Jak założyć wspólnotę mieszkaniową w spółdzielni? Jakie są możliwe sposoby przekształcenia spółdzielni we wspólnotę? Jak wyodrębnić wspólnotę ze spółdzielni? Czy zarząd spółdzielni może sprzeciwić się powstaniu wspólnoty mieszkaniowej? Kto sprawuje zarząd we wspólnocie powstałej ze spółdzielni? Czy wraz z powstaniem wspólnoty jej członkowie tracą status członków spółdzielni?
Analiza
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych określa dwa podstawowe sposoby przekształcenia się spółdzielni we wspólnotę.
Z przekształceniem spółdzielni we wspólnotę mamy do czynienia wraz z wyodrębnieniem własności wszystkich lokali, które były przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Następuje to wraz z wykupieniem na własność ostatniego z lokali. Nie ma tu znaczenia istnienie lub ustanie członkostwa w spółdzielni właścicieli takich lokali, istotne jest jedynie, aby wszystkie lokale stanowiły przedmiot prawa własności. Wspólnota taka co do zasady obejmować może jeden budynek wraz z gruntem do niego przynależnym. Wspólnota może jednak obejmować i więcej budynków jeśli budynki te są tak posadowione, że ich rozdzielenie nie jest możliwe lub kiedy działka, na której budynek jest posadowiony nie ma dostępu do drogi. Z tego wniosek, że z dużych spółdzielni mieszkaniowych, w zasobach których są obecnie całe osiedla budynków, może wyodrębnić się więcej wspólnot niż jedna.
Aby powstała wspólnota nie trzeba jednak czekać na spełnienie się przesłanki w postaci wyodrębnienia wszystkich lokali w danym budynku lub ich zespole. Wystarczy bowiem, aby większość właścicieli lokali (obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) podjęła uchwałę, zgodnie z którą w zakresie ich praw i obowiązków jak i zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie miały przepisy ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym trybem to większość właścicieli lokali w danym budynku (budynkach) decyduje o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej.
Dłuższym, niż dwa opisane powyżej, trybem powstania wspólnoty jest też tryb obejmujący w pierwszym etapie podział spółdzielni i na skutek podziału powstanie nowej spółdzielni, a w drugim etapie przekształcenie powstałej nowej, mniejszej spółdzielni we wspólnotę. Podjęcie dodatkowego kroku w postaci powstania najpierw wydzielonej spółdzielni z myślą o jej przekształceniu we wspólnotę daje większą szansę na to, że majątek przypisany mniejszej, likwidowanej w efekcie, spółdzielni przypadnie w całości nowej wspólnocie.
Niezależnie od obranego trybu przekształcenia zarząd nieruchomością wspólną nowopowstałej wspólnoty sprawować będzie spółdzielnia tak długo, jak długo innej decyzji nie podejmie większość właścicieli lokali. Spółdzielnia pełni taki zarząd niezależnie od tego czy członkowie wspólnoty są nadal członkami spółdzielni czy też nie. Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną może odbyć się w drodze uchwały, która powinna być zaprotokołowana przez notariusza.
W razie przekształcenia spółdzielni we wspólnotę członkowie nowopowstałej wspólnoty nie tracą automatycznie członkostwa w spółdzielni. Decyzja czy pozostaną oni nadal członami spółdzielni, czy z członkostwa zrezygnują zależy wyłącznie od właścicieli lokali.
Wnioski
Istnieją dwa podstawowe tryby przekształcenia spółdzielni we wspólnotę – poprzez wyodrębnienie wszystkich lokali spółdzielczych we własność oraz poprzez podjęcie takiej decyzji przez większość członków spółdzielni w uchwale, zgodnie z którą w zakresie praw i obowiązków właścicieli lokali jak i zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie miały przepisy ustawy o własności lokali.
Zarówno jeden jak i drugi z powyższych sposobów jest niezależny od zgody zarządu spółdzielni.
Zarząd nieruchomością wspólną w nowopowstałej wspólnocie, do czasu podjęcia innej decyzji przez większość członków wspólnoty, sprawuje spółdzielnia.
Decyzja o zmianie zarządu podejmowana jest w drodze uchwały zaprotokołowanej przez notariusza.
Członek spółdzielni nie traci tego statusu członka wraz z wyodrębnieniem się nowej wspólnoty.