W jaki sposób wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej? Które wspólnoty nie mają obowiązku podejmowania decyzji w drodze uchwał? Jakie czynności zarządu dotyczące nieruchomości wspólnej wymagają podjęcia uchwały przez wspólnotę? Jakie są sposoby podjęcia uchwały przez wspólnotę? Czy można podjąć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej poza zebraniem wspólnoty mieszkaniowej? Na czym polega podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów? Kto może zbierać głosy w trybie ich indywidualnego zbierania? Czy zebranie głosów przez osobę nieuprawnioną skutkuje jej wadliwością i możliwością jej uchylenia? W jaki sposób właściciel dowiaduje się o treści uchwały podjętej poza zebraniem wspólnoty? Jakie znaczenie ma powiadomienie o treści uchwały zapadłej poza zebraniem?
Analiza
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa istnieje w celu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku z mocy ustawy powstaje tzw. współwłasność przymusowa obejmująca grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali np. klatki schodowe, pomieszczenia ogólnie dostępne służące mieszkańcom budynku, strych, grunt na którym zlokalizowany jest budynek – tzw. nieruchomość wspólna. Udział właściciela w nieruchomości wspólnej określa się ułamkiem, który odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu (wraz z pomieszczeniami przynależnymi, np. piwnicą) do łącznej powierzchni użytkowej pozostałych lokali (wraz z pomieszczeniami przynależnymi). Wspólnota, aby sprawnie dokonywać czynności zarządu musi podejmować decyzje. Podejmowanie decyzji odnośnie nieruchomości wspólnej odbywa się w drodze uchwał wspólnoty.
Zasadniczo wspólnota mieszkaniowa działa jednak przez swój zarząd. Obowiązek powołania zarządu (jednoosobowego albo kilkuosobowego) powstaje, jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali tylko w zakresie tzw. czynności zwykłego zarządu. Zadaniem zarządu jest bieżąca piecza nad nieruchomością. Do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest jednak uchwała wspólnoty. Do takich czynności należą m. in. przyjęcie rocznego planu finansowego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej czy jej przebudowa lub nadbudowa. Wspólnota nie może jednak podjąć uchwały, która ingerowałaby w odrębną własność lokalu danego członka.
Powyższych zasad, dotyczących zarządu, nie stosuje się w tzw. „małych” wspólnotach mieszkaniowych, w których liczba lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest mniejsza niż siedem. W takich wspólnotach nie ma potrzeby podejmowania uchwał.
Wyróżnia się zasadniczo dwa sposoby podjęcia uchwały przez członków wspólnoty: na zebraniu wspólnoty bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów. Istnieje również możliwość podjęcia uchwały częściowo na zebraniu wspólnoty i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Do podjęcia uchwały poza zebraniem wspólnoty wystarczy, aby członek zarządu zebrał głosy od poszczególnych właścicieli pod tekstem uchwały, która jest przedmiotem głosowania. W praktyce dochodzi czasem do sytuacji, w której osobą zbierającą głosy nie jest jednak członek zarządu (może być nią np. jeden z właścicieli niebędący członkiem zarządu). Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd pod warunkiem jednak że wykazane zostanie, że uchybienie takie miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały.
Uchwały wspólnoty zapadają większością głosów. Większość liczona jest według udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej (członkowie wspólnoty mogą jednak ustanowić inny sposób liczenia głosów). Jest to większość bezwzględna, gdyż odnośnie do uchwał wspólnoty nie obowiązuje quorum, co oznacza, że o ważności uchwały decyduje fakt opowiedzenia się za nią przez większość ogółu właścicieli, a nie przez większość na danym zebraniu bądź większość właścicieli, którzy oddali głosy w sposób indywidualny.
W przypadku podjęcia uchwały poza zebraniem wspólnoty zarząd ma obowiązek poinformować członków wspólnoty o jej treści. O treści uchwały powinni być poinformowani nie tylko ci właściciele, którzy wzięli udział w głosowaniu (głosując „za” albo „przeciw”) lecz także ci, którzy w głosowaniu nie brali udziału. Dowiedzenie się o treści uchwały ma znaczenie dla późniejszego, ewentualnego jej zaskarżenia (wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały). Termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wynosi bowiem dla poszczególnych właścicieli 6 tygodni od chwili powiadomienia ich o jej treści. Nie poinformowanie wszystkich właścicieli o treści podjętej uchwały nie ma jednak wpływu na jej skuteczność.
Zdarza się, iż liczba głosów oddanych za przyjęciem uchwały na zebraniu wspólnoty nie wystarczy do jej podjęcia. Może mieć to związek z faktem, iż nie wszyscy właściciele byli na nim obecni. W takim wypadku możliwe jest indywidualne zebranie głosów nieobecnych właścicieli przez członka zarządu. Jeżeli zebrane głosy oddane na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania przedstawiać będą większość, uchwała zostaje skutecznie podjęta.
Wnioski
Wspólnota mieszkaniowa, w zakresie przekraczającym zwykły zarząd nieruchomością wspólną, podejmuje decyzje w formie uchwał.
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być podjęta także poza zgromadzeniem właścicieli. Do głosowania w takim wypadku dochodzi poprzez zbieranie podpisów właścicieli pod tekstem uchwały.
Co do zasady do zbierania podpisów pod uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów uprawniony jest wyłącznie zarząd.
W przypadku jednak, gdy podpisy pod uchwałą zbierane byłyby przez osoby nieuprawnione, fakt ten może stanowić podstawę uchylenia uchwały przez sąd. Warunkiem uchylenia takiej uchwały jest wykazanie że uchybienie takie miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały. Zarząd ma obowiązek poinformować właścicieli, zarówno tych którzy głosowali, jak i tych którzy nie głosowali, o treści podjętej uchwały.
Od chwili zawiadomienia właściciela o treści uchwały biegnie 6 tygodniowy termin na zaskarżenie uchwały.