Czym jest prawo pierwokupu nieruchomości? W jaki sposób prawo pierwokupu jest realizowane? Jakie są skutki zbycia nieruchomości z naruszeniem prawa pierwokupu? Czy prawo pierwokupu można ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości?
Analiza
Prawo pierwokupu nieruchomości to jedno z ustawowych lub ustanowionych odpowiednią klauzulą w umowie stron ograniczeń prawa swobodnego rozporządzania nieruchomością. Ogólną regulację dot. prawa pierwokupu zawiera Kodeks cywilny (art. 596 i nast.), zgodnie z którą prawo pierwokupu może zostać ustanowione np. przy sprzedaży nieruchomości i będzie ono skuteczne przy kolejnym jej zbyciu. Dopuszczalne jest jego zastrzeżenie także w odrębnej umowie, której przedmiotem będzie wyłącznie ustanowienie prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu może również wiązać sprzedającego na podstawie ustawy (w szczególności Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997r., Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11.04.2003 r.), np. w razie sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, zbywania prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, czy też w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej – gdzie prawo pierwokupu przysługiwać może pod pewnymi warunkami dzierżawcy lub Agencji Nieruchomości Rolnych.
Prawo pierwokupu nieruchomości stanowi uprawnienie osoby trzeciej do nabycia obciążonej tym prawem nieruchomości, w sytuacji gdy właściciel ją sprzedaje. Istota prawa pierwokupu sprowadza się do ustanowienia zastrzeżenia na rzecz osoby trzeciej (nie będącej stroną umowy sprzedaży nieruchomości) prawa pierwszeństwa nabycia danej nieruchomości – tj. „wejścia” do umowy, której nie jest stroną, w miejsce kupującego i w konsekwencji nabycie prawa własności nieruchomości.
Nieruchomość obciążona prawem pierwokupu nie może być zbyta na podstawie czynności o skutku rozporządzającym. Strony umowy powinny w pierwszej kolejności zawrzeć umowę pod warunkiem, że osoba uprawniona z prawa pierwokupu z niego nie skorzysta. Nadmienić należy, iż z prawem pierwokupu nie jest też związane żadne uprawnienie osoby trzeciej do domagania się wystawienia nieruchomości na sprzedaż, czy też kształtowania warunków transakcji (ceny, terminów zapłaty etc.).
Zawierając warunkową umowę sprzedaży nieruchomości, zobowiązany z prawa pierwokupu, czyli sprzedający, ma obowiązek niezwłocznie zawiadomić o tym fakcie uprawnionego informując go o treści zawartej umowy sprzedaży. Uprawniony ma miesiąc na wykonanie prawa pierwokupu, licząc od dnia doręczenia mu zawiadomienia, (o ile nie został zastrzeżony inny termin). Wykonanie tego uprawnienia następuje poprzez złożenie przez uprawnionego z prawa pierwokupu – z zachowaniem formy aktu notarialnego – jednostronnego oświadczenia skierowanego do sprzedającego o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Na tej podstawie dochodzi do skutku umowa sprzedaży między zobowiązanym, a uprawnionym z prawa pierwokupu, co do zasady o tej samej treści, co umowa zawarta z dotychczasowym nabywcą.
W zależności od źródła ustanowienia prawa pierwokupu (przepis ustawy lub klauzula umowna) odmienne są skutki jego naruszenia. Jeżeli prawo to przysługuje z przepisu ustawy Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi lub dzierżawcy nieruchomości, jak też innym podmiotom wskazanym w przepisach szczególnych, bezwarunkowa umowa sprzedaży nieruchomości jest bezwzględnie nieważna i nie dochodzi do przejścia prawa własności nieruchomości. W tej sytuacji nie powstają również przesłanki do skorzystania z tego prawa przez uprawnionego, tak więc ewentualnie złożone oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa pozostanie bezskuteczne.
Jeżeli źródłem prawa pierwokupu jest umowa, zbycie nieruchomości z naruszeniem prawa pierwokupu jest ważne. W to miejsce uprawniony z prawa pierwokupu może dochodzić od zobowiązanego z prawa pierwokupu odszkodowania za wyrządzoną szkodę.
Prawo pierwokupu może (a w odniesieniu do prawa pierwokupu dotyczącego np. nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków musi – pod rygorem jego bezskuteczności) zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości. W ten sposób prawo to uzyska skuteczność względem każdego z nabywców nieruchomości i może być wykonane przy każdej transakcji jej zbycia. Powyższe ma znaczenie np. gdyby do przejścia prawa własności nieruchomości doszło np. w wyniku darowizny – w tej sytuacji prawo pierwokupu pozostaje skuteczne względem obdarowanego. Zwrócić przy tym należy uwagę, iż po ujawnieniu prawa pierwokupu w księdze wieczystej nieruchomości uprawniony z tego prawa ma niemal praktyczną pewność, że nie dojdzie do zbycia nieruchomości z naruszeniem jego prawa, gdyż mając świadomość istnienia takiego ograniczenia notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu notarialnego naruszającego to prawo.
Wnioski
Prawo pierwokupu nieruchomości stanowi jedną z form ograniczenia prawa własności, polegającą na tym, że osoba trzecia posiada uprawnienie do nabycia nieruchomości w razie jej sprzedaży przez właściciela.
Sprzedaż nieruchomości z naruszeniem wynikającego z ustawy prawa pierwokupu Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, współwłaściciela lub dzierżawcy jest nieważna.
Sprzedaż nieruchomości z naruszeniem prawa pierwokupu wynikającego z umowy nie powoduje nieważności umowy, zaś uprawniony z prawa pierwokupu może dochodzić w to miejsce odszkodowania.
Prawo pierwokupu może zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości.