Zadatek a zaliczka

Czym różni się zadatek od zaliczki? Czy zadatek jest zwrotny? Czy aby nadać dokonywanej wpłacie znaczenia tożsamego z zadatkiem wystarczy w umowie wskazać, że kwota wpłacana będzie tytułem zadatku? Jakie roszczenia przysługują kupującemu jeśli wpłacił zaliczkę a umowa sprzedaży nieruchomości nie została zawarta? Czy kwoty wpłacone tytułem zadatku lub zaliczki są częścią ceny sprzedaży nieruchomości? Czy można dochodzić roszczeń odszkodowawczych ponad kwotę zadatku?

Analiza

Postanowienia dotyczące zaliczki jak i zadatku są dobrowolnymi, dodatkowymi postanowieniami przedwstępnej jak i definitywnej umowy sprzedaży nieruchomości, których istnienie zależy od woli stron danej umowy. Wybór pomiędzy zadatkiem a zaliczką zależy od tego jaki cel chcą osiągnąć strony umowy poprzez dokonanie wpłaty przez kupującego. Dla nadania wybranego przez strony znaczenia wpłaty określonej sumy należy wskazać, iż płatność dokonana została tytułem zaliczki albo odpowiednio tytułem zadatku, przy czym w przypadku zadatku dla jego skuteczności co do zasady wymagane jest, aby wpłata tytułem zadatku została faktycznie dokonana (najlepiej wraz z zawarciem umowy).

Zadatek ma znaczenie przede wszystkim zabezpieczające tj. na wypadek niewykonania umowy przez jedną (którąkolwiek) z jej stron. Znaczenie zadatku polega na wzmocnieniu stanowiska tej strony, która dąży do wykonania umowy. W przypadku bowiem zawarcia w umowie zastrzeżenia dotyczącego zadatku i niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może odstąpić od umowy, bez wyznaczenia dodatkowego terminu. Ponadto strona ta – w zależności od tego czy otrzymała zadatek czy go wpłacała – może  odpowiednio otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać od drugiej strony sumy dwukrotnie wyższej.

Jeśli więc kupujący nieruchomość, który wpłacił zgodnie z umową zadatek, nie wykonał zobowiązań wynikających z umowy np. nie stawia się do wydania przedmiotu umowy w wyznaczonym terminie lub nie dokonuje zapłaty ceny, sprzedający może od umowy sprzedaży odstąpić  i wpłacony mu zadatek zatrzymać w wysokości, jaką otrzymał. Jeśli natomiast umowy nie wykonuje sprzedający to kupujący może odstąpić od umowy i zażądać od sprzedającego dwukrotności wpłaconej przez niego kwoty. Pomimo niewykonania umowy sprzedaży nieruchomości zadatek powinien być zwrócony kupującemu w jednokrotnej wysokości jeśli umowa została rozwiązana przez obie strony lub jeśli żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie tej umowy.

Należy pamiętać, że zastrzeżenie zadatku wyłącza możliwość podnoszenia dodatkowych roszczeń odszkodowawczych z tytułu niewykonania umowy.

Strony mogą jednak określić w umowie skutki zastrzeżenia zadatku inaczej niż przewidują to przepisy kodeksu cywilnego opisane powyżej. Dopuszczalne jest więc umowne przyznanie prawa wyboru między zachowaniem przedmiotu zadatku (lub żądaniem jego podwójnej wartości), a dochodzeniem odszkodowania, możliwe jest wskazanie uprawnienia do żądania odszkodowania uzupełniającego, w granicach wyrządzonej szkody, albo ograniczenie  uprawnień z tytułu zadatku (np. dopuszczające zatrzymanie tylko części otrzymanej kwoty zadatku).

W przypadku wykonania umowy, przy zawarciu której zastrzeżony został zadatek, pieniądze dane tytułem zadatku zalicza się na poczet świadczenia tej strony, która je dała tj. zalicza się je na poczet ceny sprzedaży nieruchomości.

Często w umowach przedwstępnych sprzedaży strony przewidują obowiązek wpłaty przez kupującego na rzecz sprzedającego tytułem zaliczek. Zaliczka w odróżnieniu od zadatku nie ma charakteru wzmacniającego prawidłowe wykonanie umowy. Zaliczka bowiem wpłacana jest na poczet ceny należnej w przyszłości. Wraz z prawidłowym wykonaniem zobowiązania wzajemnego zaliczka zaliczana jest na poczet świadczenia należnego sprzedającemu od kupującego. W przypadku niewykonania zobowiązania przez sprzedającego (gdy umowa definitywna nie dojdzie do skutku) kupujący może domagać się zwrotu kwot wpłaconych tytułem zaliczki, a ponadto wypłaty odszkodowania. Do zaliczki nie stosuje się zasad opisanych powyżej dotyczących przepadku zadatku lub obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości.

Wnioski

Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą prawidłowe wykonanie zobowiązań przez strony umowy.

Jeśli kupujący nie wykona zobowiązań wynikających z umowy sprzedający może od umowy sprzedaży odstąpić  i wpłacony mu zadatek zatrzymać w wysokości, jaką otrzymał.

Jeśli umowy nie wykonuje sprzedający to kupujący może odstąpić od umowy i zażądać od sprzedającego dwukrotności wpłaconej przez niego kwoty. W przypadku zastrzeżenia zadatku wyłączona jest możliwość podnoszenia dodatkowych roszczeń odszkodowawczych z tytułu niewykonania umowy. Pomimo niewykonania umowy sprzedaży nieruchomości zadatek powinien być zwrócony kupującemu w jednokrotnej wysokości jeśli umowa została rozwiązana przez obie strony lub jeśli żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie tej umowy.

Strony mogą ukształtować inaczej postanowienia dotyczące zadatku w treści zawartej umowy.

Zaliczka nie ma charakteru gwarancyjno–odszkodowawczego. W przypadku niewykonania zobowiązania przez sprzedającego kupujący może domagać się zwrotu wszystkich kwot wpłaconych tytułem zaliczki a ponadto może  domagać się naprawienia szkody powstałej na skutek niewykonania umowy. Do zaliczki nie mają zastosowania przepisy dotyczące zadatku odnośnie przepadku lub zwrotu kwoty w podwójnej wysokości. Zarówno kwoty wpłacone tytułem zaliczki jak i zadatku, w przypadku wykonania umowy, zaliczane są na poczet ceny.