakładów na najętą nieruchomość.

Roszczenia dotyczące zapłaty czynszu czy innych świadczeń okresowych wynikających z umowy najmu przedawniają się z upływem lat trzech. Roszczenia inne niż okresowe przedawniają się również w okresie trzyletnim jeśli umowa zawarta została przez przedsiębiorców. Z kolei z rocznym terminem przedawniania, liczonym od dnia wydania przedmiotu najmu, mamy do czynienia w przypadku roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczeń najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu.

Bieg terminu przedawnienia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym.