wywłaszczenie nieruchomości przez podział

W jakiej sytuacji składając wniosek o podział nieruchomości możemy zostać pozbawieni tytułu prawnego do gruntu z mocy prawa? Czy skutek w postaci pozbawienia tytułu prawnego do gruntu powstaje jedynie gdy wydzielenie danego gruntu pod drogę jest widoczne tj. droga została już wybudowana czy wystarczy, że droga jest dopiero planowana. Jak uchronić się przed opisywanymi skutkami decyzji podziałowej? Jakie prawa przysługują nam w związku z takim wywłaszczeniem? Kiedy powstanie roszczenie o zapłatę odszkodowania? Jaka będzie jego wysokość i w jaki sposób dochodzi do jego ustalenia?

Analiza

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości i jego przeniesieniu na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Co do zasady dotyczy ono nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego i dokonuje się po przeprowadzeniu postępowania wywłaszczeniowego. Niewiele osób zdaje sobie jednak sprawę z tego, że wywłaszczonym można zostać także z mocy prawa, bez konieczności prowadzenia w tym zakresie odrębnego postępowania, w przypadku gdy nasz grunt przeznaczony jest pod drogę.

Stanie się tak, gdy właściciel nieruchomości, nie dokonując uprzednio wnikliwej analizy zapisów planów miejscowych, złoży wniosek o dokonanie jej podziału, a okaże się, że choćby część z tej nieruchomości wydzielona jest, w planach miejscowych, pod drogę publiczną lub jej poszerzenie. W takiej sytuacji wnioskodawca zostanie, z mocy prawa, pozbawiony tytułu do nieruchomości w części wydzielonej pod drogę.

Pod pojęciem „wydzielenia pod drogę publiczną” należy rozumieć samo przeznaczenie gruntu na taki cel. Grunt może zostać wydzielony pod drogę poprzez przeznaczenie go na ten cel w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego czy w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Nie jest wobec tego konieczne wcześniejsze faktyczne wybudowanie drogi, aby doszło do wywłaszczenia w opisywanym trybie. Dlatego też ważne jest, aby przed złożeniem wniosku o dokonanie podziału nieruchomości sprawdzić nie tylko faktyczne, ale i planowane przeznaczenie całej nieruchomości, której dotyczył będzie wniosek. Brak weryfikacji jej przeznaczenia może okazać się niekorzystny dla wnioskodawcy, może się bowiem wiązać z utratą przez niego całej nieruchomości lub jej części.

Działki gruntu wydzielone w powyższy sposób pod drogi publiczne z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z mocy prawa, z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.
W przypadku, gdy nieruchomość pozostaje w użytkowaniu wieczystym, prawo to w stosunku do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.

Należy zauważyć, że powyższe nie dotyczy sytuacji, gdy postępowanie podziałowe zostało wszczęte z urzędu lub na wniosek innych uprawnionych podmiotów.

Po dokonaniu podziału, właściwy organ, na którego rzecz dochodzi do wywłaszczenia, składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej swoich praw do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod ich poszerzenie. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział lub orzeczenie sądu o takim podziale. Skutki prawne, w postaci utraty własności lub prawa użytkowania wieczystego gruntów  wydzielonych pod drogi publiczne nie są przedmiotem rozstrzygnięcia decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, ale są jej następstwem tj. w treści decyzji nie znajdziemy wskazania na skutek w postaci wywłaszczenia. Co ważne, na wystąpienie powyższego skutku nie ma wpływu ani dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty, ani organ orzekający o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Wywłaszczenie w takim przypadku odbywa się automatycznie, z mocy samego prawa. O przejściu działek na uprawniony podmiot rozstrzyga sąd powszechny w toku postępowania o wpis prawa własności w księdze wieczystej, bądź też w toku postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Odszkodowanie za tak wywłaszczony grunt może zostać uiszczone w jeden z następujących sposobów:

  • w formie pieniężnej, w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem lub
  • w postaci nieruchomości zamiennej z ewentualną dopłatą pieniężną wyrównującą różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej.

Wysokość odszkodowania ustala się w pierwszej kolejności w drodze rokowań pomiędzy stronami. W przypadku, gdy negocjacje nie przyniosą skutku w postaci zawarcia stosownej umowy, przeprowadza się postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia i wypłacenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Wszczyna się je poprzez złożenie do właściwego terytorialnie starosty wniosku o ustalenie i wypłatę odszkodowania za odebrany tytuł do nieruchomości. Dla określania wartości działek gruntu na potrzeby ustalenia w drodze decyzji administracyjnej wysokości odszkodowania, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości na podstawie planu miejscowego (względnie na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). Nie uwzględnia się przy tym nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Ustawowy obowiązek wypłaty odszkodowania powstaje dopiero po dniu, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stała się ostateczna lub uprawomocniło się postanowienie sądu o podziale, a roszczenie o jego wypłatę nie ulega przedawnieniu.

Wnioski

Planując złożenie wniosku o dokonanie podziału nieruchomości, właściciel bądź użytkownik wieczysty powinien uprzednio zbadać czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego obszar wydzielanej działki nie jest przeznaczony choćby w części pod drogę publiczną lub pod poszerzenie istniejącej już drogi publicznej.

Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Decyzja podziałowa nie zawiera postanowień dotyczących wywłaszczenia ani też odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Odszkodowanie ustalane jest następczo w drodze negocjacji, a w przypadku braku uzgodnienia jego wysokości w drodze negocjacji – na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, odszkodowanie ustala się odrębną decyzją.

Odszkodowanie za wywłaszczenie może zostać uiszczone w formie pieniężnej lub w postaci nieruchomości zamiennej, z ewentualną dopłatą.

Określając wartość wywłaszczonej nieruchomości bierze się pod uwagę stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania oraz przeznaczenie nieruchomości wskazane w planie miejscowym (względnie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).

Roszczenie o wypłatę odszkodowania nie ulega przedawnieniu.