Z dniem 11 września 2017 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o własności lokali. Nowe przepisy w zamierzeniu ustawodawcy mają porządkować sposób ustanawiania odrębnej własności lokali, jednak w praktyce ich stosowanie może okazać się problematyczne. Zarówno właściciele nieruchomości jak i deweloperzy powinni koniecznie zapoznać się z wprowadzonymi zmianami, ponieważ naruszenie nowych przepisów może prowadzić do nieważności umowy.
Liczy się zgodność z planem miejscowym albo warunkami zabudowy
Według nowych przepisów (nowy art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali) ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z:
- ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo
- treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Ponadto musi ono pozostawać w zgodności z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, a także z pozwoleniem na użytkowanie.
Dotychczasowe zasady ustanawiania odrębności lokalu
Powyższy przepis stanowi istotną zmianę w stosunku do dotychczasowych regulacji, zgodnie z którymi, w celu ustanowienia odrębnej własność lokalu wystarczało, aby lokal spełniał warunek samodzielności, czyli wydzielania trwałymi ścianami w obrębie budynku. W orzecznictwie odnoszącym się do tego warunku wskazuje się, że lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (tak: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 lutego 2017 roku, sygn. akt II OSK 1458/15).
Samodzielność lokalu stwierdzana jest w drodze zaświadczenia wydanego przez starostę.
Dodatkowe wymogi po nowelizacji
Po nowelizacji, w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu, obok warunku samodzielności lokalu, należy jednak spełnić dodatkowy – zgodność z planem miejscowym (warunkami zabudowy), pozwoleniem na budowę (zgłoszeniem) i pozwoleniem na użytkowanie. Wprowadzona zmiana ma zapobiegać procederowi, który polegał na realizacji zabudowy jednorodzinnej (według projektu) i następnego wydzielania, już po wybudowaniu, większej liczby lokali, aniżeli przewidywał to projekt.
Zamiar wydzielenia odrębnej własności lokalu w starszych budynkach
Zmiana ta może jednak sprawić problemy, których ustawodawca nie przewidział. Stosowanie nowych przepisów będzie bowiem kłopotliwe w przypadku zamiaru wydzielenia odrębnej własności lokalu w starszych budynkach. Budynki takie (np. z kamienice z początku XX w.) mogą nie mieć w ogóle, bądź też posiadać niekompletną dokumentację (pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie). Dodatkowo nie wiadomo do końca, który plan miejscowy miałby być miarodajny w zakresie oceny możliwości wydzielenia odrębnego lokalu – ten obowiązujący z daty budowy czy aktualnie obowiązujący.
Z problemami tymi będzie musiała zmierzyć się praktyka notarialna (to notariusz oceni czy nie dojdzie do naruszenia w tym zakresie), ale także sądowa (w postępowaniach o zniesienie współwłasności nieruchomości). Jeżeli w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości, sąd dojdzie do wniosku, że wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z nowymi przepisami, nie orzeka o jej podziale przez wydzielenie lokalu, a ustala udziały współwłaścicieli w nieruchomości.
Kolejną nowością jest przyznanie wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta i staroście legitymacji czynnej do wystąpienia z powództwem o stwierdzenie nieważności ustanowienia odrębnej własności lokalu, dokonanego bez zaświadczenia starosty o samodzielności lokalu.
Najwyżej dwa mieszkania w domu jednorodzinnym
Nowelizacja przewiduje również, że odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Przepis ten, w pewnym sensie, nie stanowi całkowitej nowości. Zgodnie bowiem z prawem budowlanym, przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Teoretycznie na etapie projektowania takich budynków definicja ta powinna być uwzględniania, z czym jednak w praktyce różnie bywało. Uregulowanie w ustawie o własności lokali, że w budynku mieszkalnym jednorodzinnym można wydzielić nie więcej niż dwa samodzielne lokale stanowi zatem ujednolicenie przepisów tej ustawy z prawem budowlanym. Należy przy tym pamiętać, że umowa (bądź też jednostronne oświadczenie właściciela) o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, dokonana z naruszeniem przepisów będzie nieważna.
Podsumowanie
Nowelizacja ustawy o własności lokali stanowi z pewnością istotną regulację, która odbije się szerokim echem na rynku nieruchomości. Intencje ustawodawcy należy uznać za słuszne – porządkowanie procesu budowlanego. W praktyce jednak znowelizowane przepisy mogą stanowić problem, w szczególności dla właścicieli starszych budynków, którzy będą chcieli wydzielić w nich odrębne lokale.