Przedawnienie roszczeń

W przypadku ujawnienia się wady nieruchomości, za powstanie której odpowiada wykonawca (firma budowalna), właściciel nieruchomości może skorzystać z uprawnienia do dochodzenia odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy na roboty budowlane. W praktyce zdarza się jednak, że proces dochodzenia roszczeń wydłuża się i w konsekwencji może ulec przedawnieniu. Nowe podejście zaprezentowane przez Sąd Najwyższy (uchwała Sądu najwyższego z dnia 22 listopada 2013 roku, sygn. akt III CZP 72/13) pozwala właścicielom w określonych sytuacjach wydłużyć okres dochodzenia roszczeń.

Gwarancja i rękojmia w przypadku umowy na roboty budowlane

W praktyce zdarza się czasem, że po wykonaniu umowy o roboty budowlane np. po wybudowaniu domu jednorodzonego lub innej nieruchomości, ujawnią się po pewnym czasie pewne wady wykonanego obiektu, wynikające z winy firmy budowlanej (np. przeciekający dach, pękające ściany, etc.). W pierwszej kolejności właściciel obiektu zazwyczaj występuje wobec firmy budowlanej z roszczeniem wynikającym z udzielonej gwarancji lub z rękojmi za wady fizyczne. Okres gwarancji ustalany jest przez gwaranta (zwykle firmę budowlaną) i wynosi zazwyczaj kilka lat. Z kolei rękojmia za wady fizycznych nieruchomości – zgodnie z art. 568 k.c. – wynosi 5 lat od daty wydania rzeczy. O ile dana wada ujawni się w ww. okresach, właściciel może zrealizować szereg przysługujących mu uprawnień, w szczególności w zakresie nieodpłatnego usunięcia wady, tj. naprawy rzeczy.

Właściciel nieruchomości może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych

Niezależnie od wspomnianych praw, właściciel nieruchomości może także dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, tj. na podstawie przepisów o tzw. odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i nast. k.c.). Warunkiem skorzystania z tego uprawnienia jest wystąpienie wszystkich przesłanek takiej odpowiedzialności, tj. nienależytego (wadliwego) wykonania umowy przez dłużnika (tu: firmę budowlaną), powstania szkody (np. poniesienia przez właściciela wydatku na naprawę) oraz związku przyczynowego pomiędzy tymi dwiema okolicznościami. Termin przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody wynosi 10 lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata (chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej). Tradycyjne, termin przedawnienia liczony był (rozpoczynał bieg) od daty wykonania umowy, tj. zakończenia robót budowlanych, w praktyce zwykle od dnia podpisania stosowego protokołu zdawczo-odbiorczego. O ile wada budowlana ujawniła się po upływie wspomnianych okresów, uprawniony nie mógł dochodzić naprawienia szkody z uwagi na wspomniane przedawnienie.

Termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania od dnia wystąpienia szkody

Analizując przesłanki odpowiedzialności kontraktowej, a także porównując je z podstawami innego rodzaju odpowiedzialności, tj. odpowiedzialności deliktowej, wydaje się że rozpoczęcie biegu terminu przedawnienia nie powinno być jednak liczone od daty wykonania umowy, lecz od innego momentu. Termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy (art. 471 k.c.) powinien rozpoczynać bieg od dnia wystąpienia szkody (a dokładnie, do zaistnienia wszystkich, wspomnianych powyżej przesłanek odpowiedzialności kontraktowej). W tego rodzaju przypadkach, w razie ujawnienia się wady budynku (będącej konsekwencją nienależytego wykonania umowy), szkoda pojawia się z chwilą poniesienia przez właściciela nieruchomości wydatku na usunięcie takiej wady. Jest to tzw. szkoda rzeczywista polegająca na uszczupleniu majątku tej osoby o kwotę, która przeznaczona została na usunięcie wady. Istotne jest przy tym, że zarówno powstanie takiej wady, jak i poniesienie wydatku na jej usunięcie może nastąpić wiele lat po wykonaniu umowy o roboty budowalne.

Liczy się szkoda wynikająca z ujawnionej wady

Naruszenie zobowiązania (wadliwe wykonanie umowy) nie oznacza automatycznie, że doszło również już w tym momencie do wyrządzenia szkody. Szkoda może powstać zarówno w momencie wykonania zobowiązania, jak również może ujawnić się w terminie późniejszym. Właściciel nieruchomości, może bowiem ponieść wydatek na usunięcie wady po upływie dłuższego czasu od daty ujawnienia się wady budynku. Dla ustalenia początku biegu terminu przedawnienia konieczne jest ustalenie, kiedy powstała szkoda wynikająca z nienależytego wykonania umowy, gdyż od tego momentu należy liczyć bieg terminu przedawnienia dochodzenia odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania przedmiotu umowy.